都知道中國人愛買房，但愛買房到什麼程度，很多人卻並不清楚。這裡說兩組數據大家可能會有更直觀的瞭解：
1、2019年末，我國住戶部門債務餘額55.3萬億元，住房貸款餘額29.8萬億元，佔全部居民債務總額比例高達53.9%。而且僅08-19年，2008~2019年，個人住房貸款餘額就增長了26.8萬億元；2、西南財大發布的報告顯示，我國居民收入的80%都用來買房了，投資股票、基金等金融資產佔比極小。這一點和很多國際發達國家完全相反。
相比於國人愛買房，其實銀行更愛鼓勵民眾多多買房，尤其是鼓勵民眾貸款買房。現在的商業貸款年限最高可以做到30年，而且申請的門檻也相對較低。原因大多數人其實也都知道，從過去十年房貸發放情況來看，個人住房貸款看似分散到增速最快，是銀行實打實的核心優質業務，公開資料顯示，2018年個人住房貸款不良率僅有0.3%。事實上，從各大銀行發佈的利潤佔比來看，個人住房貸款足足撐起了銀行60%-70%的利潤。
越來越多的國人開始接受並選擇貸款買房，背後的原因很現實也很扎心：就目前房價和大部分人的工資收入而言，能全款買房的少之又少——四大一線城市，均價已達6-7萬/平，一套房子動輒五六百萬，普通家庭不吃不喝買房也要四五十年；二線城市房價也不低於2萬/平，年輕人想買房，也至少需要準備一兩百萬現金；即便是三四線城市，現在絕大多數也妥妥過萬一平，對比工資收入，年輕人想買房不掏空“六個錢包”恐怕也很難湊齊首付款，更別說全款買房了。
有人說，貸款買房簡直是天才的發明，一方面，高房價壓力之下，貸款買房讓很多資金不足的家庭也實現了買房的夢想；另一方面，貸款買房讓你提前享受到有房住的好處，而且按月分期還款，壓力也在購房者的還貸能力以內。
也有經濟學家直言，房貸是普通家庭一輩子唯一能享受到的大額、低息、長期的貸款。因此，很多有頭腦的生意人即便有全款支付的能力，也會選擇貸款30年分期，留著多餘的錢去創造更多的價值。這就是所謂的“擅負者恆富”的道理，通俗來說就是，巧用銀行貸款讓“錢生錢”。
貸款買房雖然已經非常普遍，但是我們通過對身邊同事、親屬、朋友等的調查摸底發現，其實很多人在貸款購房時對於貸款年限“越長越好”還是“越短越好”，以及貸款類型選擇“等額本息”好還是“等額本金”好問題，往往都是一知半解，拿捏不清。而且很多人都被不負責任的房產中介、銷售顧問、個貸辦理人員等牽著鼻子走，最終選擇錯誤。
房貸到底怎麼選合適？內行銀行員工透露：很多人選錯，白給銀行送錢。下面是一位在國有大銀行有近20年的個人住房信貸辦理經驗的銀行員工的內行分析：
第一、等額本息，還是等額本金？取決於你的購房資金實力
貸款利息和貸款年限、貸款總額成正相關關係，即貸款年限越長，貸款金額越高，最終產生的利息就越多。事實上，對應到等額本息和等額本金的還款方式上，利息的差別也是驚人的。
我們以150萬商業貸款，30年貸款期限，當前絕大多數城市首套房商業銀行貸款利率5.88%為例說明。選擇等額本息，最後的月供是8877.86，利息總額是169.6萬；選擇等額本金，首月月供11516.67，此後每月減少20.42，利息總額是132.67萬。兩種還款方式，利息差額是36.93萬，這筆錢相當於一個普通工薪階層5-6年的工資收入。
綜上對等額本息和等額本金的貸款月供和總利息對比，到底選擇等額本息合適，還是等額本金合適呢？這取決於貸款買房人的賺錢能力和資金儲備實力：等額本息，每個月還款金額不變，而且還款金額較低，較適合手上資金不充裕的人，尤其是首付款都需要靠東拼西湊的剛需群體；等額本金，適合高收入群體，對於前期的高額還款沒有壓力。
