編前語：經濟下行壓力持續加大，中國房地產市場接下來將如何發展再次成為當前熱議領域。《普信·財經下午茶》特別推出了“不動產專題”，為廣大投資者從宏觀到微觀、從過去到未來，詳細剖析中國房地產市場的發展機遇，帶您讀懂中國房地產行業以及其蘊藏的投資機遇。“不動產專題”第二期邀請到徵和鼎新總經理、同濟大學碩士魯劼先生，為您分享中國房地產行業的發展史以及展望中國房地產行業的未來。
魯劼 徵和鼎新總經理、同濟大學碩士
中國房地產發展階段
回顧中國房地產是發展歷史，我們總共經歷過四個階段，第一階段是1949年到1980年，我們稱之為公有房時代。這個時期，隨著傳統社會主義公有制的建立，房地產市場住房的分配主要通過計劃配置、無償使用，由國家統一解決居民的住房問題。第二階段從1980年到1997年，這是中國房地產市場的起步階段，我們稱之為拓荒時代；1997年到2017年是中國房地產市場的黃金20年，我們稱之為黃金時代；從2017年至今，中國房地產市場走入了第四個階段：白銀時代。
住房市場化開始以來，我國房地產市場跌宕起伏三十年，通過對1987-2017年我國商品房銷售數據的分析，結合產業生命週期理論，我們認為我國房地產市場已經走過了導入期、成長期，進入了成熟期階段。
30年發展中，中國的政策調控手段，對於房地產快速、穩定、健康的發展起到了重要的作用，住房市場化在全國範圍推行後，行業總共經歷了三次正向調控、三次負向調控，1999-2018年間，正向調控合計約8年，負向調控合計約12年，當然在每一個正負調控週期之間也存在著一些政策平穩期或空窗期，但總體看，正向調控持續時間短、反應強，負向調控持續時間長、反應稍緩。
我國城鎮化的快速推進是房地產快速發展的基礎，自2000年我國住房全面實現市場化後，我國房價持續上漲，僅在2008年金融危機時是負增長。1987-2017年，大部分時間全國商品房銷售面積和銷售均價是同向變動的，三十年間只發生過4次背離（1989、1996、1999、2014），其中1999年住房市場化後僅發生過一次背離，且銷售面積的變動幅度往往比銷售均價更大。這背後主要的原因是中國城鎮化的快速推進帶來的長期供不應求的基本面，自2005年開始我國商品房銷售面積首次超過商品房竣工面積，除2008年外，商品房竣工面積一直小於銷售面積，住宅竣工套數長期小於住宅銷售套數，供給的增加一直難以跟上市場需求的擴大，而且這個缺口仍呈不斷擴大的趨勢。
拓荒時代（1980年-1997年）
拓荒時代是中國房地產市場的起步階段，總體來講就是野蠻生長。
這個時期，中國房地產有三個特徵：第一，這是中國房地產市場發展的拓荒時代，是一個嬰兒期；第二，房地產市場化的探索剛剛起步，住房制度的改革逐漸深化，住房商品化的概念初步深入人心，為之後黃金時代的飛速發展奠定了基礎；第三，由於住房制度不完善、市場缺乏管制、過度炒作等原因，房地產市場波動劇烈，大批弄潮兒倒下，同時也有一批幸運兒脫穎而出，成為未來房地產市場的風雲人物。
黃金時代（1998年-2017年）
1998年，為應對亞洲金融風暴衝擊，房改啟動商品房市場。國務院23號文《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》要求停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系。我國房地產二十年市場化發展大幕就此開啟。
伴隨房地產業的快速發展，中國的房地產企業從無到有、從國企先行到民企崛起，隊伍逐漸壯大：2017年，全國房地產企業數量達9.58萬個，比1998年的2.4萬個增長2.9倍，2012年中國房企首次進入世界500強，到2017年，已經有6家中國房企：恆大、綠地、保利、萬科、碧桂園、萬達位列世界500強。這個時期，中國房地產行業集中度逐漸提高、產品不斷升級完善、供應結構轉變、金融配套服務不斷完善、住房建設制度不斷完善，中國房地產行業從粗放走向成熟。
白銀時代（2017年-今）
1998-2017年房地產行業迎來了繁榮，但也造成了貨幣超發、金融和居民槓桿率高、租賃市場不完善等問題。為了維持房地產行業長期穩定的發展，中央在2017年後提出了以“房住不炒、地產維穩”為核心的一系列政策。白銀時代有三個明顯的特徵：多渠道封鎖，控規模；因企施策，精準化；多途徑監管，強執行。
中國房地產未來展望
中國房地產的未來，長期看人口、中期看供需、短期看金融。
長期看人口，城鎮化仍有空間。我國的城鎮化水平為60.6%，距發達國家還有較大距離，城市化的推進，必定帶來置業需求。聚焦3+6都市圈，中國城鎮化已經進入到以大都市圈、城市群為發展動力的主要階段，未來城市也會出現“強者恆強”的局面。
中期看供需，土地市場供求齊升，穩中向好；市場成交平穩微升：2019年樓市總體成交量較2018年上升3.52%。
短期看金融，低成本信貸寬鬆成為過去（限價、限購、限貸，開發商銷售回籠資金受阻）；金融調控帶來股權合作良機（壓縮銀行表外業務和委貸業務，債性資本受阻，信託融資受阻）。房企併購加劇，高槓杆、高負債、高週轉、低成本進一步加劇行業競爭，加上行業利潤率的下降，將使得一部分中小房企逐漸退出市場或是被頭部企業兼併，強者更強，房企的兩極分化將越來越顯著。
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