4月的江南多烟雨，喜楼君身边的朋友聊起了杭州湾的一个项目。项目地在浙江宁波，开发商为蓝光发展。
这位朋友在该项目开盘之初早已买入，不仅他个人买了，身边的几位朋友也一并入了手。不过，多数人看中的或许并不是“外来客”蓝光，而是看好杭州湾新区的发展前景。
在杭州湾的耀眼光芒下，“蓝光”这个陌生的名字，说的人多了，不少人误以为是江浙系的开发企业。
蓝光发展，真正的籍贯却是四川成都，人们称之为四川房企一哥，当然也有人不答应，认为龙湖、金科都没敢称一哥，蓝光凭什么敢当？
4月16日，蓝光发展发布2019年业绩公告。报告显示，2019年蓝光发展销售金额为1015.37亿，苦熬多年，终于成功挺进千亿俱乐部，算是为“四川一哥”这个称号做了一点佐证。
在克而瑞销售排行榜中，蓝光发展的流量销售额为1079.8亿，位于排行榜的第33名。权益销售金额为768.4亿，位于排行榜的第32名。
前文提到，蓝光在华东地区已经被不少人提及，在其公告中也得到了验证：
2019年，华东区域是为蓝光贡献销售业绩最多的区域，共实现260.96亿销售额，同比增长24.74%；大本营成都区域则是六大区域中唯一下跌的区域，销售额仅为189.26亿，同比下降34.16%；华南区域的业绩增幅最大，销售额约125.65亿，同比增长203.5%。
4月20日，在蓝光举办的线上业绩说明会上，管理层表示：“以前蓝光发展聚焦于西南片区，未来应该更深入地向全国发展，尤其是东部。其中华东区域要占到三分一左右的规模，华中和西南则达到五分之一左右，而华东的增长要更高一些。”
来自川蜀之地的蓝光，发力华东的意图明显。
01
大本营成都“失守”？
数据显示，2019年蓝光的销售额虽然超过千亿，但同比增速却有所下降。自2015年重组迪康药业上市以来，蓝光发展销售额从182.72亿元增长至2019年的1015.37亿元，复合增长率高达53.5%，2017年蓝光发展销售额增长率达到峰值93.0%，之后逐渐降低，2019年销售额增长率仅为18.7%。
分析人士认为，造成蓝光2019年业绩增速下滑的原因之一，在于大本营成都市场同比大幅锐减，严重拖了后腿。
有投资者介绍，从2018年下半年开始，蓝光发展就开始逐步削减了在西南特别是成都地区的投资力度。
而在最新披露的2019年全国GDP总量排名榜单上，前十的城市依次为上海、北京、深圳、广州、重庆、苏州、成都、武汉、杭州和天津，西部第一大城市群成渝城市群两个中心城市重庆、成都上榜，2城合计占全国经济总量的4.1%。去年成都GDP更是达到17012.65亿元，力压杭州和天津。
反观2019年，蓝光在成都区域却出现“大跳水”：销售额为189.26亿元，比去年的287.47亿元减少了34.16%；销售面积，则同比减少15.21%。
不只是成都，蓝光进驻较早的滇渝区域，增长同样止步不前。去年的销售额为111.33亿元，同比增长只有0.47%，销售面积还出现了下降，降幅为4.17%。
作为土生土长的成都“土著”，昔日成都、滇渝等传统销售强区却在极速下滑。
据了解，下滑趋势并不是首次出现。克而瑞数据显示，2016年，蓝光发展还名列成都房企销售的第三名，2019年则掉到了第六名。
2019年，过去“剑走偏峰”的蓝光表示将聚焦住宅开发，采取“1+3+N”的城市战略，1以成都为核心大本营，进行周边城市深耕；3是重点发展京津冀城市群、杭州湾为代表的华东地区、粤港澳大湾区经济带；N即绝大部分省会城市及计划进入城市。
由此可见，在战略上，成都仍是其核心重镇；而在销售业绩上，蓝光在发家之地的竞争优势消退，能否守住“1”，看来是亟需恶补的重要功课。
02
人事动荡，双总部运行
2019年，蓝光发展在上海举行了新总部入驻仪式，形成“上海+成都”双总部战略；同年，蓝光嘉宝服务成功登陆港交所。
