陽光城（000671）2019年年度董事會經營評述內容如下：
一、概述
（一）經濟和行業
公司的主要房地產項目分佈在大福建、長三角、珠三角、京津冀以及戰略城市等區域，重點關注主要城市的土地市場和房地產市場情況如下：
1、房地產投資與新開工情況（19年全年）
2、土地市場情況（19年全年）
3、商品房市場情況（19年全年）
從城市數據的角度看，市場整體比較穩定，但城市間也存在較為明顯的分化。
（1）房地產投資方面，四大一線城市中，廣深增長較快，上海略有增長，而北京同比下滑1%。二線城市中，南寧、太原、福州、青島增速較快，公司進入的城市整體都較為穩定。新開工方面，昆明新開工面積大幅增長，太原、南寧、廣州、青島、廈門也有超過20%的增速，而佛山、濟南下降幅度較大。
（2）從土地市場看，深圳、大連、廣州、瀋陽土地供應面積上升幅度比較明顯，超過40%，而南昌、鄭州供應量縮減超過20%。土地成交方面，大連、東莞、昆明、廣州、杭州受供給放量影響成交增長較快，而福州、廈門兩個海西城市在供給增速不高的情況下成交大幅增長，土地市場熱度較高。
（3）從商品房銷售看，一線城市有所分化，北京、深圳量價齊升，而上海、廣州則量跌價升。公司進入的代表城市銷售面積同比平均下滑0.6%，銷售額同比增長6.6%，銷售均價同比上漲7.3%。
（三）經營情況概述
回顧2019年，公司始終貫徹中央“房住不炒”的政策精神，保持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略定力，聚焦品質，精細管理，穩健經營，力求實現規模、利潤和負債三者平衡。公司2019年經營業績完成情況如下：
1、銷售及規模保持增長
本報告期，公司全口徑銷售金額2,110.31億元，同比增長30%；權益銷售金額（合併報表項目*權益比例+參股子公司項目*權益比例）1,351.43億元，同比增長14.21%。結算方面，公司當期實現結算營業收入610.49億元，同比增長8.11%；合併歸屬於上市公司股東淨利潤40.20億元，同比增長33.21%。
截至報告期末，公司合併報表總資產3,075.52億元，較上年末增長16.76%；公司賬面預收款項801.06億元，同比增長28.95%。
2、財務品質持續改善
（1）盈利能力：本報告期，公司合併報表淨利率比上年期期末提升0.16個百分點達到7.08%，合併報表歸母淨利潤率提升1.24個百分點至6.59%，加權平均淨資產收益率提升2.54個百分點至18.92%。
（2）償債指標：本報告期，公司有息負債規模1,123.21億元，近三年均保持規模相當，其中短期有息債務規模335.49億元，佔有息負債比例較去年年末下降12.94個百分點至29.87%，非銀融資佔比較去年年末的52.57%下降至24.94%，負債結構持續優化。同時，公司在資產規模增長、優質土儲增加、而有息負債規模控中有降的前提條件下，有效降低資產負債率至83.45%，較2018年底減少0.97個百分點；降低有息資產負債率至36.52%，較2018年底減少6.23個百分點；降低淨負債率至138.20%，較2018年底下降44.02個百分點，平均融資成本7.71%，比2018年年末優化23個基點。
（3）現金流情況：本報告期，公司進一步加強了現金流管理，平均回款率約80.20%，實現經營性淨現金流入153.96億元，繼續保持正值；期末賬面貨幣資金419.78億元，全額覆蓋335.49億元的短期有息負債，長短期債務比由1.34提高至2.35，現金狀況持續改善。
（4）評級提升：得益於公司良好的經營業績和財務品質的改善，公司在本報告期內首次獲得主體評級提升至AAA。
3、土地投資保持合理規模及佈局
