央媽放大招了，要對全國人民所有的個人房貸進行一次大清理。
三個月後，全國所有的銀行，要和所有的個人房貸客戶重新簽訂合同，把所有按照基準利率定價的貸款合同，全部改為固定利率或者按LPR利率計價。
涉及到的個人房貸數量，高達28萬億。
央媽只給你一次選擇的機會，選錯了，以後不準再改。
2019年8月之前貸款買房的所有人，都會受到這一政策的影響。而且影響還很大，據我估計，可能涉及到1%利差，按貸款一兩百萬計算，每年就是一兩萬的利息。
對於絕大多數家庭來說，一年多還款一兩萬還是少還款一兩萬，那差別是非常大的。
下面是央行公告的原文，裡面每一個字你都認識，組合起來你未必認識，沒關係，下面我會細細的給大家說。
從2020年3月到8月，全國所有的房貸合同廢除基準利率，改為LPR利率。
每個人，有5個月的時間去當地銀行重籤合同，到時候會有銀行的人聯繫你的，別急。
重籤合同時，你有兩個選項：
1、執行原合同不改，但利率永不再變。
2、掛鉤LPR，未來以LPR+加點的模式計算你每年的利率。
如果在這5個月內怎麼聯繫你都不去銀行改合同，那銀行直接默認你選擇第一種，就是執行原合同。
執行原合同為什麼利率永不再變呢？
因為你原來籤的合同，是基準利率上浮/下浮確定的，基準利率是你利息的錨，你簽約貸款時房地產市場火熱還是冷清，所能拿到的上浮/下浮的比例都不一樣。
而以後，中國不再有基準利率這一說，銀行貸款採用LPR進行計算，那基準利率自然不會發生任何變動。
所以，這就成了變相的固定利率，你的利率被永恆的鎖定在2020年3月1日的那一刻，直到合同終結。
什麼是LPR？
今年8月，央行首次進行LPR改革，我當時曾在《今天，房貸歷史性大改革，炒房者要小心了》這篇文章裡進行了說明。
簡單的說，就是以後的基準利率不再由央行制定，而是由18家大型商業銀行聯手製定。
每個月，樣本商業銀行報出自己認為的市場最優價格，去掉一個最高和一個最低，剩下的人裡按各家銀行上一季度的貸款佔比為權重，加權平均計算出本月的貸款市場報價利率LPR。
這其實等於央行把基準利率的定價權，放給了下面的銀行，邁出了金融體系市場化的關鍵一步。
然後談談這個加點的問題，從今以後，中國房貸再有沒有什麼上浮20%或者下浮20%這一說了，統一改為固定加點。
對於之前的老合同，如果你要改為LPR模式，那就有這個百分比的問題要處理。
央媽統一規定，以重籤合約當時的差額為準，永久固定。
什麼意思呢？
目前最新的LPR，是4.8%，比基準利率4.9%低了10個基點。
假設你是前幾年買的房子，當時籤的是基準利率下浮20%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*（1-0.2）=3.92%，每年的利率比今天的LPR低了0.88%，那麼你的固定加點值，就是負88個基點。
如果你是這幾年買的房子，當時籤的是基準利率上浮20%貸款合同，那你的執行利率是4.9%*（1+0.2）=5.88%，每年的利率比LPR高了1.08%。
那麼你的固定加點值，就是正108個基點。
這個加點值，是永久固定的。
如果將來某一天，LPR下跌到了3%，那麼在房價低谷購入，執行負88基點的那位幸運兒，實際執行利率僅為2.12%。
而同一天，在樓市火熱時買入，執行正108基點加成的那位，實際執行利率是4.08%。
雙方的利息支出，差不多相差一倍。這就是LPR+加點的利率計算模式。
當然，如果LPR從4.8%漲到了8%，那執行正108基點的那位就賺了，因為少漲了點利率，執行負88基點的那位就虧了，因為銀行給的折扣變少了。
所以，大家的機會還是均等的。
執行新規定後，你的利率就是一個浮動值，每年的1月1日，重新浮動一次，當然你也可以和銀行籤3年一變或者5年一變的合同。
不過我建議你籤一年一變。
在解釋為什麼要籤一年一變之前，我們首先要想好，你是和銀行籤固定利率合同，還是LPR+加點模式的合同。
如果你簽了固定利率，將來LPR降低，你就虧了，要忍受高利率。
但如果LPR漲了，比如漲到了8%，那你還按照原來的固定利率，那你就賺了。
