筆者曾在11月8號撰文預測南京的一些限價神盤會在政府的指（bi）導（po）下陸續開盤。
回過頭看，我當時的判斷沒有錯，在這之後南京的一些限價盤：世貿夢想家、中交錦蘭會都一一開盤；這週末又傳來江寧祿口的翠屏城和江北高新的亞泰山雨湖即將開盤的消息。這兩天有粉絲問我消息是否準確，我是沒有內幕消息的人，但我判斷，這次開盤消息基本行八九不離十。做判斷的邏輯分析我在當時的文章裡已經分析過了，在此不再贅述。有興趣的朋友可以在我的微博裡找原文讀一讀。
有朋友和我討論翠屏城和亞泰山雨湖哪個更值得買。比起亞泰山雨湖，我更推薦翠屏城。我之前低估了江寧限價的決心，沒想到當時世貿夢想家的銷許真的是被限制住了；但我也判斷對了浦口可能會允許錦蘭會漲價。這次兩個盤又恰好是江寧和浦口的盤。按照兩區政府之前的表現，我這次猜翠屏城不會漲價，而山雨湖會比上回開盤漲價10%左右，均價在2w左右。如果江寧區對翠屏城網開一面，上次開盤均價1.22w，漲個10%也就1w3出頭，這個價格遍觀南京主城是沒有的。翠屏城有小面積的86平米剛需盤，為數不少。而山雨湖只剩下64套120平米的大戶型，從總價看，一套頂翠屏城兩套了，單價總價都要高很多，再加上倒掛的因素，亞泰山雨湖比起翠屏城顯得更雞肋一些。如果純粹從投資角度看，我覺得翠屏城更佳。
翠屏城這個盤處於祿口新城板塊的邊緣位置。並不在中心區的範圍。距離地鐵站也很不近。
這兩年祿口新城拍了不少地，之前樓市熱火朝天的時候，整個板塊最高的樓面價已經拍到了1w3。拿地的kfs也不乏國內的巨頭。具體的幾塊地樓面價見下圖：
值得一提的是這周剛出讓的G54這塊，離翠屏城不遠，樓面價只有7024，再加上三巽拍下的G53，讓人對祿口新城這個板塊的前景頗有懷疑。
雖然現在有自媒體說這個盤是倒掛6000的盤。但我注意到，拿來舉例子的，單價18745成交的，面積只有68.2平米。這次開盤是沒有這個小面積的戶型，最小的都是86平米。
而綠中介在10月30號成交過一套85平米的，價格1w5的樣子。
有人說翠屏城位置不好，開發商口碑一般，也是超級大盤，供應量又大，將來出手難度大。但我覺得這都不是大問題。好貨低價當然人見人愛，普貨低價卻也不為不過。價格低，就是翠屏城最大的優勢！我對翠屏城的評價，這是一個收益率較高的無風險保本理財產品。我說它無風險，理由是板塊最低的樓面價都要7千塊，開發出來的房子再低也不會低於1w3吧。那麼就意味著沒有被套牢，站崗的風險。那麼年化收益率有有多少呢？
我用這次最小的86平米戶型舉例。總價86*1.3w=111.8w。就按照120w的總價計算。首付三成36w，貸款84w。貸款30年，利息上浮20%，等額本息，月供是4951.6元，。
月供四捨五入，按5000塊計算，持有3年的成本是36+0.5*12*3=54w。我覺得三年之後以1w8賣掉問題不大。利潤則是（1.8-1.3）*86=43w。年化收益率 ＝43/54/3*100%=26.5%。如果有人要槓一下說3年後房價到不了1.8。那麼我們拉長時間，用5年來計算，成本是36+0.5*12*5=66W,還是1.8賣掉，利潤還是43w，此時年化收益率 ＝43/66/5*100%=13%。如果算上房租收益，收益率還要更高。如果還要繼續抬槓，5年之後這個盤還賣不到1w8，我不說南京出了問題，那一定是全中國出了大問題，那時大家就要去考慮比投資房地產賺錢更重要的事了。
第一個用“雞腿、雞肋”來形容這些限價盤的是文字高手，後面再用這些詞的就是拾人牙慧者。我把河西南那些要八成、動輒兩三百萬首付的盤比喻成“富豪信託盤”，翠屏城在我眼裡就是普通人的“保本理財盤”。
朋友們，只要36w本金，每個月定投5000塊，年化13%起步的低門檻、無風險、保本理財產品，現在哪家銀行有？什麼？你拿P二P來抬槓？那你去買P二P吧,我不攔你。
只要在5年內以1w8的價格出手，時間越早，收益率越高。這樣的產品你不心動嗎？心動不如行動，準備好購房證明、收入證明、銀行流水等資料，靜等消息去搖號吧！
祝大家好運！！
