4月22日，福州統計局官網發佈2020年第一季度經濟運行情況：
全市實現地區生產總值（GDP）1838.94億元，同比下降3.8%，增速位居全省第五。第一產業增加值95.20億元，增長2.5%，第二產業增加值762.04億元，下降7.9%，第三產業增加值981.70億元，下降0.6%。
來看三組數據：
福州，去年全市實現地區生產總值（GDP）達9392.30億元。房地產開發和銷售投資完成額度1812.77億元。同比上漲25.9%。
泉州，去年全市實現地區生產總值（GDP）達9946.66億元。房地產開發和銷售投資完成額度916.64億元。同比上漲15.8%。
廈門，去年全市實現地區生產總值（GDP）達5995.04億元。房地產開發投資增長1.7%。全市商品房施工面積下降5.9%；商品房新開工面積增長21.9%。
以上三個城市的數據，分別來自這三個城市2019年國民經濟和社會發展統計公報。
這是三份很有意思的《統計公報》。福州的《統計公報》裡，信息較為詳細，泉州的《統計公報》裡沒有2019年出生和死亡人口數據，只有出生率和死亡率。全年常住人口增加4萬人。廈門的《統計公報》裡，人口有多少，常住人口是增是減，都沒有提及。
看完這三份《統計公報》裡面出現的數據，說說福州的幾個問題。
一言：房地產投資額度有點大
一拍：熱錢湧入後房子降價難
今年初，福建省各地市召開兩會之際，有過關於2019年福州GDP是否超越泉州GDP的爭論。隨著兩所城市年度統計報告的出爐。爭論塵埃落定。
數據還未明確那段時間，一直在思考一個問題，如果說福州的GDP超越泉州GDP的話，福州憑的是什麼？
地球人都知道，泉州的第二產業產值是遠超福州的。結合去年福州賣地的頻率和規模，曾經做過推斷，難道福州是靠房地產超越了泉州？
雖然最後是泉州勝出，但看到去年一年，兩個城市的房產開發銷售的投資額完成額度上看，福州是泉州的兩倍還多。
從統計核算角度講，GDP是由各個行業的增加值相加所得，其中房地產業增加值主要由商品房銷售面積，自有住房等指標增速推算。
房地產投資是一個總量，房地產業增加值和房地產投資是兩個概念。雖然用直接用房地產投資佔GDP比重這種算法，不算太科學。
但，仍可以看出，福州對房地產的依賴程度比較高。這種依賴程度，甚至高於全省的平均數！
房地產投資比重高，一方面說明福州城市化建設速度在加快，另一方面也會直接影響上下游眾多產業的發展。比如家電、傢俱，裝修，銀行，建築建材，玻璃水泥，鋼鐵等一系列後周期行業。
除此之外，還會影響稅收。房地產投資規模越大，風險越高，房地產風險與金融風險交織，金融風險與財政風險交織，這些問題相信福州早就重視了，只是一時半會兒難以解決。
這種糾結感，繞不了兩圈就會體現在新推出樓盤的房價上，大幅度降價，那真是艱難的選擇。
也許只有等到大量安商房上市的時候，這個問題會一定程度緩解。但緩解的也只是全面上的情況，商品房還是要根據市場規律。
二言：人口增長速度慢悠悠
二拍：庫存壓力山大誰能解
2019福州《統計公報》顯示：2019年，全市常住人口780萬人，比上年末增加6萬人。
全年出生人口9.7萬人，出生率為12.5‰；死亡人口4.5萬人，死亡率為5.8‰；自然增長率為6.7‰。年末全市戶籍總人口710.09萬人，比上年增長7.42萬人。
常住人口，是指實際居住在某地一定時間（半年以上）的人口。這其中包括戶籍人口。常住人口大於戶籍人口，說明外來務工人員比較多。
這樣測算下來，去年一年，福州常住人口比戶籍人口多出來的這大幾十萬人也是有購房需求的。
然而有一組數據看上去有點尷尬：2019年，福州人口比2018年增加了6萬人，全年出生9.7萬人，死亡4.5萬人。