本報告期，公司共以權益對價491.77億元合計補充權益土地儲備約937.10萬平方米，新增土儲權益比例為70.50%（以可售貨值測算）。截至本報告期末，公司累計土地儲備總計4,101.20萬平方米，其中一二線城市預計未來可售貨值佔比72.60%(2018年度報告中城市分類為城市魅力排行榜，2019年度報告中城市分類為交易所關於一二線城市的認定標準)，累計成本地價4,355.78元/平方米。根據公司公告的2019年銷售均價12,317元/平方米，地售比良好。除此之外，公司有效拓展一二級聯動合作、產業聯動等多種拿地方式，已鎖定約421.54萬方的土儲，將分期確權。
4、品質戰略執行有力
公司愈發重視品質提升對增加公司核心競爭力的重要性，報告期內將品質納入公司考核評價體系，高度履行“品質樹標杆”戰略：
（1）本報告期，公司“綠色智慧家”產品主張不斷深化，產品內涵不斷夯實，以硬裝體系升級為例，公司與供應商共同研發新材料，實現典型示範區樣板房空氣質量優於國標，帶給業主切實的安全健康；同時，公司於2019年4月成立綠色智慧家研究院，有序推動綠色智慧家戰略落地，截止2019年末，全國落地授牌的“綠色智慧家”項目44個，總建築面積530萬平方米，總共服務15萬陽光城業主。
（2）公司品質提升工程成效初步顯現，佛山綠島湖、福州檀境、南京文瀾府等標杆產品成功亮相，為配合品質管理，公司制定了全行業首個品質評價模型用以品質激勵，涵蓋項目品質全週期，在業內產生了較大影響。
5、組織架構全面升級
實現兩千億的銷售規模後，公司加大推進管理精細化進度，於2019年底啟動組織變革，對集團-區域-基層三層架構進行了全面升級，其中在區域層面，28個區域通過大區域套小區域、兩個體量相似的區域並行、同地區的兼併整合等多種方式優化為16個區域，精簡管理架構，提高管理效率；在項目層面，公司以項目部為抓手，夯實項目基礎管理，進行項目總賦權，提升項目部能力。公司組織變革目前已就位，力求通過三層架構的組織優化，保持公司的靈活性，釋放發展新動能。
（四）公司經營具體情況
1、土地儲備
（1）新增土儲
本報告期公司共以權益對價492億元合計補充土地儲備約1,268萬平方米，綜合樓面價5,168元/平方米。
①公開招拍掛：本報告期內，公司通過公開招拍掛新增土儲計容面積568.24萬平方米。具體如下：
注1：公開招拍掛新增土地儲備為本報告期內招拍掛簽訂土地出讓合同的土地儲備。
注2：目前披露的權益比例，僅供投資者瞭解公司現時狀況作參考。最終權益比例視後期項目發展情況而定。
②併購及合作：本報告期內，公司通過併購及合作方式新增土儲計容面積700.41萬平方米，具體如下：
注1：併購新增土地儲備為本報告期內公司併購已財務確權的土地儲備。
注2：以上總對價指公司獲取上表中項目公司上述權益比例的股權支付的對價總額，包括股權對價+承債金額。
注3：目前披露的權益比例，僅供投資者瞭解公司現時狀況作參考。最終權益比例視後期項目發展情況而定。
（2）土地儲備整體情況
注1：公司在內地城市的土地儲備包括長沙、南寧、西安、重慶、太原等城市，剩餘可售建築面積佔總土儲比例分別為5.70%，5.13%，4.31%、4.25%、3.36%。
注2：該表包括公司合併報表範圍內子公司及參股子公司全部的已確權土地儲備，未考慮權益比例。
注3：該表不包括公司通過一二級聯動合作取得已鎖定但尚未確權的土地儲備，截至本年報披露日，公司該類貨值約772.70億元、面積約421.54萬方，預計近1-2年分期投入確權。
注4：上述土地儲備相關合同可能根據項目合作情況及實際推進情況有所調整。
注5：上述表格單價自2018年始以總可售建築面積的口徑進行測算，既往報告期樓面價以總計容面積的口徑進行測算。