如果你有提前還款的需要，那麼更要選擇等額本金。因為，等額本金先還的是本金，而等額本息先還的是利息，站在銀行的角度也會推薦購房貸款申請人選擇等額本息，這樣銀行就可以多賺取利息。
我們假如購房者貸款5年後會提前還款，那麼等額本息情況下，貸款人實際上支付了銀行貸款本金和利息一共是532671，其中本金是106271，利息是43萬；而等額本金情況下，貸款人實際上支付了銀行本金和利息一共是623948，其中本金是25萬，利息是37萬。選擇等額本金比等額本息要多支付6萬利息，而且還少還近15萬本金。所以，如果有提前還款的需求，那麼選擇等額本息，就相當於5年時間白白給銀行送了21萬的資金。
第二、房貸越長越好，還是越短越好？業內人建議能貸多久貸多久
貸款150萬，貸款30年，實際的還款利息總額其實已經超過了房價總款項。很多人覺得這是非常不划算的，還有人據此稱是，30年後還完貸款時，購房人又幫銀行買了一套房。
我們先來看看貸款10年和貸款最長30年年限下，150萬總額的貸款利息（等額本息）情況：貸款10年，每月月供是16562元，利息是48.7萬；貸款30年，月供是8877元，利息是169.6萬。
貸款30年足足比貸款10年利息高了120萬。毫不誇張地說，這筆錢在很多二線城市都可以購買一套像樣的商品房了。但對比月供我們會發現，貸款10年其實不適用於絕大多數剛需購房者，原因很簡單，這個月供數額對於絕大多數家庭來說是無法負擔的，要知道在廣大的二三線城市，其實有很多人工資收入不過萬。
有人可能會反駁說，貸款30年要比貸款10年，多還120萬，這在很多城市都可以購買一套房子了，白白給銀行那麼多利息，太不划算了。首先，上面已經說過，對於剛需家庭來說，貸款10年月供太高，他們無法承擔，貸款年限拉長是不得已而為之；其次，這120萬並不能和現在的120萬相提並論。因為我們沒有把人民幣貶值考慮進去。按照過去這些年，人民幣每年貶值率2.6%計算，實際上，30年後，120萬隻相當於現在的四五十萬現金的購買力。
對比今天和30年前的一萬元，大家可能就會有直觀感受：30年前，我國人均存款大概為800元。但2019年底，我國的人均存款已經達到了5.86萬元。居民人均存款比約為：1:73。換句話說，30年前的1萬元相當於現在的73萬元。未來經濟增速可能放緩，貨幣貶值速度也可能放慢，但無論怎麼說，未來的120萬，也遠遠不及現在的120萬值錢。
結論就是，我們算的房貸利率利息都是基於當前的標準計算，只要我們的貨幣貶值速度超過房貸利率，那麼剛需購房者就是獲利的。所以，購房者如果把眼光放得長遠一些，未來30年的還款過程可能真的沒有想象的那麼難。經濟社會的不斷髮展，人們收入水平的不斷提高，尤其是M2貨幣供應量增加帶來的通脹，這些因素都給大家提供了彈性的還款區間。
內行建議購房者能貸多久貸多久，其實還有一個被忽略的原因，那就是選擇選擇貸款買房的往往都是30歲左右的年輕人，這個群體非常尷尬，不僅上有老下有小，而且他們自身又正處於職業生涯發展期，工作生活壓力大。內行建議貸款30年，一方面是從他們的自身現狀出發考量，貸款年限長，每月還款壓力最小，這樣可以最大程度節省資金，以滿足家庭的孩子教育、老人養老等需求，最大程度改善家庭生活水平；其次，不管大家承不承認，房地產依然是財富保值的最好渠道，把錢拿在手上，吃銀行利息還抵禦不了貨幣貶值速度。
總而言之，選擇哪種還款方式，以及還款期限，還得根據自己的實際情況出發。正如內行銀行員工所說：選對了能省錢，選錯了就相當於在白白給銀行送錢。
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