對購房者而言，一個理性的樓市比一個情緒波動的樓市更友善。這話在L先生身上得到印證。
“17年高位入手了三水兩套，感覺成了接盤俠，現在放出來要虧本，不知道該不該繼續持有？”
一番交流之後，功夫君發現，L先生的經歷與觀點，頗有看點。
01
首次去三水馬上下訂，三年買入3套佛山房
L先生家鄉的“炒房團”名氣曾席捲全國，但他本人並不嚮往這種財富暴漲的操作，而是在廣州白雲經營著自己的小百貨。
機緣巧合之下，他與一幫老鄉開啟了房產“投資”之路，首站就選在佛山三水。
我們先來捋一下他的購房歷程：
2017年初，入手三水Y樓盤，單價9字頭
L先生當時選中Y樓盤有幾個原因：一是環境，二是房價，三是落戶。
“當時佛山限購升級，廣州增城房價和佛山市區差不多，但是環境差，新塘西洲好多洗水廠、牛仔褲廠，排的都是汙水，而且還不能入戶，考慮到孩子以後讀書，就放棄了。”
“自住來說，三水甩很多地方几條街，第一次過去就感覺這個城市很乾淨，很舒服，房價便宜又不限購，跟四、五個老鄉當天就買了，路程比去新塘還近。”
“後面發現那邊人也很好，各個機構部門辦事都很配合，就連走在路邊時，灑水車都會停下禮人行人，這樣的城市很值得我向往。”
三水新城實景
四個月後，入手三水N樓盤，單價過萬
L先生二次購入三水樓盤，原因也歸納為三點：一是地鐵利好，二是市場大漲，三是案場氛圍。
“2017年關注到4號線要鑽孔探查了，以為要開建了，又去入了一套。這套比較貴，單價破萬，結果地鐵遲遲不來。”
“2016年那一波漲得太厲害了，現場氛圍太好，像搶一樣，都是幾個老鄉一起買的，後來業主群溝通才知道，好多東北人甚至全款購入。”
2019年底，轉戰限購區，入手城北B樓盤
兩年後，L先生開始關注起佛山限購區，當時對比了佛山新城的J盤和城北的B盤，覺得J盤產品較弱，所以就選了B盤。
購入以後，先生一直關注著城北板塊的地價、周邊項目的進度、地鐵交通、城市規劃，尤其是海五路南海段的徵拆進度。另外，最近他又開始研究起佛山新城、綠島湖等板塊的發展前景。
禪城綠島湖實景
2017三水快速漲至高位，後市上漲乏力
交流過程中，一個焦點問題是：L先生多次強調2017年購入的兩套三水房被套牢，為此，功夫君根據歷史資料梳理了一些數據。
Y盤2017年年初開盤價9000元/㎡，規劃1000多戶。N盤2017年年中開盤價9800元/㎡，規劃5000多戶，同年年底漲至11000元/㎡，目前在售均價11500元/㎡，基本沒有太大波動。
二手方面，根據貝殼數據顯示，Y盤均價11300元/㎡，103套掛牌；N盤均價11500元/㎡，178套掛牌。
再來看看三水市場歷年房價走勢，根據佛山經緯研究中心數據梳理了一張圖表：
數據來源：佛山經緯
再結合政策梳理一個時間軸：
2015年330新政，佛山全面放開限購，全市房價大漲。
2016年10月，佛山主城區恢復限購，投資客外溢至不限購區，三水樓市正式爆發。
2017年3月，佛山主城區限購升級，一年社保才能購買一套，彼時三水房價達到歷史新高。
2017年限價令出臺，購房成本增加，三水外區客戶進入速度放慢，本土客戶購買力有限，市場熱度下降，三水房價自此趨於穩定。
2018年至2019年，多家外來房企項目入市，市場供應井噴，但即便地價仍刷新紀錄，也未能拉動房價大幅上升，成交速度依然下滑。
三水常住人口約68萬，按3人一個家庭計算，大概有20多萬家庭，2010-2017年三水累計去化約10萬套新房，每2個家庭就擁有一套住房。
按這個去化趨勢，5年後將實現每個常住家庭擁有一套房；同時，近兩年入手的投資客戶將在5年後開始集中套現，二手供應量達到新高，僅依靠本地常住家庭消化不了如此龐大的供應量，因此三水一直都想引入廣州購買力。
三水新城實景
2016-2017年，佛山樓市政策大調整，市場波動大，火了一年多的禪桂中心區受限購影響而驟冷，購買力外溢至非限購區，三水因此吃了一波紅利，迎來有史以來最大漲幅。
根據當年的紙媒報道，“部分銷售中心門口幾乎天天有粵A牌的大巴從廣州拉來一車車客人。”
有分析指出，當年進入三水的廣州買家基本是購買力較弱的投資客，自住比例低，難以對當地樓市產生長期支撐，所以上漲空間不會太大。
結合L先生的情況，剛好就買在外溢紅利的末期，此後其手持的物業價格就趨於穩定了。
03
寫在最後
如今，對佛山城市規劃、房價現狀有一定研究的L先生又不斷往禪桂中心區物色新資產，城北是他的第一站，但三水的購房經歷又讓他對佛山心存疑慮。
對於房價的漲跌，剛需購房者大可不必太介懷，畢竟你的房產變現可能性不大，只要挑好地段、產品，價格適合上車便可入手，尤其現在處於橫盤期，開發商優惠多，投資氛圍少，是挑選好房子的難得機會。
佛山某盤開銷中現場
另外，從個盤來說，一般而言，體量小的樓盤，流動性更強，體量大的樓盤則反之。Y樓盤規劃1000多戶，N樓盤規劃5000多戶，可想而之後者掛牌市場競爭有多大，且目前該盤還有一手房源未消化完。
問及L先生對三水兩套房產的處置，其表示前者可能會出售。
功夫君認為，對於長期投資者，不一定非要盯著不限購、價格便宜、規劃高大上就衝動入手，更要考察區域經濟實力、人口增速、產業狀況，這些才是支持片區樓市中長期的發展要素；而短期投資則需要研究房價短期漲幅、二手活躍度、潛在供應量，是一門比較宏觀的學問。
