松山湖（高新技術產業開發區）在2001年正式成立，位於大朗鎮、大嶺山鎮、寮步鎮的交匯處，規劃面積約103平方公里。
松山湖的區位優勢明顯，位於東莞市的幾何中心，去各個鎮區都十分便捷。10分鐘就可以達到東莞的主城區，半小時可以到達深圳的核心片區。
松山湖備受廣大置業者矚目，該片區的房價也是引領東莞樓市的風向標，現已接近3萬元/㎡。由於整個片區基本已沒有新增居住用地，物以稀為貴，在限購限售的大背景下，松山湖新房和二手房的價格依然十分堅挺。
1.2.片區發展規劃
老牛聽到了不少朋友的吐槽，說東莞的功能組團規劃，總是在變來變去，讓人眼花繚亂。這裡還是要安慰一下大家，畢竟經濟發展和總體形勢不斷在發生新的變化，咱們需要用與時俱進的眼光去看待。
舉個例子，今年3月的兩會上，總理宣佈正式成立粵港澳大灣區，接下來大灣區的11個城市的總體規劃和定位都需要進行調整。這種大調整的背後，是高層審時度勢做出的綜合決策，是國家級的重大戰略部署。只有真正弄明白調整的原因，才能更好的理解片區規劃和發展潛力。
2017年3月31日，也就是差不多1個月前，東莞市政府將全市劃分為6大發展片區，其中松山湖片區的地位得到了顯著提升。
松山湖片區的特點是“1+6”模式，以松山湖為中心，充分發揮松山湖自主創新的引領作用，帶動下轄的6個鎮區（大嶺山鎮、大朗鎮、寮步鎮、茶山鎮、石龍鎮、石排鎮）協調發展。
松山湖片區一馬當先，被確定為先行先試的重要試點。3月31日即時宣佈成立5個直屬分局（發改、國土、交通、規劃、工商）和東莞市松山湖金融產業集團有限公司，並且當即舉行了掛牌儀式。
老牛覺得，這可全是重量級的政府主管審批部門，全部被一次性放大招搞定，重拳出擊，魄力難擋。
這是整個廣東省推進強區放權的又一個典型案例，進一步擴大事權下放範圍，推進市直部門行政審批服務前移，推進跨鎮區跨部門工作協調。切實提升政府服務的效率和質量，廣東省一直走在全國的前列，其中深圳和東莞是明顯的排頭兵。
1.3.功能結構
老牛研究了一下松山湖的功能定位，發現它的起點確實非常高，直接串聯起橫貫東西的創業軸和縱貫南北的創新走廊，是整個東莞當之無愧的創新核心，也可以形象的稱為“東莞轉型經濟的發動機”。
松山湖高新區由6個分區組成，其中北部和東部科技園重點發展高新科技產業和高端製造業，西部研發區作為重要的研究基地，為松山湖的產學研一體化提供強有力的支撐平臺。
南部濱湖區是整個松山湖最開闊的片區，自然環境優美，高端研發機構彙集；金多港地區聚集了中集智谷等高端產業園區。
中心區彙集了行政、商務、教育、研發、商住等多項功能，為後續承接世界500強研發中心預留了不少優質地塊。
1.4.生態資源
松山湖可以說是整個東莞自然環境最好的片區，老牛直觀的覺得，它很像深圳的南山區，滿眼綠色，賞心悅目，片區的容積率控制的比較嚴格，很少出現高度密集的建築群，尤其是臨湖地帶。
松山湖在發展初期，就堅持高標準營造優良的生態環境，建成了松湖煙雨、月荷湖公園等總面積達350萬㎡的生態公園，同時還投巨資精心營造了下沙溼地、燕嶺溼地、大圳埔溼地和中央水系等佔地約650萬㎡的國家城市溼地公園。
能在這種舒適宜人的環境裡生活和工作，俺覺得是一種真正意義上的“世外桃源”。空氣清新，視野開闊，同時還毗鄰世界頂級的研發機構，還真是奇特的體驗。
2.1交通規劃
松山湖的現有交通網絡已經比較完善，虎崗高速和莞深高速是片區對外聯繫的主要道路，都與廣深高速相連。到深圳機場約30分鐘，到廣州白雲機場需要1個半小時，到香港機場約2個小時。
軌道交通方面，東莞的R1線為東西走向（預計2022年建成），R3線為南北走向，全都貫穿通過鬆山湖，而且2條線路可以在松山湖站換乘。
城際軌道交通方面，莞惠城際也正好貫穿松山湖，並且可以和東莞R3線在松山湖北站換乘，這樣松山湖片區內至少有3條軌道交通貫穿，建成通車後松山湖的半小時經濟圈將進一步擴大。
2.2.產業發展
終於講到重頭戲了，老牛認為，產業發展是松山湖的最大亮點，也是它現有壓倒性競爭優勢的源頭，需要詳細介紹一下。
松山湖園區計劃重點打造“4+1”產業集群，“4”是指高端電子信息產業，生物技術產業，機器人產業，新能源產業，“1”是指現代服務業，包括文化創意、電子商務等方面。
高端電子信息產業是園區的支柱產業，重點發展移動通信、新一代信息技術、集成電路等領域，現已成功引進華為終端、生益科技、宇龍通信、華貝電子等行業龍頭企業。
生物技術產業主要以生物科研基地為平臺，重點發展生物醫藥、醫療器械與設備等領域，現已引進東陽光、廣濟集團、瀚森生物、紅珊瑚藥業等170多家生物技術企業。
