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龙港市文卫路拓宽改造项目房屋征收与补偿方案
（征求意见稿）
为了实施龙港市文卫路拓宽改造计划，加快城市有机更新改造步伐，改善城市环境，完善城市功能，提高城市居民居住水平，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《龙港市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等相关法律、法规和文件的规定，结合文卫路及周边街区的实际情况，特制定本方案。
征收范围
文卫路124号至380号（双号段）、人民路75号至161号（单号段）、建新路166号至278号（双号段）、龙翔路302号至312号（双号段）、新渡街267号至317号（单号段）、龙港纺织品市场（毛毯市场）宗地、征收范围内的工业厂房。
征收时间
自房屋征收决定公告之日起。
房屋征收部门和被征收人
房屋征收部门为龙港市自然资源与规划建设局（以下称房屋征收部门）。房屋征收部门委托龙港市城乡一体化建设中心作为本项目房屋征收的实施单位，并承担本项目房屋征收与补偿的具体工作。被征收人为征收范围内被征收房屋所有权人。
房屋征收补偿
（一）补偿安置方式
征收范围内房屋征收补偿安置实行货币补偿、产权调换两种方式，被征收人可以任选一种。
（1）货币补偿：
被征收房屋的货币补偿金额，由具备相应资质的房地产价格评估机构根据被征收住宅房屋市场价值，结合被征收住宅房屋的面积、区位、层次、成新等因素及装饰装修和附属物评估确定。
被征收人选择货币补偿，在龙港市范围内购置居住房屋，经房屋征收部门核实，并提供补偿协议，税务部门应当在被征收房屋所补偿的金额内给予免交契税。其他有关税收优惠政策，按照税务部门有关规定执行；
被征收人选择货币补偿，在龙港市范围内购置商品住房，可以享受首套房的相关优惠政策；
被征收人选择货币补偿的，被征收人按规定时间签订协议和腾空房屋的，在验收合格后的30天内，房屋征收部门应向被征收人一次性付清补偿款。
（2）产权调换：
被征收人选择产权调换的，税务部门应当在被征收房屋所补偿的金额内给予免交契税。其他有关税收优惠政策，按照税务部门有关规定执行；
房屋征收部门提供用于产权调换的房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结算差价。被征收人有权选择下列产权调换方式中的其中一种：
①不少于被征收的合法房屋相等建筑面积的套房安置面积。
②被征收房屋属直间式住宅，按原征收房屋建筑占地面积与安置套间建筑面积1：4比例予以安置，但安置房建筑面积不超过180平方米。
③按安置人口人均安置建筑面积30平方米标准予以安置，但安置房建筑面积不超过180平方米。
安置人口是指：被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口。虽有常住人口但系寄居、寄养、寄读的人员不计入安置人口。被征收人家庭虽无常住户口，但原常住人口在征收地的符合规定的现役军人、大中专院校在校学生、劳动教养、监狱服刑人员等可计入安置人口。
安置人口的计算时间以房屋征收部门公布的征收范围公告日为准。
（3）房屋征收部门应确保被征收人每拆一间自然间（直间房）, 按市场优惠50%配置一个车库；其它住宅安置用房另有需要的，保留车库优先购置权。
（4）征收部门根据被征收人的住宅应安置面积，分别提供小套60㎡、中套90㎡、大套120㎡三种套型（设计施工时会存在误差，以最终测绘面积为准）。
因项目区块内的被征收房屋实际情况不同，为保证本地块改造开发资金的全面平衡，促进安置补偿的公平合理，在安置房源许可的情况下，直间房被征收户，每户其多套认购原则是先认购较大套，依次相等或逐小认购，住宅可认购面积小于240平方米的，认购不得超过两套，住宅可认购面积为240平方米到330平方米以下的，认购不得超过三套，住宅可认购面积为330平方米（包括330平方米）以上的，认购不得超过四套。
征收部门将根据以上规定，提供以下安置认购方式供选择：
1.独立产权套房的被征收户，按原套房面积参照方案选定。
2.直间被征收户选择模式为120㎡、90㎡、60㎡按可认购面积组合选定，组合认购面积需以可认购面积最低值为基础值。
（二）营业性用房的安置