注6：截至2019年末，公司土地儲備權益比例約為67.92%。
（3）已確認投入的土地整理：
①西安翡麗公園項目涉及拆遷佔地面積227.2畝（摺合15.15萬平方米），建築面積24.41萬平方米，批覆的開發建築用地面積124.95畝（摺合8.33萬平方米），綜合容積率預計5.2。其中已經簽訂的大業主採用貨幣補償方式補償，大業主的房屋總建築面積16.11萬平方米，補償總金額為23,504.55萬元，截至2019年12月31日，項目控規方案已經獲得審批，並取得規劃設計條件書，預計於2020年5月完成首期土地確權工作。
②武漢中華城B地塊項目，該項目規劃用地面積6.21萬平方米，淨用地面積為5.44萬平方米，目前正在推進相關拆遷安置工作。
2、房地產項目銷售情況
報告期內公司房地產銷售情況如下：
注：合約銷售金額指所有合併報表範圍內子公司及參股子公司全部實現的合約銷售金額，權益銷售金額指合併報表範圍內子公司及參股子公司按照公司各自持有的權益比例計算的合約銷售金額。
（五）合併報告範圍內房地產項目開發情況
公司合併報表範圍內主要房地產項目開發情況如下：
注1：上表僅列示本報告期公司合併報表範圍內完工、在建、儲備房地產項目的開發情況；
注2：上述表格中涉及募集資金投資項目總投資額根據實際情況進行調整，承諾投資募集資金金額不變，其餘部分由公司自有或自籌資金解決。
注3：上述表格開工進度以最早取得建築工程施工許可證時間為準。
（六）主要項目銷售情況
公司主要銷售及結算情況如下：
（七）主要項目出租情況
注1：上海君御豪庭項目於2019年10月1日開業，截至目前，出租率已達70%左右。
（八）融資情況
注：以上一年內到期的債券金額包含境內外債券，包含待行權的相關債券。
（九）報告期向其商品房承購人因銀行抵押貸款提供擔保的情況
截至本報告期末，公司下屬子公司為商品房承購人提供按揭擔保的餘額為6,994,810.29萬元。
二、核心競爭力分析
是
房地產業
（一）精準投資
公司準確理解地產行業週期規律，堅持實施“三全”投資戰略，在恰當的時機通過招拍掛、收併購、一級土地整理、三舊改造、特色小鎮、尋找外部戰略合作資源等多種方式進行投資佈局。截至本報告期末，公司擁有土地儲備總計4,101.20萬平方米（即未來可售建築面積），形成了二線以上城市全覆蓋、輻射機會型三四線城市的優質城市帶佈局，佈局準、成本優，可以有效保障公司未來的經營業績實現。
（二）高效運營
多年來，公司不斷精進完善公司運營體系，堅持“五圓”快速發展模型，以三升一降（提升規模、速度、品質，降低成本）為核心，在充分保障人才培養及引進、土地儲備充足和財務政策穩健的同時，加強前策工作，強化運營體系，保障人、財、地三要素的有機結合和高效發揮，最終促使公司在快車道上良性循環發展。
（三）適銷產品
開發適銷產品是房地產實現高速週轉的前提條件。在取地的類型以及開發產品的定位上，公司始終堅持順應地產調控政策要求，充分結合營運系統描摹的客戶需求，強化設計提升產品力，並輔以靈活定價，多方面提升項目的強適銷性，為公司實現穩健發展奠定基礎。
（四）先進機制
公司奉行“精英治理、三權分立”的現代企業管理機制，招攬行業頂尖職業經理人並充分授權，簡單透明、結果導向、合作共贏，以高效發揮優秀人才梯隊的治理職能，為公司持續發展提供強有力保障。
（五）充分激勵
公司建立全方位多層次的激勵體系，建立了從集團到區域、從全局到項目、從股權激勵到經營評價、項目共贏等多維度、多層次的激勵考評體系，進一步提升公司員工主人翁意識，為公司提升運營效率提供保障。
三、公司未來發展的展望
（一）行業格局和發展趨勢
