房產交易是人生大事，各項約定必須謹慎全面，尤其是戶口、學區、車庫或者車位等配套設施，更需要買賣雙方以“白紙黑字”確定下來，以有效維護自身合法權益，如若不然，就會像陸先生一樣鬧心了……
陸先生一直有換房的意向，他通過嘉興某中介公司找到了比較滿意的一套市區面積約370平的別墅，總價430萬元。幾番溝通後，他與房主李阿姨在房屋中介的居間下爽快地簽訂《房屋買賣履約合同》，協議約定了房屋的定金、尾款、交房時間等問題，而忽略了別墅地下一層的車庫問題。
當買家陸先生支付了定金，以為一切都水到渠成時，李阿姨卻反悔了，要求他支付額外的一筆費用。還有什麼費用？陸先生一頭霧水。李阿姨稱位於這幢別墅正下方的地下車庫不在購房合同內容中，陸先生如若需要，應當以10萬元價款另行購買。
陸先生對此頗為不滿，認為自己花400多萬元買的別墅自然包括該別墅帶的車庫，怎麼還要另外購買呢?可當陸先生按合同約定期限支付了部分房款後，李阿姨卻拒絕辦理房屋過戶手續，需陸先生支付購買車庫的費用後才可過戶，雙方各執一詞，僵持不下。無奈之下，陸先生將李阿姨告上了法庭。
秀洲法院審理後認為，本案中買賣房屋為別墅，案涉車庫位於該房屋地下，實際與該房屋連為一體，並有門、樓梯連接，為該套房屋的組成部分，作用在於輔助、發揮房屋的效用，故應為此房屋的從物。在未進行特別約定的情況下，房屋轉讓，作為從物的車庫亦應隨房屋一併轉讓。李阿姨應該無條件協助陸先生辦理別墅及車庫的過戶登記手續，並賠償陸先生因未按時過戶產生的違約金四萬餘元。
法官說法：
一般情況下，小區內的地面或地下整體公共車庫或車位與房屋主體並未直接相連相通，也不屬同一整體，無法確定車庫或車位的歸屬，特別是樓房的情況下，更無法直觀的明確樓下的車位具體歸屬於樓上哪一戶，故可適用《物權法》中“建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”
而具體到本案中的車庫，雖其具有獨立的產權證書，但其從空間上並非獨立存在，而系在本案別墅地下的正下方，且有門、樓梯直接與別墅主體相連接，實際與別墅主體連為一體，輔助別墅主體實現其經濟效用。故本案中的車庫應屬別墅的從物，雙方在未特別約定的情況下，應隨主物轉讓。
通訊員 | 秀舟