（1）被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿，根据不同地段、不同区位由房地产评估机构给予评估后进行货币化补偿。
（2）临商业街的住宅底层作为营业性用房的，可以参照营业性用房给予征收补偿，根据不同地段、不同区位由房地产评估机构给予评估后进行货币化补偿。
（3）营业性用房或参照营业性用房单独安置的，其安置面积应在被征收房屋总面积内扣除。营业性用房以产权登记的营业用房面积扣减、临商业街的住宅底层作为营业性用房的扣减30㎡，凡营业性用房面积剥离扣减30㎡后应安置面积不达180㎡的，可允许购买补足至180㎡。
（4）房屋征收部门在建新区安置房建设时会同步建设商业用房房源供被征收户自主选购，最终以摇号摸文形式优先购买。每间被征收对象允许以市场价90%的价格优先选购一间≤30㎡的商业用房。
（三）安置用房价格结算
在双方协商一致的情况下采用以下的方式结算差价：①被征收房屋依照重置价结合成新率和拆迁地价评估补偿；②被征收房屋合法建筑面积在扣减作为营业性用房的30㎡后180平方米以下，合法建筑面积相等部分的安置房面积按每平方3500元价格购买；应安置面积以上至180平方米以下部分和合法建筑面积在180平方米以上至240㎡以下的安置房面积按每平方5000元购买；合法建筑面积在240平方米以上部分的安置房面积按每平方6500元购买；合法建筑面积在330平方米以上部分的安置房面积按每平方8000元购买；③每间被征收房屋在建新区安置房的公摊面积为36平方米，以每平方1800元的价格结算；④安置房政策内增购，按市场评估价优惠20%，但每户不得超过30平方米。
（3）签订协议时住宅安置用房认购面积按小套60平方米、中套90平方米、大套120平方米签订。具体认购面积以实测面积为准。
（4）安置房购房款的交付分五期进行：以被征收房屋价值的全部补偿款在签订征收补偿安置协议时作为安置房购房款转为分期支付预留款。（1.全部补偿款若有超安置房购房款部分，先结算支付给被征收户，其余款项转为分期支付结算款按期扣算；2.全部补偿款在回购安置房时若有额度不足，被征收户需在各阶段购房款支付期内予以补足。）
第一期购房款在全部工程（包括商品房）达到±00后15个工作日内支付总购房款的20%，第二期购房款在整体结构验收后15个工作日内支付总购房款的40%，第三期购房款在整体项目（包括商品房）竣工验收后15个工作日内支付总购房款的20%（安置房建设产生的面积误差在该支付其同步结算完成），第四期购房款在交房后15个工作日内支付总购房款的15%，第五期购房款在不动产权证书办理前15个工作日内支付总购房款的5%。
（5）住宅安置房与商业安置房、临商业街的住宅底层作为营业性用房的价格按照市场评估价评估确定。
（6）营业性用房、临商业街的住宅底层作为营业性用房的商业价值按评估确定的价格作货币补偿，其价值与面积在住宅安置权益中剥离，住宅安置户可在建新区优先选购商业用房。
（四）被征收房屋产权确认和面积认定
（1）被征收的房屋，以房屋所有权证及其它相关有效文件认定房屋所有人和建筑面积（不含附属用房、构筑物面积）。土地使用人和使用面积以国有土地使用权证及其它相关有效文件认定。直管公房承租人和承租建筑面积以房产管理部门出具的证明认定。单位自有房屋出租给他人的，凭租赁双方的有效合同（协议）或者出租人的证明认定承租人和承租面积。
（2）已依法征收为国有土地的原集体土地上所建的房屋，以房屋所有权证或原所在地政府建房批复、建设工程规划许可证认定所有人和建筑面积（不含附属用房、构筑物面积）；土地使用面积以土地使用权证或者当地政府批准的建设用地面积认定。
（3）对未取得土地使用权证及房屋所有权证的，由市房屋征收产权调查小组对其房屋的建成时间、权属来源、土地使用面积、建筑面积等有关情况进行调查确认。
①1982年2月13日国务院颁布的《村镇建房用地管理条例》实施前所建、延续使用至今的居住房屋。
②1982年2月13日《村镇建房用地管理条例》实施后至1992年国土资源部航空拍摄前所建、建筑占地面积25平方米以上（含25平方米），延续使用至今的居住房屋。
③1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建、建筑占地面积25平方米以上（含25平方米）、持有当时乡（镇）人民政府越权批准的建房文件，延续使用至今的居住房屋。
