倫敦林立的奢華酒店群將在明年迎接一個新的明星，Park Hyatt。
Park Hyatt的中文名叫柏悅，隸屬於著名的酒店集團凱悅（Hyatt Hotel Corporations），是其最高端的子品牌。
柏悅的酒店選址位於泰晤士河南岸的九榆樹新區（Nine Elms），由富力地產開發的One Thames City項目內，預計房間數為203間。
凱悅與富力在2020年達成協議，把自己最高端的品牌放到富力九榆樹區項目裡；這實在是一個很耐人尋味的消息。
細細品讀這則消息背後的種種含義，我們可以看到一位特別的地產發展商，一片特定的城市區域和一段特殊的時期是如何有機交織在一起，締造出一個業界明星的。
柏悅究竟是什麼級別？
為了讓大家對接下來的閱讀沒有障礙，我們先介紹一下柏悅這個酒店品牌。瞭解世界酒店細分級別和柏悅的讀者可直接跳過。
柏悅是最高端的凱悅酒店，那麼最高端有多高端呢？
按照我們的概念，想必是一個裝修得更比較貴，用品也比較高端的五星級酒店，但仍然是個五星級（此處指觀感和實際，並不固定必須要拿到國家旅遊局牌照，因為這些酒店未必參與了評級）。
會這麼想是因為我國通行標準中最高就是五星級，類似於景區級別最高就是5A。
但5A級別的景區的內部差別可以很大，這種差別造成了超越了級別限制的心理評價。比如廣東的羅浮山和安徽的黃山都是5A級景區，但想必沒有幾個人會覺得這是兩個同級別的景區。
五星級酒店也一樣，同為五星，差別也可以很大，只是在這方面更能量化一些。
酒店業研究的專門機構中，有一個名為Smith Travel Research （STR）的公司，其對酒店的分類在全世界受到高度認可。
在STR分類中，全世界酒店總共有6個級別，最高級的叫Luxury，最低級的Economy。
光從名字看，我們應該會認為5星級酒店應該屬於Luxury，至少是Upper Upscale，但實際上並非如此。比如柏悅就屬於Luxury，同時也是五星級酒店。但另一些通常認為是五星級的酒店，比如說皇冠假日（Crowne Plaza）和華美達，在STR中就分別屬於Upscale和Midscale。
也就是說，我們通常認為是5星級的酒店，實際上可能比柏悅這種酒店整整低了2-4個級別。
由於柏悅的級別非常高，因此凱悅在全球範圍內考慮柏悅的開張時，會涉及非常多的因素，這些因素的一部分，最終引導凱悅選擇了富力在倫敦九榆樹的項目。
為什麼是富力？
在倫敦見不到柏悅，實際上是很反常的。
倫敦是眾所周知兼顧了商業和休閒旅遊的超級大都市，與紐約並稱全球城市兩極，能夠給此處經營良好的酒店提供源源不盡的商旅和休閒旅客，甚至皇室成員。全世界最有名的奢華酒店，比如四季、希爾頓康萊德、華爾道夫和麗思卡爾頓等等，在倫敦都能尋得。因此，凱悅集團在過去如此長的時間內（凱悅創始於1957，上市於2009）都沒有把旗艦開在倫敦，實在令人費解（後文將對此進行一些分析）。
理由當然不是凱悅不知道倫敦的地位，實際上，早在2004年，凱悅就在倫敦海德公園附近開設了其第一家酒店Hyatt Regency（STR級別Upper Upscale）。而即將落成的倫敦柏悅與這位“前輩”差了整整16歲。
16年後的“破冰”，其實就是因為富力的項目。
這是因為，早在2003年，凱悅就已經選定過九榆樹區附近，來作為新的高端酒店地址。
17年過去，倫敦還是那個倫敦，九榆樹雖然變得更加繁華，卻並非是推動凱悅開張的原因（因為讓凱悅願意開張的基礎條件九榆樹在2003年就已經具備了），因此富力成了關鍵。我們甚至可以說，沒有富力，在倫敦還是見不到柏悅。
富力的特別，就在於它的項目與整個九榆樹過往項目基調都不相同，完美契合了凱悅為其超高端品牌要求的條件；同時富力也和過往的九榆樹開發商都不相同，是最能夠給予凱悅在此開店信心的公司。
要明白這兩種不同，我們需要講一個關於巴特西發電站（Battersea Power Station）的故事。
群雄逐鹿巴特西
