還記得金地去年發佈三季報當晚，看到淨利潤同比增長3.41%這個數字後，估計很多金地的投資者都覺得踩到大雷了，第二天10月30日，大量散戶爭先恐後，從集合競價開始競相拋售，金地最終低開低走大跌4.96%，收報11.88元，當天上證指數收於2939點。
轉眼半年過去了，金地最新收盤價13.24元，上證指數收盤2844點，按10月30日收盤價計算，金地在這半年時間裡上漲11.45%，跑贏上證指數14.75%。這個故事告訴我們，如果我們在分析地產股財報時僅僅關注淨利潤數字，很容易做出錯誤的決策，而恰巧大量散戶要麼從來就不看財報，要麼就只關心淨利潤數字，這從金地的股東人數就可以看出，金地去年三季度末的股東人數為55,253人，而經過三季報一折騰，今年一季度末的股東人數僅有44,346人，大幅減少了10,907人。
而小七則在金地去年發佈三季報的當晚火速寫下了《用金地集團三季報來聊聊該怎麼分析地產公司財報》這篇文章，我相信當晚看過我這篇文章的朋友們應該不會盲目跟風去在第二天拋售金地，房地產作為一個
費用前置，利潤後置的行業，在分析財報時，我們一定要有大局觀，千萬不能僅看一個淨利潤數字。金地的這份年報非常穩健，可以看作是一位績優生又交出了一份滿意的答卷，我對這份年報的評分是84分，相比三季報的83分調高1分。
財務數據
金地今年的三項費用增長較大，其中銷售費用和管理費用主要和當年的銷售業績掛鉤，金地這兩項費用19年合計發生60.68億元，同比去年的46.84億元增長29.56%，這與金地19年銷售金額的增長比例29.74%完全匹配。
財務費用：金地今年大幅降低了利息資本化率，全年共發生利息支出48.71億，其中資本化利息20.49億，
利息資本化率僅有42.07%，比去年降低了11.43%，如果按照去年53.50%的利息資本化率計算財務費用，則會增加今年稅前利潤約5.5億元。投資收益：金地今年的投資收益大幅增加了18.92億元，主要來自於金地參股的一些聯合開發地產項目產生的“權益法核算的長期股權投資收益”相比去年增加了20.9億元，經過小七的推算，金地這些非並表項目主要集中在一二線城市，結算單價要比並表項目高很多，這一點我後面還會提到。
每股分紅：金地今年的每股分紅0.67元，同比增長了11.67%，低於每股收益的增長幅度24.58%，這使得19年的股利支付率由33.52%下降到了30.04%，這個分紅政策優於萬科，差於保利，算是中規中矩。
地產股專項數據
接下來看地產股專項數據，關於銷售金額，小七在今年1月單獨寫過一篇《金地集團2019年銷售數據小結》，這裡就不贅述了。
結算單價：金地19年的結算單價僅有14,595元/平，這與前兩年金地的銷售單價18,000+元/平相去甚遠，究其原因，我覺得大概率就是金地19年作為結算收入的並表樓盤項目主要集中在二三線城市，所以單價較低，但是金地那些參股的聯合開發項目卻主要是一二線城市的高端樓盤，可能平均單價超過了20,000元/平，這就導致了金地19年的結算單價與過去幾年的銷售單價有很大的差距。
房地產業務毛利率：雖然金地19年的結算單價比去年下降了3,423元/平，但是毛利率僅下降了1.78%，依然高達41.30%，這也進一步說明19年結算的樓盤本來的拿地樓板價就比較低。
需要特別注意的是，金地相比其他地產股，他的投資收益佔比非常高，達到了歸母淨利潤的60%左右，所以他很多利潤都來自於一些聯合開發項目，
因而我們在分析金地財報時，不能僅關注他的結算單價，更應該關注他的銷售單價，只要銷售單價能夠穩住，即使結算單價大幅下降，毛利率也不會出現大幅下降。計劃明年竣工面積：金地預計2020年竣工1,158萬平，相比19年實際竣工面積925萬平同比增長25.2%，而且金地的預測一般較為保守，實際竣工面積往往會超出計劃不少，考慮到金地過去幾年一直維持著較高的銷售金額增長，我們可以預見金地2020年依然能保持較快的業績增長速度。
金地集團投資價值
金地的這份年報符合我的預期，截止今天收盤，金地PE5.93，股息率5.06%，ROE20.14%，未來兩年增長無憂，估值分紅和保利地產不相上下，我個人認為具有很高的投資價值，小七會長期堅守。
我已經開通了個人的公眾號：小七滾雪球，以後會在這裡優先更新，持續分享個人投資感悟、實盤展示，歡迎訂閱。
聲明：本文僅代表個人觀點，不構成任何投資建議。