2020年，公司對地產行業形勢的整體研判和自身情況的總體認識如下：
1、新形勢下，地產行業面臨較為複雜的各類影響因素：
（1）不利因素：外部環境呈現較大的不確定性；市場寬鬆的資金面難以等量傳導到地產行業；土地紅利去不復返，行業整體進入微利時代，必須向製造業學習，向管理要效益；短期內疫情帶來複工難，中長期勞動力成本攀升，進一步擠壓行業利潤。
（2）有利因素：因城施策科學實施，既防上漲，也防下跌；農用地審批權下放、要素市場化配置、新型城鎮化建設等一系列深化改革的舉措，將逐步實現土地按需供應，為行業發展換得全新的時間和空間；老舊小區改造釋放新的投資著力點；疫情後客戶需求變化，對住宅的空間功能、安全健康、智能化、物業服務等提出了更高的要求。
2、基於以上對行業影響因素的分析，公司整體上認為：
（1）短期內，政策支持與經濟下行形成對沖，目的在於紓困，而非刺激，“房住不炒”依舊是主基調；
（2）中長期，地產行業仍會在國民經濟中佔據重要地位，地產行業依舊有長足的發展空間；
（3）下半場地產行業邏輯已發生變化，疊加疫情影響，將產生新的行業格局。
3、面對行業已發生的深刻變化，企業應在新的行業邏輯中應找到核心競爭力。對此，公司要正視自身的不足和優勢，繼續發揮經營上精準、高效、靈活的優勢，保持“規模上臺階、品質樹標杆”的戰略定力，積極謀求公司發展與業績的達成。
（二）公司發展規劃及重點經營管理工作目標
基於以上對行業的認識，為應對行業變化帶來的深刻變革，公司於2019年全年業績穩步達成之際，即全面啟動了組織變革，對集團-區域-基層三層架構進行全面升級，並在年初的工作會議中明確了“一個堅持、兩個方向”的發展思路。“一個堅持”即堅定不移地圍繞“規模上臺階、品質樹標杆”戰略開展一切經營工作；“兩個方向”是指要在資本運作和生產經營兩個方向上齊頭並進，檢討去僅埋頭生產經營的不足，要對資本運作給予足夠重視。在全新的組織架構及清晰的發展思路下，公司2020年主要工作重點即“六大目標”如下：
1、引入戰略投資人：目標為增強資源整合、優化股權結構從而提升治理水平；
2、全面提升股債資本市場認可度：在夯實基本面的基礎上，全面提升股債資本市場認可度；
3、達成銷售目標：持續增長是公司的基本特徵，力爭實現超過2,000億元的銷售目標；
4、達成投資目標：全年在保證有息負債不增加、財務指標不惡化的前提條件下視市場情況新增投資貨值，保證2020年銷售增長及今後持續增長；
5、品質工程再提升，通過保持設計先行的優勢、在園林和室內裝飾方面引入甲乙方一體化、物業服務質量改善等手段實現；
6、10萬+順利交付：今年是公司交付大年，已建立專項保小組進行保障。
此外，為應對突如其來的新冠疫情，公司在維持以上既定的六大工作目標的同時，也提出了三大應對思路，主動防範危機：
1、保回款、提去化：在過去重視回款、回款率高的基礎上，更為重視銷售回款，同時採取一攬子創新營銷策略；
2、往前行、不掉隊：一方面縱向發展，無論外部環境如何，始終不懈於管理提升，保證自身的不斷進步，另一方面縱向比較，確保發展速度、指標變化不跑輸大勢；
3、靈活高效，隨“機”而動：當“危機”來臨時，公司有能力保回款，保現金流安全，當“機遇”來臨時，項目敢於溢價、漲價，公司能在行業變革中夯實競爭優勢。
基於已有的成績，公司將再用2-3年的時間不懈奮鬥，逐步實現“又大又強”，力爭成長為一家團隊優秀、管理先進、品質領先、經營高效的現代型企業。
（三）未來面對的風險及對策
報告期內，公司運營情況穩定，但公司主營業務經營中的風險因素仍然存在，主要如下：
1、政策風險