瞭解過倫敦樓市的朋友都知道，“九榆樹”，是近年來常常被提起的一處置業新區。在住宅市場上，最有名的除了倫敦一區，只怕就是九榆樹區（實際上九榆樹有一部分也屬於倫敦一區），兩者給人的觀感有點像倫敦金融城和金絲雀碼頭。
但現在我們稱為九榆樹新區的這片土地，在官方的規劃中實際上並不只九榆樹一塊地區，還包括了Vauxhall和Battersea，合稱Vauxhall, Nine Elms, Battersea Opportunity Area （VNEB）。在下文中，我們說到九榆樹區時，說的實際上都指代VNEB。
而這其中，Battersea又是最早開發的，開發核心就是與其同名的巴特西發電站。巴特西電站的改造，就等於整個巴特西地區的開發（巴特西電站的詳情請看下一部分）。
凱悅一開始選定的新酒店地址，就在巴特西電站內。
1993年，名為Parkview International的公司，從美國銀行手中買下了閒置已久的巴特西電站。
Parkview International有一箇中文名字叫僑福，如果你生活在北京或者上海，一定聽說過當地名為“芳草地”的城市綜合體，那就是僑福在中國的項目。
從僑福的規劃來看，巴特西電站的改造結果，很可能是一個“倫敦芳草地”：它包含了寫字樓、購物中心和酒店，與北京芳草地如出一轍。而在倫敦，僑福意向合作的就是凱悅集團，雙方2003年簽訂了一個合作書。
從這樁將近20年前的合作意向上，我們已經可以看到後來富力的特別——即便凱悅想要和僑福合作，新開設一家大型的高端酒店，但也不會是柏悅。
由於柏悅是產品線上最高端的品牌，因此全球柏悅酒店的客房數控制極為嚴格，從來不會超過300間，有的甚至不到100間。
而和僑福合作的這個項目，凱悅的客房數給了400間，因此更可能是Hyatt Residency（後來在海德公園開了）或者Grand Hyatt，並沒有給到自己的掌上明珠柏悅。
因此現在的富力，得到的不止是確定了的合作協議而非意向書，並且凱悅還把酒店升級了，直接給到了最高級柏悅。
當然，在僑福這個項目上，凱悅什麼也沒有給。簽訂了意向書之後的3年（2006年），僑福自己也把項目賣了，期間歷經民眾抗議、資金緊張等諸多阻力，重建計劃實際上開展十分有限，凱悅的酒店連動工都尚未開始。接盤的是有愛爾蘭國資背景的 REO（Real Estate Operations）公司。
REO接盤的同時也承接了僑福的規劃，但在此基礎上進一步擴張了。僑福的計劃中投資總額大概在10億英鎊，REO則把計劃投資額提到了55億英鎊。
為了給這個巨大的項目融資，REO公司四處貸款，甚至愛爾蘭政府也成了它的債權人。
那時候，像REO這樣為了房地產項目開發而向銀行大量貸款，銀行貸款又被當地政府收購的情況很多，遍及希臘、愛爾蘭、西班牙及意大利等國；2011年，這些貸款公司許多都資不抵債，無力還貸，政府財政則遭到嚴重拖累，史稱，歐債危機。
2010年歐債危機爆發後沒多久，REO遭到破產清算，其開發計劃也同時流產。輾轉多年，凱悅始終沒能在自己心儀的這塊土地上樹立起招牌。
從凱悅的角度評價，這件事也許可以總結成這樣一句話：“我的確想在這裡開張，無奈合作的開發商實力卻不夠強”。
也許是對巴特西開發心灰意冷，當實力足夠強的馬來西亞開發巨頭SP Setia接過巴特西電站的開發權時，我們已經不能在報道中看見凱悅的身影。
然而富力來了，並且用一個與眾不同的項目，讓凱悅滿意到直接把最珍視的皇冠，戴上了它的樓盤。
一個造城的人
一個城市更新項目，和一臺手機或者一輛車有什麼共通之處？
答案是它們都有主體和配件。
對於一個城市更新項目來說，各種不同用途的場所：寫字樓、住宅、酒店、零售就是它的配件。
九榆樹新區是倫敦這座城市的最新產品，也是最旗艦的產品，它是全歐洲最大的城市更新項目。
如果你是做手機配件的，大概率你最想合作的手機品牌是蘋果；
如果你是做電動車配件，大概率你最想搭上特斯拉。
原因很簡單，蘋果是手機的領導者，特斯拉是電動車領導者。
現在有一家做“城市配件”的集團，叫凱悅，主攻酒店，喜歡倫敦的九榆樹新區。
