享受应对疫情的小微企业贴息政策后，房抵经营贷利率可低至2%，为深圳二套房加杠杆提供便利；央行深圳中心支行、深圳银保监局要求辖内银行对照监管要求逐一细致自查
3月至今，深圳楼市量价回升，火热异常，引发市场关注，当地监管部门也已介入。
4月20日，央行深圳中心支行给辖内各银行发布通知，要求紧急自查关于房抵经营贷资金违规流入房地产市场情况；主要包括截至2020年3月末的房抵经营贷余额，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况，借款人自疫情发生以来新购房产并以新购房产作抵押的贷款情况，借款人贷后新增房产的监测情况等。据财新记者了解，这一自查情况需20日当天上报。
与此同时，记者独家获悉，4月20日，深圳银保监局与央行深圳中心支行召集辖内各银行行长开会。一位深圳监管高层对财新记者指出，会上对各银行行长提出要求，小微贷款及经营贷款资金不得入楼市，需加强管理；但与此同时，不得误伤对小微企业的资金支持。
据记者了解，监管部门要求，银行需从借款主体、抵押物管理、贷后资金用途、贷款及房产中介、银行内部考核等多方面，逐条开展自查。比如，在抵押物管理中，有银行在近期放宽“过户即可申请贷款”这一政策，但此次监管拟要求，将这一过户期限卡在至少六个月以上。
前述深圳监管高层指出，这一深圳银保监局发起的自查行动，将持续一周左右。同时，深圳银保监局也可按监管要求一一对银行相关业务进行检查，加强对业务的规范管理。
深圳住建局于4月18日表示，近期部分热点片区、热点楼盘二手房价格有所上涨，主要是前期积累的需求集中释放造成的，同时个别楼盘也存在中介和自媒体炒作引发价格上涨预期；针对二手房挂牌价格明显高于市场真实成交价、评估机构高评高贷、“黑中介”违规经营等现象，联合相关部门开展为期三个月的市场乱象专项整治行动，坚决打击违法违规行为，促进房地产市场平稳健康发展。
贴息经营贷炒房
“虚火很旺，炒房因素较高。”一位资深的房产分析师告诉财新记者。国家统计局于4月16日公布的数据显示，深圳房价整体领涨一线城市。新建商品住宅方面，深圳销售价格环比上涨0.5%；二手住宅销售价格方面，深圳上涨幅度达1.6%，远超其他一线城市（见财新网“疫情平稳后购房需求释放 深圳二手房领涨全国”）。
据记者从一位接近深圳链家高层人士处获悉，现在深圳楼市杠杆较高，主要原因是抵押贷可能流入了楼市，其中又以小企业经营贷款最多，个人名下只要有住宅或商务公寓，以公司法人名义申请，就可以按市场价的70%贷出款，这部分贷款的年利率在3.9%到4.5%，算上深圳应对疫情的小微企业财政贴息后，利率可低至2%。
“非交易房抵贷款的市场比想象中大得多，可能不少于房贷，甚至更大。”前述接近深圳链家高层人士说。
事实上，一直以来，由于银行难以监控资金用途，通过个人消费贷、经营贷和房抵贷，资金流入股市、楼市情况普遍存在。2019年来，个人消费贷、经营贷入楼市一度被监管严查，但现在看来，仍有疏漏之处。
这次经营贷入楼市，还有一大吸引力在于贴息政策。多位深圳银行业人士告诉财新记者，3月1日，深圳市就应对疫情下发了中小微企业贷款贴息项目实施办法，对疫情防控期内获得的中小微企业新增贷款给予贴息支持，贴息期限不超过6个月；能获得贴息政策的包括在深圳注册的中小微企业和个体工商户，包括经营性贷款及短期流动性资金支持。
由于深圳市界定的新增贷款需在2月1日到4月30日内，由此引发3月以来的经营贷规模井喷。“最近经营贷确实很好做，政策指向明朗，不缺额度，又流程快、效率高。”一位股份行深圳分行人士透露。
前述深圳监管人士还指出，在贴息期后，深圳市对小微企业仍有减费降税等支持，所以下半年仍需一直加强对深圳市小微企业贷款资金使用情况的监测。
房抵贷潜规则
近几年银行信贷投放承压，个人类、普惠金融类贷款竞争激烈，“房抵贷”“抵押经营贷”比比皆是，从中小银行已拓展到大型国有银行。比如，工商银行的“e抵快贷”，就是一款抵押经营贷款，贷款额度为住宅7成、公寓写字楼6成，最高1000万元封顶，产品最长期限6年，年利率4.05%。办理要求包括抵押物在公司法人、股东（占比30%以上）或直系亲属名下，公司注册满一年，抵押物过户满3个月、申请人60岁以下即可。
建行深圳分行亦有类似政策。该行于2020年2月起放宽了经营贷的标准，将商务公寓的抵押率由4成提高至7成、抵押物刚过户即可申请。除此，该产品也是住宅抵押率7成，最高1000万元，贷款期限为三年，后可以续期；贷款年利率为4.95%。
这些银行因同业竞争而放松的审贷标准，变相促使了深圳二套房价格上涨。美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，近期深圳成交较热的多是价高的住宅，客户中较多是二套购房者，并非刚需；银行经营贷款政策宽松，可以为二套房加杠杆提供便利。她指出，这些购房者主要是出于资金避险的需求，将资金转移到楼市上。
据记者从多位深圳银行业人士处了解，从基本的风控手段来看，购房者若以现注册的公司申请经营性贷款很难通过，于是一般的操作变为，购房者先在市场上买一家壳公司，银行审批时一般不怎么注意股东变更记录等，只要该壳公司存续期满一年以上即可。“深圳本来倒卖公司壳就特别活跃，所以操作起来很方便。”一位了解情况的人士说道，“这种买壳申请经营贷，是行之多年的规则了。”
值得注意的是，由于经济下行叠加疫情影响，中小微企业的实际生存确实非常困难。有深圳金融从业者对记者指出，有个别黄金地段的写字楼租金已经跌至3折，近七成餐饮服务业店铺关门，以至于有个贷经理私下表示：“要是经营贷去炒房风险还可控，就怕真去做生意……”