機器人產業重點發展工業機器人驅動、控制、通訊，運動控制與高端裝備等領域，現有108家機器人與智能裝備企業，廣東智能機器人和松山湖國際機器人2個研究院所。
新能源產業重點發展動力電池及管理系統、驅動電機及控制系統、整車電控與集成系統等關鍵零部件研發項目，已引進易事特、中大、邁科等主要企業。
老牛經過梳理後發現，松山湖的4大產業都有一個共同點，就是經過整合協調，已經形成比較完善的產業鏈條，規模效應開始發揮出巨大威力。鑑於篇幅有限，下面就選取一些具有代表性的典型產業園區，為大家做一下簡要介紹。
南部濱湖區
南部濱湖區是松山湖園區寸土寸金的黃金地帶，主要包括3大功能區域：信息產業總部基地，生物醫藥研發基地、綜合配套服務區。其中比較有代表性的就是華為的松山湖終端總部基地（一共4個地塊），中以科技合作中心，中集智谷1-4期。
華為松山湖終端總部基地
華為終端總部基地,吸引了眾多吃瓜群眾的目光，老牛也在不久前實地體驗了一下，確實是大手筆的項目，氣勢磅礴。整個基地佔地1900畝,總建築面積約126.7萬㎡，計劃容納約3萬人。
整個項目分為12個建築組團，俗稱“歐洲小鎮”，分別為牛津區、溫德米爾區、盧森堡區、布魯日區、弗裡堡區、勃艮第區、維羅納區、巴黎區、格拉納達區、博洛尼亞區、海德爾堡區、克倫諾夫區。
說到這裡，老牛忍不住要吐槽一下，身邊有不少朋友都覺得這個歐洲小鎮真是不倫不類，太！土！了！尤其是一些有設計背景的，覺得堂堂國產品牌，非要去模仿什麼歐洲風格，太low了！
老牛也隱約覺得這個歐洲小鎮有些俗，但反過來一想，批評的人都不是掏錢的，站著說話不腰疼，還是要多從業主（華為）角度出發來考慮。
人家散在全世界各地那麼多員工，在這裡造一個歐洲小鎮，那是為了讓回國的員工或者國外客戶有親切感，同時也為即將出國“征戰拼殺”的員工提前預熱，早日熟悉陌生的異國他鄉。作為不明真相的吃瓜群眾，還是圍觀就好…
小鎮使用專用鐵軌連接各區域，軌道交通分東西兩個環線。西環線路環行1周所需時間約為9分鐘，運行間隔4.5分鐘；東環線路環行1周時間約為9分鐘， 運行間隔2.25分鐘；整體環行1周時間約為19分鐘。老牛佩服這樣的規劃思路，既經濟實用，又能裝點門面，還環保生態，一舉多得，這多會算賬啊！
歐洲小鎮的部分區域已接近完工，預計今年8月份，首批員工將入駐，周邊的華為員工公寓屆時也將投入使用。
中集智谷1-4期
中集智谷是中集集團重點打造的高新產業園區，總佔地約500畝，總建築面積約50萬㎡，又是一個大手筆的產業園區。
目前1期已經投入使用，2期即將完工，3-4期已經通過報建，準備動工。
中以科技合作中心
中以產業園，是中國政府和以色列科技合作的示範項目，總規劃面積380畝，總建築面積40萬㎡，主要發展生物製藥和環保方面的產業。
北部科技工業園
北部科技工業園，是松山湖園區重點打造的產業集群區，規劃面積約10平方公里，目前已經形成規模相應，和深圳南山區的科技園片區比較類似。
臺灣科技園
臺灣科技園，是兩岸高端產業合作的重點示範項目，規劃面積約6.8平方公里，主要發展高端電子信息產業和生物製藥產業。
2.3.重點市政配套
松山湖園區引進和建設了一系列重點公共項目，包括中國東莞留學人員創業園，粵港澳文化創意產業實驗園區，華南設計創新院等項目，鑑於篇幅有限，下面介紹具有代表性的大學創新城。
大學創新城
大學創新城位於園區的西南方向，毗鄰東莞理工學和東莞職業技術學院，是松山湖產學研一體化的“重要引擎”。創新城佔地面積約397畝，總建築面積約54萬㎡，預計容納各類人才約為1萬人。
該項目通過集聚國內知名高校優勢科系，充分對接松山湖園區現有的產業優勢，形成良好的創新創業互動循環，為園區的更高水平發展打下堅實基礎，目前部分樓棟已經建成並投入使用。
3.1.樓市狀況
老牛覺得，松山湖的發展前景，已經被絕大部分的置業者認可。所以在大家一致看好的前提下，該片區的房價，很難出現下跌。加上園區基本沒有新增的居住用地，所以現在新盤的房源，是賣一套少一套，後面加推的房源價格估計也會逐步偏高。
鑑於篇幅有限，老牛僅選取了目前在售的典型新盤，光大錦繡山河5期曉月湖，為大家做簡要介紹。後續老牛會結合具體項目，推出相關樓盤的樓評。
錦繡山河5期曉月湖
錦繡山河是松山湖著名的超級大盤，目前已經開發了5期。第5期正在售賣，曉月湖總佔地為11.9萬㎡，建築面積18萬㎡，採用半圍合規劃佈局，由13棟高層住宅和94套雙拼別墅組成。其中，洋房面積段為120-160㎡，別墅面積段為220-240㎡。
很多人說到松山湖，第一反應就是那裡環境好，可以騎單車。老牛提醒朋友們，隨著華為終端總部等大批產業園區的陸續完工，地鐵的建成通車，未來松山湖的發展，一定會讓你更加驚喜，咱們一起繼續關注吧。