近年來，房地產行業受國家宏觀調控政策影響較大。調控政策堅持貫徹“房子是用來住的，不是用來炒的”總定位，地產調控政策未見放鬆，房價上漲較快的城市調控力度有所加大。預期未來整體調控基調將依然延續，並逐步向長效機制、因城施策轉變。市場的競爭將更加激烈，房地產市場發展面臨更大的政策不確定性風險。
應對措施：公司將繼續加強對宏觀政策的跟蹤研究，依據政策導向和市場狀況，理性投資、合理佈局，同時優化產品結構，提升產品質量，堅持側重開發面向首套房剛需和改善房剛需的住宅產品。
2、經營風險
房地產開發土地成本不斷上升，市場競爭日益加劇，盈利空間逐漸縮小。未來的房地產開發運營將向精細化發展，住宅品質、產品創新和成（002001）本控制成為房地產公司生存的關鍵。一個完整的房地產項目運作和開發流程複雜，導致項目控制難度較大，對開發商的項目管理能力有較高要求。如果任何環節出現問題，都可能會導致項目開發週期延長、成本上升，造成項目預期經營目標難以如期實現，因此房地產項目的運營風險始終貫穿項目開發的整個過程。
應對措施：公司將通過各項持續降本增效措施，秉承“不囤地、不捂盤”的原則，繼續“選擇性高週轉、低成本”的運營策略，全面提升運營管理能力：在項目定位上，公司重點關注剛性需求和首次改善需求人群，積極推出適銷產品；在項目開發上，公司依託成熟可供複製的產品體系，實現快速開發，並通過建立行之有效的生產管理系統，嚴控關鍵節點，有效縮短項目開發週期；在項目銷售上，公司以合理的產品定價和靈活的營銷策略，實現項目的快速去化。此外，公司搭建了全產業鏈體系，也提升了公司項目整體運營管控能力。
3、管理風險
公司近年來經營情況良好，公司規模、經營業績快速提升。但隨著公司區域佈局的不斷髮展延伸，以及公司經營規模的擴大和業務範圍的拓寬，對企業的管理能力、治理結構、風險識別控制能力、融資能力等提出了更高的要求。倘若公司未能持續完善規範有效的控制機制，在人力資源保障、風險控制、項目管理、區域公司管理等方面不能同步跟進，公司將面臨一定的管理風險。
應對措施：組織架構方面，公司會根據市場情況和自身發展，及時、適時地調整管理架構和管理體系，保證公司快速發展的可持續性。人才培養方面，公司將繼續延攬適合企業發展的專業人才，大力推行管培生計劃、博士領航計劃等，為團隊提供新鮮血液。同時在公司內部加大員工培訓力度，針對不同梯隊的人才，設計光之耀、光之翼、光之子人員培訓計劃。管理提升方面，公司會加強信息化建設，報告期內公司的財務共享管理服務中心正式成立，是公司實現管理信息化、業財一體化的一項重要舉措。
4、市場風險
房地產市場現已進入專業化、規模化、品牌化等綜合實力競爭階段，加之政策調控的不確定性，加劇了行業競爭和市場大幅波動的風險。未來隨著房地產市場分化趨勢日益明顯，市場集中度進一步提高，強者恆強的局面將得以延續，房地產市場的競爭將更加激烈，從而加劇了市場風險。
應對措施：公司將堅定實施“三全”發展的投資戰略，即全地域發展、全方式拿地、全業態發展，增加優質土儲資源，繼續以“高週轉”為原則，從項目設計、成本控制、產品質量、工程進度、市場營銷等全方面提升公司綜合經營能力，有針對性的開發區域市場，進一步提高市場份額；此外，公司將積極應對大數據、互聯網時代的來臨，充分運用大數據、互聯網工具，提升企業運營效率，有效利用大數據平臺，適時調整營銷策略，覆蓋更多客戶群體，精準定位客戶需求，迅速跟隨客戶需求變化，持續提升客戶滿意度，進一步提升公司核心競爭力，提高公司整體抗風險能力，以應對激烈的市場競爭。此外，公司將積極進行產品質量的提升和產品創新的探索，儘管住宅產品天然存在較強的同質性，但公司堅信，隨著人民群眾對美好生活的嚮往不斷提高，住宅產品可以改善的空間也在不斷擴大。公司將在此方面加大研究探索力度，力求在住房品質和創新方面樹立標杆，鍛造品牌力，來抵禦行業競爭加劇帶來的市場風險。
