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《北京市物業管理條例》將於2020年5月1日施行，此條例的出臺對於物業費的制定標準、收取方式、使用用途等均有規定，成功解答了關於物業費的“哲理問題”：我是誰？我從何處來？應向何處去？
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“取之於民，用之於民”
物業費一般是指物業產權人、使用人委託物業公司對居住小區內的房屋公共建築及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環境等項目進行日常維護、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所收取的費用。
根據即將施行的《北京市物業管理條例》第二十八條和第六十一條的規定，業主可以自行管理物業，也可以委託他人管理，委託物業服務企業提供物業服務的，一個物業管理區域應當選定一個物業服務企業提供物業服務。
不管自行管理還是委託他人，業主都應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額繳納物業費。實踐中，業主往往可以成立業主大會，通過業主委員會與物業費打交道。
實踐中，物業費的收取分為兩個階段，在建設單位銷售房屋前，此時應當由建設單位承擔前期物業服務責任，由其選聘前期物業服務人，簽訂前期物業服務合同，前期物業服務合同應當就前期物業服務是否收費、服務內容以及收費標準進行約定，約定的內容作為房屋買賣合同的附件或者直接納入房屋買賣合同，前期物業服務合同期限最長不超過二年；
在建設單位銷售房屋後，前期物業服務合同期限屆滿前三個月，由業主共同決定是否繼續使用前期物業服務人。值得一提的是，在即將施行的《北京市物業管理條例》中，對於因為業主大會、業主委員會缺失或者不能正常運行狀態下的一些小區可以由街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組建成立臨時性、過渡性機構——物業管理委員會，它也可以履行業主委員會的相應職責。
收取辦法：市場調節＋適時調整
按照基礎條件、公共秩序維護、保潔服務、房屋管理、設施維修養護、綠化養護管理和綜合管理服務等因素，物業費一般可以分為四級，每個級別的收費標準因地區而有所不同。
此前根據《北京市物業服務收費管理辦法》，北京市物業服務收費實行市場調節價和政府指導價，而根據即將施行的《北京市物業管理條例》的規定，小區物業費的收取是通過市場予以調節並適時調整，在進一步明確了物業管理行業協會監測及公開價格信息的職責之後，可以保證物業定價的合理、透明。此規定一方面減少了業主心中對於收費機制的疑問，另一方面由於服務質量將成為物業費高低的主要因素，也能督促物業公司提升服務質量。
無理拒交物業費
可能會上失信名單
根據《北京市物業管理條例》第七十二條第一款的規定，業主應當根據物業服務合同約定的付費方式和標準，按時足額交納物業費。業主逾期不交納物業費的，業主委員會或者物業管理委員會應當督促其交納；拒不交納的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
並且根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條的規定，經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。
因此如果物業公司提交證據表明自己已經依照合同或其他規定提供了服務，而業主以外出不在、房屋閒置或不需要使用公共電梯暖氣等理由無理拒交物業服務費或者要求給與優惠時，此類訴求或抗辯一般不會得到支持。
正當理由可拒交物業費用
為了合理分配業主與物業公司之間的權利義務，並不是所有的物業費都應由業主負責承擔。
根據即將施行的《北京市物業管理條例》第二十二條的規定，前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業費，由建設單位承擔。出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業費，由業主按照房屋買賣合同的約定承擔；房屋買賣合同未約定的，由建設單位承擔。
結合此前國務院發佈的《物業管理條例》第四十一條第二款的規定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。
從以上條款可以看出，業主交納物業費應從開發商通知業主收房之日或物業實際交付房屋之日開始計算，如果開發商尚未出售房屋或物業有延遲交房的情況，在這段時間內業主有權不繳納物業費。
此外根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條的規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。
供稿：北京石景山法院
文字：劉 葉
圖片：網絡
編輯：李雪潔 謝偉輝