它是不是也和做手機、電動車配件的人一樣，最應該找這類產品的領導者呢？
因此我們看到了凱悅和富力的合作。
富力在九榆樹的影響力是最強的，也是最特別的。
有句玩笑話叫世界上的主流手機大致可分兩類系統，蘋果和不是蘋果的系統，電動車也可以分兩類，特斯拉和其他電動車。
實際上，九榆新區的項目也可分兩類，富力的和不是富力的。
如果我們重新看看整個VNEB城市更新項目的規劃，就可以看見巴特西電站附近的區域沒有太高的樓，這是因為這一塊區域的核心是重建巴特西電站，太高的樓會把它擋住，達不到凸顯電站的目的，從而失去了這塊地開發的初衷。
但沿著泰晤士河往東走，突然就會出來一塊高樓林立的區域。
這塊區域的主體就是富力的項目，內部可細分為One Nine Elms和Nine Elms Tower，加在一起總共有14棟建築，包括全歐洲最高的住宅樓City Tower。
可以說，在這個全歐洲最大的城市更新項目裡，別的開發商項目大多是一棟建築，富力的項目則是一座新城。
從建築高度來看，巴特西電站一帶鮮有超過15層的高樓，放眼望去，富力的項目就彷彿是這天地之間最明顯的CBD。
因此從巴特西到九榆樹，也有一種從城市外沿走入市中心的感覺。
富力的項目，是整個倫敦最像“現代倫敦”的作品，而凱悅最心儀的就是這類作品。為表敬意，凱悅直接把16年前的想法升級，祭出了最高端品牌柏悅。
富力最能承接柏悅的靈魂
柏悅是奢侈酒店中的一顆明珠，奢侈酒店簡單說來，就是個大一點的奢侈品。
而奢侈品牌，最需要做的就是在同質化中找特殊性。都是賣包，LV帆布有獨門專利，BV就轉去設計編織；同樣是絲巾，愛馬仕玩遍了7萬種顏色，香奈兒就要刪繁就簡，憑黑白自成一格。
酒店也一樣，大家說白了都是提供個臨時住所，憑什麼客人就要到你這？
對於柏悅來說，這個問題往往用“因地制宜”四個字來回答。
全球各地的柏悅，都以當地文化作為賣點，在新西蘭一定可以看到毛利藝術品，在蘇州就一定有園林風格。
那麼提到倫敦或者英國，人們第一印象是什麼？
大概不是古老的皇室，就是摩登的都市。對應的建築則是各類莊嚴中古的教堂城堡和流光溢彩的玻璃幕牆。
以“老”為賣點的奢華酒店太多了，倫敦麗思卡爾頓、華爾道夫和希爾頓康拉德就是代表。
因此“新”顯得更容易有所區別，尤其柏悅在頂級現代都市的酒店，本來就有強調與高大的現代大樓結合的傳統。
因此，富力這種能夠反映倫敦作為世界頂級現代都市的現代式建築，比巴特西電站的改造更加適合凱悅高端酒店，尤其適合柏悅的開張。
除此之外，富力在經營和開發上也都非常適合柏悅的開張。
經營上，凱悅已經和富力合作過許多個酒店項目，其中也包括了廣州的柏悅。因此對於柏悅運營的要求和凱悅集團內部的價值觀及做事方式，富力都非常瞭解，當然兩者能夠不斷合作新項目，也側面反映了富力在酒店運營方面的成功和與凱悅合作的愉快歷史。
而富力請來進行實體建造工作的Multiplex公司，也是世界聞名的頂尖建築承包商之一，承接過多個奢華酒店，比如墨爾本香格里拉的建造工作，對如何達到奢華酒店的建築質量（包括基本結構及裝修細節）要求瞭然於胸，不會出現因為建築承包商的水平不足而導致建出來的硬件條件達不到柏悅這種級別酒店的要求的情況。
此處多說一句，如果搜索柏悅所在的泰晤士河一號（One Thames City）的項目建造圖片，就可以看到整棟樓從外到內，建築質量是很統一的，沒有出現酒店所在樓層質量與其他樓層明顯有別的情況。也就是說
，此項目的住宅建築質量，和頂級五星級酒店的建築質量是相當的。對於住宅的購買者來說，也許值得進一步瞭解考察。為什麼是九榆樹？
我們都知道，凱悅其實很早就選定了九榆樹這片地方作為未來酒店的地址，最終真正開業的旗艦品牌也的確是在這塊地方。那麼為什麼凱悅如此鍾愛九榆樹區，而不是別的什麼區域呢？
這個問題最好的回答方式也許是通過比較，來看看九榆樹和其他區域有何不同。
所謂其他區域，實際上也就是倫敦中心活動區（CAZ）和狗島（Isle of Dogs）的幾塊地方，因為作為一家超五星級酒店，柏悅本來就不可能開到遠離市中心的其他區域。