蓝光在上海开启新征程，迎来三十而立的“成人礼”。董事长杨铿则用四个“高地”来形容：战略及品牌高地、优势资源和产业高地、科创高地、资本及财务高地。
这也意味着向外界宣布：
向全国化布局全速挺进。
知情人士表示，虽然蓝光仍保留“上海＋成都”双总部，但总部实际运营职能已基本东迁。
在人事方面，杨铿也早已做好了排兵布阵。
在业绩公告发布当日，另一则人事公告也同时发出：张巧龙递交了公司副董事长、董事职务的辞任报告；王万峰递交了公司副总裁职务辞职报告。公告称，张巧龙因整体工作安排原因辞去上述职务后，仍在公司控股股东单位任职。
由此，高速扩张期的功臣张巧龙让位，原华润置地高级副总裁、华东大区总经理迟峰上任。
回溯蓝光发展史，创业者杨铿抱着实业报国的初心，于1989年创立兰光汽配厂，1995年因蓝光大厦打开商业地产大门，直到2004年年底， 蓝光首个住宅地产项目御府花都一战成名，由商业地产转战住宅领域，业务规模迅速壮大，到了2012年，蓝光销售额就已破百亿。
随后，在欲望的驱使下，规模冲进千亿成了“魔咒”，频繁的人事变动在蓝光内部早已是家常便饭。据了解，2018年曾一度达到顶峰，一年之间，除独立董事外的6个董事，更换了5次。
从百亿到千亿，蓝光用了整整7年时间，背后不可谓不艰辛，付出的代价也显而易见。
03
激进扩张，负债超1627亿
蓝光的规模刚冲进千亿，资产负债却已大水漫灌。
报告显示，2019年蓝光发展负债总额为1627.7亿，同比增长31.49%。资产负债率为80.62%，同比下降1.42个百分点，净负债率为79.2%，同比下降了23.44个百分点。
2019年，蓝光发展的有息负债由530亿元增加至568.88亿元，平均融资成本由7.54%增长至8.65%，财务费用增加30.83%至7.6亿元。
负债高企，但净负债率却大幅下降。外界称，或与永续债及“明股实债”有关。
永续债无固定期限、含发行人赎回权，在会计处理上被列为权益工具，因其能够有效降低公司的负债率指标，所以一直受到负债较高房企们的青睐。不过，由于其利息支出成本较高，因此也会稀释企业利润。
据媒体报道，蓝光近几年发行的永续债高达130亿之多。2016-2019年的永续债规模分别为7.8亿、45.53亿、39.62亿、39.68亿元。
与此同时，蓝光发展的少数股东权益也出现了大幅度增长：2017-2019年少数股东权益分别为45.02亿、113.3亿、199.07亿元。蓝光发展的少数股东权益甚至已经高于所有者权益，但少数股东权益明显低于净利润。业内人士评论，少数股东的付出与回报不相匹配，意味着存在“明股实债”的可能。
04
拿地收缩VS全国化布局
2019年，蓝光发展通过收并购、合作开发、产业拿地、代工代建等新增项目48个，总建筑面积约1121万平方米。报告中称，新一线和二线城市占比60%，强三线占比40%。
而事实上，蓝光发展2019年虽然在成都、重庆、西安、天津、福州、昆明、贵阳、福州、杭州、南京、南昌等二线和省会都有新增项目，但是二线核心城市占比还不到一半。
2020年，蓝光计划土地投资总额不超过400 亿元，较2019年计划减少100亿元。
一方面大费周章将总部东迁至上海，对标一线梯队，另一方面却减少土地投入，有意降速。外界看来，蓝光发展陷入“纠结”的矛盾状态，背后或与其降杠杆、降负债不无关系。
值得一提的是，过去几年，杨铿主张的地产+医药多元化发展，预备通过3D生物打印和医药业务转型高科技行业冲击规模效应，如今却已少有提及。
在2019年业绩报告中，蓝光的医药板块营业收入仅比上年增长5.35%，而营业成本则同比增长24.51%，毛利率下滑4.84%。
蜀道难，难于上青天。善于在川藏线上行走的杨铿，如今一江春水向东流，未来如何描绘湾区图景，把酒凭栏，且行且看。
