今天，我們從人口這個角度，來聊聊未來5-10年內，房地產、股市等方向的個人投資、資產配置的一些機會。
房產、股市，咱們要對未來做預測，是非常難的。因為相關變量，太多了，並且很多信息，我們比較難接觸到。好在，其中最底層、根本性的變量，只有一個，就是人口。
並且，人口這個變量，是公開的，也非常合適用來做預判，比如，咱們根據1990年新生兒的數量，就可以推測出2010年時，中國30歲的人群數量，2050年時，60歲的人群數量。
而人一生的消費需求，其實是有規律可循的。20歲之前需要受教育，30歲需要買婚房，60歲需要醫療、保健、養老，等等。
將這個規律，與人口曲線結合起來，就能解釋、預測很多事情。
比如，中國的房價，為什麼會漲得這麼快，通過分析新中國的人口曲線，就能比較直觀的的找到答案。
▲數據來源：中國2010人口普查報告【圖1】
中國在1963-1970年間，迎來了一波生育高峰期，也就是常說的“嬰兒潮”，他們成年後，在1985-1989年間，結婚生子，又會產生一波生育高峰，也就是“回生潮”。
中國的房地產市場波動，主要就是由這兩波人的需求決定的。
我們知道，城市居民，一生中大概有兩次買入房產的機會。一次是在31歲左右，買入婚房，大多是買個小房子，也就是媒體常講的剛需房。一次是在42歲左右，有改善性需求，買個大一點的房子。
所以我們看到，2005年-2012年，中國房地產市場，就迎來了一個大牛市，即使有08年的金融危機，也沒有被打斷，主要就是因為1963-1970年間出生的人，“嬰兒潮”這代人，來到了42歲這個年齡段，換房需求，非常旺盛。
然後呢，2016年-2021年間，房地產又迎來了一個小牛市，因為1985-1989年間出生的人，來到了31歲這個年齡段，有了婚房需求。這幾年有買賣房產的讀者朋友，應該能夠發現，這輪行情中，那種剛需房相對更搶手，因為需求的主力人群，是31歲的“回生潮”一代。
這兩波牛市，是全國多數範圍內的，普遍性的牛市，其底層的驅動力，就是人口。當然，一些人口流入、收入水平高的城市，會漲得比較多，人口流出的城市，房價漲得慢，有的還下跌了。
解釋完過去，我們再來預測一下未來。
中國的房地產市場，還會有牛市嗎？如果有的話，會在什麼時候出現？
我們還是從人口因素來分析，“回生潮”這代人，1985-1989年間出生，還會有一次換房的需求，對吧？換房的時間點，就是他們42歲時，也就是2027年-2030年這個時間段。
因為是改善性需求，所以屆時，改善性住房，大戶型會比較搶手。
同時，在2027-2030年間，“嬰兒潮”一代，1963-1970年間出生的人，年齡去到了65歲左右，有了養老需求，多數中國家庭的父母，會選擇和小孩住一起，他們會賣掉小戶型，買入大戶型——兩代人的需求，會產生疊加，適宜養老的改善性大戶型，會很受歡迎。
這，將是中國房地產市場的，最後一波牛市。以後的話，只有少數城市，會有一些結構性的機會了。
▲數據來源：世界銀行【圖2】
原因嘛，很好理解，一方面，新增出生人口，開始斷崖式地下跌，與此同時，嬰兒潮一代，會逐漸老去，騰出越來越多的房子。
房價豈能不跌？
並且，這個時候，整個房地產市場，存量房巨大，政府開徵房產稅的收入，會遠大於賣地的收入，那房產稅出臺的時機，也就真正的成熟了——中國的城鎮化基本完成，意味著沒法繼續賣地，那土地財政的缺口，就會由房產稅來補上。
大概率地，中國房地產市場，在2030年後，會開始進入下行通道。
除了房價，不少股票的價格，也和人口這個變量，密切相關。
怎麼來分析呢？
還是沿用上面的邏輯，思考：1963年-1970年，“嬰兒潮”這代人，在不同的年齡階段，會有什麼樣的需求？
首先來看消費。
我們知道，年輕人他有慾望，但他沒錢，老年人呢，即便有錢，他也沒有慾望，所以消費也少。
真正消費的主力，其實是中年人，在他們46、47歲左右，會來到他的消費高峰。
所以，大家看到，2013年開始，1963-1970年間出生的嬰兒潮一代，進入消費高峰期後，消費類的股票，就開始走牛，即使是2015年出現股災，這些消費類的股票，都跌的很少，因為有強基本面的支撐，大資金非常看好接下來的前景。
▲某內需類消費股【圖3】
▲某外需類消費股【圖4】
然後，來看醫療。
1963-1970年出生的嬰兒潮一代，在他們60歲左右時，就會進入醫藥支出的高峰。那麼，2023年左右，很多醫療股、保健品類股，就會開始走牛，那些行業龍頭，會漲的很猛，大家可以類比一下消費股之前的走勢。
還有，當他們65歲時，對養老、度假房的需求，又會很大。那這個時候，也就是2028年開始，相關行業的龍頭，大概率又會漲起來。
當然，“嬰兒潮”一代的需求，還有很多，這裡面有商機，也有投資機會。如果大家看到了商機，但門檻太高，不方便進入，那就買入相關股票，也能享受到紅利。
最後，我們還可以發散一下思維，中國周邊，一帶一路沿線，發展階段落後於中國的國家，他們的人口曲線，是怎樣的，這其中，有著怎樣的房產、股市的投資機會？
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