實際上，要理解柏悅這樣的酒店開在哪裡，不如看看柏悅的客人喜歡住哪裡。作為服務業的一種，酒店選址的最大決策因素還是對於客人是否有吸引力。
由於定價水平在前，柏悅的客人主要是高端商旅的客人和富有的休閒旅行客人。
商旅是來進行商務談判的，休閒旅行是來觀光的，因此商務主體多和旅遊吸引物多的地方，就是能夠跟九榆樹競爭的地方。
這樣的地方主要就是金融城、西區（West End）和金絲雀碼頭附近。
金融城附近公司多，政府機構多，而且最有名的景點，諸如海德公園和大英博物館都位於此；
西區和金融城類似，是商務中心也是購物中心（肯辛頓花園街），同時也有一些旅遊吸引物，比如肯辛頓宮；
金絲雀碼頭主要是公司聚集，沒有太多的旅遊吸引物，而且其到上述這些旅遊景點都有一段距離。
由此可見，金絲雀碼頭是最不適合建高端酒店的，因為它平白少了一個滿足酒店客人的賣點。現在金絲雀碼頭的情況也符合這種猜想——雖然被稱為第二個金融城，但金絲雀碼頭附近只有兩家五星級酒店。
剩下的就是倫敦金融城和西區了，跟九榆樹相比，它們都有一個共同的特點（不是弱點）：標的少。
在已經高樓林立且日常經濟活動繁忙的金融城和西區大興土木建設新的摩天大樓是一項非常艱鉅的工作，因此多年以來完成的大樓數量都非常稀少，而且這些大樓由於處在寸土寸金的倫敦商務中心區，往往都是純粹的寫字樓，而不增加酒店，以免增添成本（為何增添成本？我們可以舉個簡單例子：你不會希望你的客人和一群匆忙上下班的白領一起乘坐電梯，因此辦公室難免要和酒店電梯分開，意味著大量電梯空間被浪費，因為即便許多樓層不停，電梯井還是一樣要建造）。
所以凱悅即便想在倫敦金融城或者西區開業，也未必碰到了合適的建築。
除此之外，金融城和西區都難免有因為是工作中心區而堵車的情況，這對於外來的旅行者並不是什麼好事，尤其是某些人可能並不需要去西區，但住在西區就必須要出門先忍受擁堵。
而如果是乘坐地鐵，那麼凱悅所在的九榆樹區，屬於倫敦地鐵一區和二區（最開始選址是二區，現在是一區），到達目的地的時間和住在金融城內的人比並不會多多少。
而九榆樹區既有丹麥大使館、美國大使館和西邊巴特西項目內的高端辦公機構（巴特西是蘋果總部），也具有巴特西電站這樣的旅遊景點，同時毗鄰泰晤士河，能夠提供河景的景觀（由於富力的樓夠高，因此柏悅如果選擇高樓層應該還能看到遠處倫敦眼和白金漢宮等景觀），且由於正在興建城市改造，標的很多，眾多標的裡規模最大的一個還是自己的老朋友，柏悅選擇九榆樹，並不突兀。
除此之外，九榆樹還有一個特點，即它的辦公區域和生活區域的分界很明顯，不像金絲雀碼頭或者金融城這樣，住宅和寫字樓交錯，導致工作日的住宅區可能也要分擔由寫字樓上班族帶來的工作氛圍（考慮到倫敦商業的發達程度，也許週六日也一定程度上有這樣的氛圍）。
這樣的氛圍對於來度假的客人來說，並不很合適（實際上，即便對於常住的人來說也不合適），因此九榆樹在這方面也有一些優勢。實際上九榆樹也許可以看作倫敦的“居住版金絲雀碼頭”。
倫敦成功地開發了金絲雀碼頭來作為其金融城商務功能的外延，但如今倫敦還面臨著一個住房供給長期不足的問題，以及一個相對次要的，住房質量不佳問題。
所以在規劃九榆樹新區時，倫敦政府的考慮主要就是建出來一個以居住為核心的城市綜合體。
九榆新區的規劃遵循9條最根本的原則，此處我們節選了3條，從中可見，倫敦政府的側重點明顯在於居住，並且把九榆樹看作倫敦住宅功能的外延，要讓此地成為一個大量提供住房，同時住的舒服的新區。
一個區域臨近各個商務中心和旅遊吸引物，同時本身的定位又是為了讓住在此處的人住的舒服，那麼對於超五星酒店來說，就是一個完美契合其服務客人理念的區域，柏悅選擇九榆樹非常合乎情理。
為什麼是2020？
要說為什麼柏悅選擇在2020年入住富力，不如說為什麼柏悅選擇在2022年開業。因為入住的時間決定開業的時間，而酒店開張的可行性分析考慮的因素中的絕大部分，比如入住率、餐飲收入、客房收入都來自開業之後。
