說起茶山土拍，很多朋友並不陌生，茶山可以說因地鐵2號線茶山站曾紅遍東莞，土拍市場也吸引眾多大佬級房企進駐，而本次TOD地塊總價地王的出讓更是值得期待!
截止23日16時，已有開發商初次報價。
該本次出讓的地塊位於東莞火車站場前方，分為4宗地塊一同出讓，打造為東莞TOD標杆項目。
其中F-01-07地塊佔地面積為20845.78㎡，規劃為居住用地，容積率為R≤4.46，總建面約為92972.18㎡；F-01-09地塊佔地面積為68802.46㎡，規劃為商業金融用地和交通設施用地，容積率R≤2.49，總建面約為171318.92㎡；F-01-12地塊佔地面積為22285.37㎡，規劃為居住用地，容積率R≤3.73，總建面約為63509.06㎡；F-01-11地塊佔地面積為17026.48㎡，規劃為居住用地，容積率R≤5.16，總建面約為114992.51㎡；四宗地塊合計總建面約為442792.67㎡。
同時整個TOD地塊將規劃一個合計10717.27㎡的地下空間。
該地塊起拍總價為321299萬元，住宅用地起始樓面價為10000元/㎡，商務金融用地樓面價為2908元/㎡。
何為TOD：主要指以公共交通樞紐和車站為核心，同時倡導高效、混合的土地利用（如商業、住宅、辦公、酒店等）。該模式只代表居民出行更願意使用公共交通，且城市發展隨公共交通沿線而開發，並不代表通勤距離下降。
主要配建：
1、公交首末站、的士接駁站、社會公共停車位250個，位於F-01-09地塊內。
2、配建15班幼兒園，獨立佔地面積不小於4500㎡，位於F-01-11地塊內。
3、社區健康服務站、社區文化室、小區級體育場地、小區級菜市，位於F-01-12地塊內。
4、配建居住用地總建面10%的安居房，即27147.37㎡。
5、自持10萬㎡商業用房。
上次東莞總價地王是華潤南城地塊，成交價45億；若地塊以最高限價472745萬元成交，意味著即是新總價地王誕生！
茶山目前土拍成交情況來看，樓面價高是很大的特色，例如:
2016年魯能地塊（魯能公館）14.3億總價+樓面價12119元/㎡；
2016年時代地塊（時代薈）13.3億總價+樓面價12517元/㎡；
2018年嘉華地塊17.7億元總價+樓面價12381元/㎡；
2018年金融街地塊（金融街金悅府）15.7億元+可售樓面價10871元/㎡。
眾多房企進入茶山市場的均需付出較大代價，同時從今年一季度茶山新房住宅網籤均價數據反映，1至3月網籤均價在1.7-2.0萬/㎡，其中時代薈售價最高，均價達2.3萬元/㎡。
目前站在整個松山湖片區新房價格來看，對比寮步、大嶺山、大朗鎮區的房價有一定的價格優勢，但是市場關注度表現一般。
值得一提的是本次出讓的TOD地塊有一大優勢為共享地鐵2號線和廣深城際的東莞火車站的交通利好，更是東莞打造“兩主六輔”綜合交通樞紐的重要六輔之一節點。
注：“兩主六輔”指的是依託廣深第二高鐵站、東莞東站、虎門高鐵站、東莞站、東莞西站、東莞南站、濱海灣站、松山湖站等，打造全市綜合交通樞紐（TOD）。
地塊交通優勢+TOD規劃，勢必會成為東莞新地標，值得大品牌開發商作為鼎立東莞之作。
從東莞控制規劃圖來看，本次出讓的地塊是站前四宗地塊組成的TOD地塊，同時站後同樣是TOD地塊規劃，周邊主要規劃商業和居住社區，憑藉著交通優勢勢必會成為東莞重要節點居住區。
這裡一定程度可以說是廣深連接東莞的門戶，通過廣深城軌通達廣深港三大都市，更是東莞北部重點發展極，前景值得可期。
地塊剛好位於石龍和茶山交界處，可以同時享受茶山和石龍公共配套的輻射。例如東莞第八人民醫院、石龍中學、石龍體育中心、石龍客運中心站、茶山鎮政府、方中假日酒店等系列配套。
目前茶山在（待）售新盤有8個，其中金融街金悅府、時代薈備受市場關注，區域住宅售價在1.6-2.3萬/㎡。
新房市場總體供應充足，可選擇的樓盤較多，同時樓盤之間差價有梯度，對不同群體的購房需求均有可選擇的產品。
二手房市場表現相對偏冷，總體市場呈現客少房多，供大於求的狀況；二手房整體掛牌均價為14395元/㎡，明顯低於全市全市二手房掛牌均價16381元/㎡。
對於剛需群體，二手房市場對其吸引力更大；同時東莞二手房市場不限購，對不滿足購房資格的群體採取二手房佈局東莞房產也是一種選擇。
根據安居客房產研究院南部分院找房用戶數據分析，茶山二手房市場的買賣雙方對後市看法偏謹慎，市場整體以觀望為主。
如此看來，開發商會評估地塊後續潛在價值和潛在置業群體；但一定是資金實力雄厚的房企方能大手筆操盤好東莞“兩主六輔”的標杆TOD規劃地塊，具體哪位是金主，敬請明日揭幕！
