回家的旅途
同一小區，同樣是總層數為6層的樓梯房，同樣是63平方米的兩房戶型，其中一套是2003年建，六樓西北向，61萬掛牌一年多，需重新裝修；另一套是2005年建，四樓東南向，68萬掛牌半年多，裝修維護得比較好。選擇哪套？
我是[房微言]，通過對價格、居住體驗感和後續的流通性多個方面的分析，個人建議選擇四樓房源。
四樓房源與六樓房源的價格對比：
參照下表的係數進行比對：
1.樓梯房，四樓的樓層比六樓好。從樓層的角度，四樓房源正常價格要比六樓房源高8%左右，即高4.88萬元；
2.剔開景觀和噪音方面因素，四樓房源的朝向比六樓房源好。從朝向的角度，四樓房源正常價格要比六樓房源同樣高8%左右，即高4.88萬元；
3.四樓裝修維護得還不錯，而六樓需要重裝。重裝單價取值800元/平方米來計，不需要裝修的4樓正常價格要比6樓高5萬元左右。
那麼以六樓的掛牌價61萬元為基準，我們算一下四樓的相對價格應該是多少？
四樓相對掛牌價格=61+4.88+4.88+5=75.76萬元。即六樓房源可賣61萬時，四樓房源可賣75萬左左 。
目前四樓的掛牌價才68萬元，如兩套房的價格讓步幅度接近的情況下，四樓的性價比更高。
居住體驗感對比：
樓梯房，六樓與四樓比較，要多爬36級左右的樓梯。
別小看這36級樓梯，大多數人會爬得氣喘吁吁的，尤其是夏天扛著稍重點的東西或抱著小孩上樓，居住體驗感很不好。如年齡偏大的人居住，六樓的居住體驗感就更差了。
除了樓層拉低了居住體驗感，六樓房源的西北朝向也對居住體驗感有很大的影響。
西北是這麼多朝向中最差的朝向，冬天寒冷，夏天暴曬，與四樓房源東南向的冬暖夏涼比較，居住體驗感明顯處於下風。
後續流通性對比：
通過上面居住體驗感的對比，可知六樓房源因樓層和朝向因素的影響，居住體驗感遠劣於四樓房源。
後續再次轉讓時，居住體驗感差的六樓房源流通性也差，比較難以轉手。
綜上：
在兩套房掛牌價格讓步差距不大的情況下，四樓房源的性價比遠高於六樓，居住體驗感、入住速度和後續流通性也優於六樓，選擇四樓更好些。
最後，四樓房源好是好，但購買時也要注意：
1.老房子的首付問題：
若從2005年起計，四樓房源目前樓齡已有15年，假設市場為68萬，折舊後的貸款評估價為47萬左右。
可貸額度70%計，則首付=68-47*70%=35.1萬元，實際首付高於正常30%的政策首付。
2.裝修問題：
四樓房源其中的一大優勢是裝修維護得比較好，不需要投錢重裝。
在購買前要重點留意所謂的“裝修維護得好”有沒有臨時粉飾的跡象，或是不是臨時新裝的。如是臨時新裝的，那就要小心賣方為了易轉讓而通過裝修掩蓋原缺點的問題。
3.傢俬傢俱電器問題：
在合同中要以“清單表格+照片”的形式，列清楚房價包含的傢俬傢俱電器等明細，以免房子交割時發現賣方將部分傢俬或電器搬走了，雙方扯不清楚。
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房微言
你的這種情況也是人們在買二手房過程中經常遇到的問題，我們首先要看到這麼幾種現像；
1：市場在售的二手房中，一層和頂層房子居多，原因是其他樓層的房子出售較快，反之就是一層和頂層房子出售週期較長。
2：從價格層面來看，能接受的價格往往總是一層、頂層，其他層次房子價格則較貴，你現在買的時候是這種情況，賣的時候也差不多。
同時在買房的過程中還要考慮自身的情況，每個人情況不一樣，可能就差那麼幾萬塊，也就固定了自己的選擇範圍，總之考慮清楚房子的狀況，剩下的就是匹配自己的需求了。
希望對你有所幫助！
大楊的地產生活圈
樓頂買還是風險比較大，雖然現在建築工藝水平很高，但漏水確實頭痛，特別是在南方！
