回顧過去這4年的房地產市場，不難發現，樓市已經發生了很大的變化。2016年一二線城市房價率先領漲，2017年三四線和五六線城市紛紛跟漲，至此全國房價整體經歷了一輪大漲。但是，從2018年開始，隨著房地產調控的持續深入，全國樓市開始進入降溫通道，樓市逐步迎來了轉折。
尤其是進入2019年以來，全國密集出臺調控570餘次，而且國家統計局數據顯示，房價下跌調整的城市開始普遍增多，既包括北京、上海、廣州等一線城市，也包括南京、濟南、青島、長沙、鄭州、武漢等熱點城市。至此，經歷了三年多的調整，房價上漲高峰期已漸漸遠去，樓市迴歸了平穩。
伴隨樓市進入調整期，最大的變化就是，房價開始告別普漲，而且在城鎮化的推動下，這一趨勢將越來越明顯。目前，我國城鎮化率接近60%，要達到70%的發達國家入門標準，按目前的增速至少還需要10年。因此，未來10年，人口不斷流入的城市依然會繼續釋放住房需求，反之房價或將面臨調整。
除了城市之間會分化，開發商之間也會逐步迎來洗牌。2019年大型房企基本完成了業績目標，但是中小房企則沒有那麼幸運，只能主動降價賣房來以價換量。此外，從購房者的角度來看，這兩年，有的買房賺了，有的買房虧了，靠買房一賺到底也已經不現實了。通過以上三點來看，全國房價齊漲時代漸行漸遠了。
在筆者看來，房價告別普漲階段，在本質上，其實是房產價值的分化。說得通俗一點，未來10年，並非所有的房子都能夠實現保值增值，都具備抗跌性。那麼，哪些類型的房子可能會更加保值呢？內行認為，房子越靠近這3處，越是實打實的黃金地段，未來10年升值空間也就越大。
第一，靠近學校（學區房）
我們可以先通過一個真實的故事，來看看學區房到底有多麼重要。前段時間看到有網友在論壇分享帖子：從小學到初中一直都是讀的普通學校，雖然成績也不錯，但整個學校考到重點高中的比例還是很少的，而一個小她10歲的妹妹，從幼兒園到初中一直都是重點學校，後來中考是地區前50名，直接進重點高中。後來看到妹妹的課堂筆記，不禁感慨，好的學校風氣和氛圍真的不一樣，學生素質和談吐也真的不一樣。
看到網友的分享，筆者也頗有感觸。這些年，針對學區房這種產品形態，一直存在爭議。曾有同事跟我說，金子在哪裡都會發光，學生成績如何關鍵靠自己。但是，當他的孩子到了上學年齡，每天討論最多的就是如何買套更好的學區房，如何讓孩子接受更好的教育。在筆者看來，伴隨8090後成為家長，他們更願意在孩子身上加大投入，所以未來對學區房的需求會日益強烈，這將進一步推動學區房的價值，尤其是名校學區房。就目前來看，學區房要比周邊普通的房產價格高出20%左右。
第二，靠近休閒公園
經歷了二十多年的快速發展，房地產已極大地滿足了住房需求，而且業內也普遍認為住房總量已經足夠了，未來改善需求將會逐步成為主流需求。在筆者看來，改善需求的增長，追求的並不單是房子質量的提升，更多的是身心上的享受。當前，社會節奏不斷加快，工作強度不斷提高，下班之後，一個舒適的生活環境不僅僅是侷限於室內，而是能夠延伸到室外，而在偌大的城市裡，靠近公園便成為一種重要的生活方式，讓大家找回自然的歸屬感，緩解生活和工作壓力。
進一步來看，靠近公園的房子，符合未來房地產市場發展的趨勢。12月14日，在某活動論壇上，住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌表示，房地產黃金時代結束了，未來開發商要想提高核心競爭力，應該看到購房者對美好生活的需求，開發的樓盤項目應做到宜居、綠居、樂居。在筆者看來，說得通俗一點，就是住宅應該滿足購房者對綠色、健康生活方式的需求。其實，看看國外內知名的大盤，公園作為城市的稀缺資源，一直都是提高住宅價值的重要因素。
第三，靠近地鐵（交通房）
最近這些年，隨著房地產行業的發展，以及城市面積的逐步擴大，越來越多的城市開始修建地鐵，而且地鐵的優勢也不斷得以體現。一方面，與其他城市公共交通相比，地鐵具有提高城市形象、載客量大、通勤時間短的優勢，而且還不會造成城市交通擁擠，可以大大節省上下班時間。另一方面，地鐵的開通可以拉動沿線片區的發展，尤其是促進地鐵沿線房產不斷升值，因此慢慢就出現了“地鐵一響，黃金萬兩”的經濟規律。
但是，不同的地鐵房價值不盡相同。一般來說，距離地鐵站口300米內的稱為正地鐵房；距離600米內的稱為準地鐵房；距離1000米內的稱為近地鐵房。在筆者看來，保持200-500米內最好，太近容易受噪音影響，太遠就失去了地鐵房的意義。退一步來說，靠近地鐵站口買房，哪怕現在可能比較冷清，但從長期來看，也會慢慢帶動人流聚集，交通網絡發展，以及商圈形成，從而最終提升房子的價值。
李嘉誠
當然，買房子，歸根結底是用來居住的，除了要考慮升值因素以外，更重要的是結合自身的需求有針對性的選擇：家裡有孩子的可以重點考慮靠近學校；大城市的上班族可以主要考慮購買地鐵房；改善需求或者家裡有老人的都可以優先選擇臨近公園的房子。當然，除此之外，很多人還說買房要靠近醫院，筆者認為，到底要不要靠近醫院，按個人需求來就可以，比如家裡有老人等可以選擇。其實，一些人並不太喜歡靠近醫院，因為醫院周邊往往人多雜亂、交通擁堵、環境衛生也相對差一些。
總而言之，伴隨房價告別普漲階段，並不是什麼房子都具備抗跌性，而唯一的衡量因素或許就是地段。對此，李嘉誠早就“暗示”過：決定房地產價值的因素，第一是地段、第二還是地段，最後一點還地段，其實這句話早已成為業內判斷房產價值的“鐵律”。因此，內行認為，具體來看，未來10年房子越是靠近這3個地方，房子的升值空間也就越大。
