現在大家都知道影響房價的因素，短期看金融，中期看土地，長期看人口， 而這個中期影響房價的關鍵就是土地拍賣。最近最火爆的話題，就是深圳出現了史詩級土拍，單價樓面價6.7萬/㎡。這是深圳近20年最大數量的一次土地供應，超過80家房企參與，包括萬科、保利排名前十的房企以及佳兆業、招商蛇口等本土開發商，光是房企繳納的保證金就高達1000億元。看到這裡，作為吃瓜群眾是一臉懵逼的。
這次土拍規則依然是“單限雙競”的苛刻競拍條件，即限成交地價、競成交地價、競只租不售的人才住房面積，但依然澆不滅房企們的熱情。
經過3個小時的拍賣，全場舉牌343次，五宗地塊均以最高限價成交，成交額高達224億，總體溢價率約45%，其中龍華區地塊樓面價高達6.7萬/㎡。
我們看一下現在深圳各個區的房價，這次土拍均出現麵粉貴過麵包的情況，這次土拍光明區地塊的樓面價在4.2萬元/㎡，光明區二手房均價為4.1萬元/㎡；尖崗山地塊樓面價約為6.68萬/㎡，該片區二手房均價為5萬/㎡。
一
6月土拍，重慶全國第八
6月全國土拍分化嚴重，杭州，南京，深圳土拍金額創近期高位，深圳市土拍溢價率在限制最高價的情況下，直接到達最高限價，平均溢價率43.52%，我們看一下全國2019年1-5月土拍情況。
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從成交面積看，重慶在2019年土拍市場是當之無愧的王者，成交出讓金排在全國第8，這主要原因是重慶土地價格便宜，雖然量大，但是單價便宜。然後到了2019年6月，重慶土拍成交出讓金還是全國第八，賣地收入150.37億，成交面積只有202萬方，排在全國第三，僅次於杭州和昆明。
通過這些數據可以看出，重慶在2019年的土地供應量還是非常龐大的，在今年自然資源部下發通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調控目標制定實施工作。
通知要求，地級以上城市、地州盟所在地和百萬人口以上縣(縣級市)，根據商品住房庫存消化週期(截至2019年3月)，結合本地土地市場實際，切實優化住宅用地供應，實施差別化調控政策，在上年住宅用地供應分類調控目標基礎上，調整確定2019年住宅用地供應“五類”(顯著增加、增加、持平、適當減少、減少直至暫停)調控目標。其中，消化週期在36個月以上的，應停止供地;36個月至18個月的，要適當減少供地;18個月至12個月的，維持供地持平水平;12個月至6個月的，要增加供地;6個月以下的，要顯著增加並加快供地。
重慶現在的商品住房庫存消化週期只有3.5個月，明顯低於6個月的標準，所以，要顯著的加快供地。
二
重慶6月土地市場平穩
重慶土拍市場5月平均溢價率為35.65%，6月平均溢價率10.29%，溢價率發生明顯下降，降幅超70%，且6月有6宗土地以0%溢價率成交。
這裡面其實大家都發現了一個問題，就是最近重慶土拍的起拍樓面價明顯漲了，中央公園的起拍樓面價從之前的6000一平，漲到了9000一平起，當然這個土拍的溢價率就低了。
三
土拍會影響重慶房價嗎？
大家最關心的就是現在的土拍會再影響重慶房價的漲跌嗎？首先土拍代表的是未來，而不是當下，土拍看看就好，影響當下房價的還是實體經濟環境和金融政策。
土拍代表的是未來中長期房地產市場的走向，首先開發商是要賺錢的，既然它現在高價拿地，未來可能會第一期開發虧本。但是後面整個項目平均售價會高於土拍價格，如果市場不行，也絕對不會低於土拍價格賣房。因為這樣做效率太低，還不如直接把項目賣給融創，萬科等大開發商。
對於城市土拍，我們要區分對待，重慶市畢竟是一個強二線城市。城市人口越來越多，需求量大，國家越來越加快城市化進程。城市人口增加，重慶越來越多的郊縣人口來到大城市尋求發展和定居，這也就說明未來重慶住宅還是有很大的發展空間的。
