▎撰文｜唐曉恬
有人說，江北核心區首付8成，是要與剛需再見了？
眼下，揚子江金茂悅、啟迪水沐濱江、花語熙岸已經陸續實施8成首付，但我們發現，即便江核已經把首付門檻提高，往前衝的人是隻增不減。
今天有粉絲提問：「過年前後想再試試搖江北核心區，看來看去，江北樓盤雖多，但真正位於核心區的樓盤選擇真心不多。」
答案：是的，你沒說錯。
論絕版位置，就數揚子江金茂悅、啟迪水沐濱江、江畔都會上城，不過目前加推時間待定，最有希望年內上市，位置又處於正核心區範圍內的，
也只有大華雲江印月和卓越大江。1.
今天，我們跑盤小組來到江北核心區卓越大江地塊，來具體分析一下這家樓盤究竟怎麼樣。
卓越的品牌，可能的大家不太熟悉，卓越來自深圳，主做商業地產，來南京之後多數是與其他開發商合作模式，比如我們熟知的潤辰府、悅辰府、棲樾府都有卓越參與。
唯獨這次核心區的卓越大江，是卓越獨立操盤，也可見其卓越對該地塊的重視程度。
首先我們看地塊的位置，毫不誇張，這個地塊比卓越與其他家聯合開發的樓盤地塊相對要好一些，
位於江北核心區隧道口成熟版塊，也是目前江北二手房成交價最高的區域。附近有雅居樂濱江國際和潤錦城，並且與江畔都會和其商業地塊都不遠，步行可直達。
卓越大江與江北核心區中央商務區正在建設的狀態不同，這塊區域，前期已有了大量的雅居樂和正榮業主入駐，無論是投資自住，都可。
卓越大江悅府前身為江北核心區G12地塊，於今年6月被卓越以15.7億元拿下，樓面價23288元/㎡。地價不便宜，而且4個月就公開，簡直神速。
規劃打造5棟26-33層高層住宅，共608套房源 ，其中1棟為25+1層、1棟為28+1層、其餘3棟為33層，只打造了兩種戶型，建築面積分別為105、135㎡。
▲卓越G12鳥瞰效果圖
最近戶型也已公開，可以看出，這種戶型很討喜。
105㎡：做到了3房2廳2衛，戶型方正，南北通透，帶有獨立入戶玄關，動靜分離，南向雙陽臺設計，主臥是套房，私密性強。
135㎡：4房2廳2衛，都是東邊戶。獨立入戶玄關，大橫廳設計，採光面更廣，主臥套房設計，4個房間均帶有飄窗，其中3個臥室朝南。
而且我們注意到，135㎡的戶型，連衛生間都能看江。比較奢侈。
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趁著週末，我們來到江北核心區，卓越大江悅府的展廳已經公開，就在雅居樂濱江國際，與卓越大江悅府一條馬路距離。
從工地過來一路都有指引，從橋下順著走就到了展廳。
展廳內所有置業顧問已經到位可以接待，從沙盤看地塊確實不大，且呈現的是三角形，實事求是的說，可以肉眼看到與高架的距離還是比較近的。
事後我又專門從高價下繞了一圈，左邊是橫江大道的高架，右邊工地就是卓越大江悅府，相對還是較近的，對噪音耐受比較低的儘量要多感受一下。
現在工地早已開工，樁基已經打好了，不過工地這邊的圍牆比較鬆散，進出的車輛也比較多。
我們一路走到橋上，就能看見整片工地了，樣板間還在建設中，不過看上去也快了，目前裝修標準未公佈，暫未知，不過現如今三大件肯定都是標配了。
右邊是七里河風光帶，前方是正榮潤錦城，再往前看就是江與城，左邊工地是卓越大江悅府。
所以，這家樓盤究竟怎麼樣？我們接著說
這是繼花語熙岸之後，又一家很實在的開發商，注意，卓越大江悅府沒有挖地下室，而且一樓架空做了活動空間，所以均價出來基本都是比較真實的了。
據現場置業顧問透露，價格目前暫時不知，具體可以參考周邊新房，大概率也會在3.1-3.4之間。
首付問題，暫時未知，可能預計首付8成，體量較小，戶型OK，位置沒有問題，搶光幾乎沒有懸念了。
預計大概會在11月首開，最終開盤時間等官方公佈。
而最讓人關心的學區問題，卓越大江悅府是比較模糊的，左邊是南京一中江北分校，右邊是七里河學校，所以，暫時究竟是被劃入哪個學區，這個暫時沒有公佈和說法。
圖源：F哥
學區問題，可能會直接影響卓越大江悅府未來是否會進入江北第一梯隊，目前，穩居第一梯隊的正榮潤江城、潤錦城、雅居樂濱江國際二手房成交價幾乎全部問鼎，無外乎，大部分原因是與學區有關。
另外，該區域已經屬於非常成熟了，人氣很旺，交通四通八達，出入都非常方便。開車走在路上，你會發現路邊高樓林立，道路寬敞，乾淨整潔，樹木茂密，都是嶄新的感覺，真的很不錯。
最後我們也大概能預料到，卓越大江的硬傷可能也僅在學區和高架。但是否代表卓越大江就真的就好買了？
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為什麼江北核心區的樓盤即使有硬傷，依然還是會很難買？我們看一組江北地產統計的江北核心區中籤率：
江北核心區萬人搖號已是常態，中籤率一度低至1%！大致回顧一下今年江北核心區幾大熱門樓盤的開盤歷程：
圖源:江北地產
從圖中可知，今年核心區開盤的這七個樓盤，江畔都會商城、揚子江金茂悅中籤率最低，最低已經低至1.4%。
這兩家樓盤難道就沒有明顯硬傷嗎？非也，此前江畔鬧的沸沸揚揚的垃圾中轉站（具體原因未知），以及揚子江金茂悅精裝簡配的事，包括，剛剛開盤的啟迪水沐濱江，土地縮水和開發品牌問題。這些問題，這些缺陷，在江核的未來發展格局與潛力面前，真的不值一提。
現在，江北核心區試圖用8成首付來降溫，提高投資成本和首付比例，雖然報名人數有所下降，但相比其他邊緣版塊的開盤成績，依然是碾壓式。
一組二手數據：
正榮潤江城：歷史最高成交價51589元/㎡，目前均價44077元/㎡；
正榮潤錦城：歷史最高成交價46591元/㎡，目前均價42786元/㎡；
華潤國際社區：歷史最高成交價42544元/㎡，目前均價41016元/㎡；
雅居樂濱江國際：歷史最高成交價42018元/㎡，目前均價38154元/㎡；
保利西江月：歷史最高成交價4.28萬元/㎡，目前均價38214元/㎡；
假設，卓越大江定價3.1-3.4之間，那麼那些所謂硬傷，真的不值一提。
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