但我這裡，強烈建議你們採用LPR+加點的模式，改為浮動利率，千萬別採用固定利率。
因為在肉眼可見的未來，降息是一個大趨勢，我在《印鈔機停了，負利率來了，你彎道超車的
機會來了》一文中，也從經濟本質的角度進行過詳細的解釋。
在全球各大主要經濟體國家，利率都在飛速下降，降到了接近零，甚至負利率的也比比皆是。
前央行行長周小川的公開表態是：中國可以儘量避免快速地進入負利率時代。
只是儘量避免、快速地進入，沒說不進入，更沒說會漲利率。
大家都在不斷的降息，中國維持目前的高利率已經是一枝獨秀了，但中國不可能自己一個人秀太久。
僅以房貸利率而言，目前日本是1.41%、芬蘭1.48%、瑞士1.61%、斯洛伐克1.65%、法國1.69%、德國1.89%、中國臺灣1.92%、比利時1.94%、意大利2.03%。
而中國的平均房貸利率，是5.53%，遠超世界平均值。
我曾在多篇文章裡強調，中國房價有泡沫，我不看漲，但我也不看跌，原因就在這裡，中國房貸利率的下浮空間太大了。
把中國房貸利率打個腰斬，再腰斬，才和日本的房貸利率差不多。等房價下行的時候，你說中國央行的救市底牌有多強。
遠的不說，2016年的時候，中國大地上就曾出現過房貸利率7折優惠這種跳樓價，你可以用3.43%的利率拿到商業貸款。
和今天的房貸差距，足足高達2%。如果你貸款100萬的話，那每年多還的利息，就高達2萬塊錢。
我不知道中國有多少家庭會覺得每年2萬塊錢無所謂，但應該不太多。
中國的房貸利率從5%降到2%，還撐不住房價，那才是真的沒救，現在還遠得很。
而從宏觀經濟上而言，中國目前的經濟也急需降息來刺激。有些經濟學家為了給降息造勢吹風，甚至說：
拿掉豬以後都是通縮，不能為了一頭豬犧牲整個國民經濟
全球各國的利率一降再降，而中國上至行長，下至經濟學家，也都對未來利率走勢持下行看法。
你說中國未來的利率走勢會如何？利率下行的概率，遠遠大於上行的概率，近乎是一個必然的趨勢。
我認為未來3~5年之內，中國的LPR會逐漸下行，可能會降低到3%左右，和今天的利差，大概有2%。現在全世界的商品都是供大於求，為了能讓自家商品多出口，中美已經互相打了一年口水仗了。
大家都在降息刺激經濟，能讓利率抬頭的可能性只有一個，那就是出現了科技革命，生產力大幅提升，帶動世界經濟走出泥潭。
誰也不知道下一輪科技革命是什麼時候爆發，大家都在苦熬著。
所以我認為，未來5~10年內，暫時看不到利率暴漲的可能性。至於10年之後的利率會如何，漲不漲和我們又有什麼關係呢。
十年之後，錢已經不怎麼值錢了，貸款你已經還掉不少了，而你的工資又在漲，漲跌影響都不大，我們更關注的是近期的收益。
而且，大幅降息後，十年後即便再漲息，也很難超過今天的利率值。
從2017年年底到2019年中旬：
SHIBOR利率從4.91%下降到2.71%；
DR007利率從3.12%降低到2.66%；
10年期國債收益率從3.9%下降到3.23%；
5年期AA級企業債利率從5.89%下降到4.9%；
票據利率從5.23%下降到3.64%
但是房貸利率反而從5.26%上升至5.53%。
其他行業都在降息，而且還有經濟學家認為應該繼續降息。但房地產行業反而在定向加息。
可以說，把房貸利率抬那麼高，完全是為了壓制房價，遏制房價瘋漲的勢頭。
未來隨著炒房的狂熱氛圍逐漸冷卻，沒有投機收益後，房租只有1.5%收益的現實會對房價造成極大的下墜壓力。
那個時候，為了穩住房價，房貸利率註定會一路下滑。
你這個時候讓我在最高位籤固定利率，當我傻啊，這動不動就是一年好幾萬的收益差額。
沒人知道房貸利率什麼時候開始真正下行，但就是這幾年，所以我建議你們籤一年一變的浮動利率合同。
3個月後，銀行會陸陸續續給你打電話，讓你去重籤合同。
記住，新合同一定要選擇LPR+加點模式，利率重訂週期選1年，千萬不要選擇固定利率。
這個選擇機會，央媽只給了你一次。
同時你也要記住，接到電話後，一定要去銀行改合同。如果你不去，銀行會直接默認你採用固定利率，以後不準改。
超級坑，未來一年可能多交好幾萬的利息。
到時候，可別怪我今天沒提醒過你。