粗略算一下，用9.7萬減4.5萬是5.2萬，然後再用6萬減去5.2萬是8000。這裡不用戶籍人口的概念，全部用常住人口的概念好吧。是不是說明，2019年，大福州一年人口淨流入大概只有8000人？
如果是的話，這8000人，放到全市裡看，增長幅度微不足道。
人口是一個城市經濟活力的晴雨表。城市經濟活力增強，人口流入加大，反之亦然。如果單從人口端來看，福州發展，就兩個字：平穩！
在房地產投資的住宅投資領域，同比增長了33.4%,辦公樓投資同比增長了25%，商業營業用房投資下降。
年某商品房待售面積375.04萬平方米，截止至2019年12月30日下午17:00，福州市區可售商品住宅樓盤共1257個，住宅套數40108套。要知道，這個數字在2018年，還只是22219套。
四萬多套的庫存，到目前為止，2020年一季度結束了，又能消化多少！
一方面是樓市庫存在不斷增加，一方面是人口不怎麼增長，一方面是高企的房價。它的未來幾年，和房地產業還是難解難分，短期內擺脫不了房地產的緊箍咒。所以，房價這個問題如果出現大跌，動搖的不是福州樓市的盤，是福州經濟社會發展的盤子。
然而，全市戶籍人口710萬人，市區人口320多萬。在人口一點一點增加的情況下，福州樓市的風險在加劇。
解決這個問題有兩點：
一是儘快出臺放寬落戶限制，這樣可能會有幾十萬人要落戶福州。幾十萬的戶籍人口對上四萬多套的住宅，福州樓市還能養一陣子的“魚”。
二是出臺強有力的吸引人才政策，包括人口和產業導向上吸引人才。有針對性開展“搶人大戰”。特別是濱海新城、福州新區的政策和措施還要務實再務實一些。
以三江口為例，三江口區域產業配套更是要儘快落地。按照現在的發展速度，三江口的房地產開發風險在增強。
眾多開發商苦熬三江口。福州市城市的幾何中心，希望不會成為開發商們的滑鐵盧。
三言：第三產業增速放緩了
三拍：地產投資風險更大了
今年福州第一季度經濟數據裡，第二產業和第三產業增幅都在下降，這應該是全國普遍現象。
工業是一個城市的基石，第三產業才是一個城市的未來。
但是，一個第三產業不夠發達的城市，哪怕工業再發達，如果不是高新科技型的，是沒有資格擁有高房價的！看一看松山湖園區沒建起來時的東莞和現在泉州的房價就知道這麼說對不對。
2017年，福州的第三產業增加值3621.6億元，增長11%。第三產業增加值佔全年GDP比重51%；
2018年，福州第三產業增加值4157.26億元，增長9.2%。第三產業增加值佔全年GDP比重52.9%；
2019年，福州第三產業增加值5034.84億元，增長8.3%。第三產業增加值佔全年GDP比重53.6%；
再看福州常住人口增加值，2017年比2016年增加了9萬人，2018年比2017年增加了8萬人，2019年比2018年增加了6萬人。
人口增長越來越乏力，第三產業增幅越來越小，這能不能說明，從2017年開始，福州對人口的吸引力越來越低？
與此同時，房地產投資增速連續三年同比增長了0.9%、-15%、25%！
排除其他因素，單看這幾組數據，做個“事後諸葛亮”。
2017年，福州房價為什麼猛漲了一波，那一年，福州第三產業發展提速，房地產投資的漲幅不大，也就是說供需關係還算正常，人口增加9萬人，是2014年以來，增加人數最多的一年。所以，房價跟上了全國的大形勢，漲上去了很多。2018年，房價為什麼沒有跌，房產投資的熱情減少了，房地產庫存壓力沒那麼大。
再看看去年，房地產投資的熱情又高上來了，而人口卻沒進來多少。這就是為什麼去年在福州的很多房地產企業日子很難過，並且這種難過的日子一直持續到今天。
假如沒有受到疫情影響，整體上來看，在福州的房地產開發商，日子又能比現在好到哪裡去呢？