在2022年開業等於跳過了2021，而2021年是英國從疫情和脫歐的衝擊中開始恢復，或者仍然在消化的年度。對於酒店業來說，專業機構目前的觀點是酒店業從2021年開始恢復，但是僅在2021年，無法回到疫情前水平。
也就是說英國酒店業有希望回到疫情前水平，至少要到2022年之後。柏悅跳過了2021年，等於減少許多無謂的損失，直接略過疫情和脫歐後帶來的陣痛。
除此之外，全球疫情環境下，商務旅行的頻率也會比疫情前少得多（目前可能沒有），連脫歐這種級別的會議都有一大部分是在線上完成的，我們很難期待在2021年商務旅行能有多少起色。根據麥肯錫諮詢的估算，英國和美國的群體免疫（靠疫苗）達成時間很可能要到2021年的3或者4季度，所以在此之前開業，也會面臨大量的商務客戶缺失（我們假設英美疫情都已結束則全球疫情基本上結束）。
基於與上文類似的邏輯，我們也可以推導出為什麼柏悅不選擇在2022年之後（比如2023年開業）。
這個過程比較簡單，主要是因為如果2022年也不開業，那麼基於現有的預期，等於完全錯過英國在疫情後和脫歐後的經濟反彈，而2021年預計的酒店業盈利狀況（倫敦）約為疫情前的75%，那麼2022年回到疫情前是有可能的，2022年不開業就等於完全錯過正常盈利的可能。
除此之外，2022年的九榆樹區，其基礎設施水平也會進一步提高，交通更加便利。這是因為耗資10億英鎊的倫敦地鐵Northern Line Extension預計在2021年的第3/4季度完工，那麼完工後的正常運營（此前應該還有一段試運營）時間大概也就是在2022年前後。
同時，2022年英國將舉辦一場盛大的慶典，用於慶祝伊麗莎白女王登基70週年，稱為女王鉑金登基紀念大典。這是自伊麗莎白女王登基以來，英國每10年一次的全國慶祝節日，對於新冠打擊後的旅遊業來說是重要的利好，政府預計也會藉此提振旅遊業景氣度，所以作為旅遊業一部分的柏悅酒店應該是不想錯過如此重大的節日的。
結語
綜合了凱悅在倫敦九榆樹選址的歷史、富力新城的建設和2020年的特殊之處，我們對凱悅在2020年入駐富力九榆樹新區項目進行了一些解讀。可以看到，一家超五星級酒店的開張，背後需要經歷許許多多的考慮，有時候還會礙於時代背景而不得不放棄，因此最終凱悅成功把旗艦開到了倫敦，可謂是一次難得的圓滿。
對於有興趣投資於住宅的讀者，根據超五星級酒店的選址來考慮住宅的投資價值，也值得嘗試。
參考來源
Points With A Crew（2016）How hotels categorize themselves (the difference between upscale and “upper upscale”)
Nine Elms London（2021）Transformation
GLA（2012）Vauxhall Nine Elms Battersea Opportunity Area Planning Framework
The Caterer（2003）Hyatt plans luxury hotel at Battersea Power Station site
UK Construction Blog（2010）5.5 BILLION BATTERSEA POWER STATION REDEVELOPMENT APPROVED
Boarding Area（2017）Park Hyatt New York Review, West Side Suite
PwC（2021）PwC UK Hotels Forecast 2021 - From endurance to recovery
McKinsey（2020）When will the COVID-19 pandemic end?
TfL（2021）Northern Line Extension
Gov.UK（2020）Extra Bank Holiday to mark The Queen’s Platinum Jubilee in 2022