④1992年国土资源部航空拍摄之后至1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建、建筑占地面积25平方米以上（含25平方米）、持有乡镇人民政府、国土、规划部门在这一时期内正式罚款凭证，尚未办理补办手续，延续使用至今的居住房屋，其补偿标准按被征收房屋价值的70%计算。
⑤1992年国土资源部航空拍摄之前存在的居住房屋，建筑占地面积25平方米以上（含25平方米），在1999年1月1日新《中华人民共和国土地管理法》实施之前，被征收人因故自行拆除，两年内在原址上重建，建筑占地面积25平方米以上（含25平方米），延续使用至今的居住房屋，按原重建前的房屋状况予以补偿安置。
（4）被征收合法房屋范围以外的建筑物一律不作产权调换，符合下列情形的给予适当货币补偿：
①1992年国土资源部航空拍摄前、超过原建房批复文件所规定的房屋建筑占地面积所建的非公益事业房屋附属用房、构筑物和市房屋征收产权调查小组认定面积在15平方米以下（不含15平方米）合法居住房屋。按建筑物按重置价结合成新率评估价的2倍予以补偿。
②市房屋征收产权调查小组认定建筑占地面积在15平方米以上（含15平方米），25平方米以下（不含25平方米）合法居住房屋。按被征收房屋价值的50%予以货币补偿；
③未超过批准期限的临时建筑，根据建筑物重置价、已使用年限等因素经评估后予以适当货币补偿；
④非公益事业房屋的附属物，由房地产评估机构给予评估，房屋征收部门按评估价给予补偿。
（五）建筑物以外的补偿规定
（1）搬迁费按每间每户补助：100平米以下（含100平方米）每间（户）1500元；100平方米以上180平方米以下（含180平方米）每间（户）2000元；180平方米以上每间（户）2500元，产权调换的每间（户）按两次计算。
（2）住宅房屋临时安置补助费
被征收人选择产权调换，自行解决周转用房的，征收部门应当向被征收户支付临时安置补助费，支付时限是从其房屋腾空验收合格之日起到被安置后的6个月止，住宅临时安置补助费每平方米每月 10元(按被征收房屋面积计算)。房屋征收部门超过征收补偿安置协议规定的过渡期限未提供安置用房的，应当自逾期之月起按照原标准的2倍支付临时安置补助费（因被征收人原因造成逾期安置的除外）。
（3）沿街面用房租金补偿：按每间30平方米计算，每平方米每月XX-XX元（按街区确定、以具备资质评估公司评估结果为准）。该项租金补偿被征收房屋腾空验收之日以6个月为核算期进行一次性补偿。
（4）征收生产性非住宅用房造成停业、停产引起的经济损失及生产设备搬迁安装费，由房屋征收部门给予适当补偿。
①停产、停业引起的经济损失，补偿金额可根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；也可根据被征收房屋和生产设备评估价格的一定比例确定。具体补偿方式可由被征收人自行选择。按前一种方式确定停产停业损失补偿的，效益按照征收公告前一年税务部门核准的每月税后平均利润的标准或者同类房屋市场租金确定。
②征收非住宅用房中不可移动设备而报废或造成设备无法恢复使用的，房屋征收部门应按设备原购置价折旧后给予补偿。
③征收非住宅用房的设备搬迁、拆装费，房屋征收部门按国家和 本县货物运输价格和设备安装价格计算。
（5）移装固定设施补偿费
水、电总表（分表由被征收人自行拆除）统一由水务部门和电业部门拆除注销，对被征收人独立报装的水表、电表、有线电视、电话、宽带网络、太阳能热水器、空调等，按如下标准给予补偿：
①独立报装水表980元/只。
②电表单相为300元/只，三相为700元/只。
③有线电视300元/户。
④电话108元/台。
⑤宽带网络158元/户。
⑥太阳能热水器移装费300元/台。
⑦空调移机费200元/台。
原水费、电费、煤气费等费用由被征收人在房屋腾空前一次性缴清。
（6）征收范围内违法违章的建筑物和超过批准期限的临时建筑物，必须在房屋征收决定公告之日起30天内拆除，不予补偿。
（7）征收企、事业等单位非住宅用房，按被征收房屋批准的规划功能和土地性质经评估后，给予货币补偿。如需要迁建的，按原用地面积、土地使用功能进行置换，并按市场评估价结算差价。
（8）在被征收房屋范围内，违法违章建筑物所有人，在自行拆除违法违章建筑物后，符合我市相关住房保障规定的，市人民政府给予优先住房保障；符合无房户或住房困难户条件的，按照市政府关于无房户或住房困难户的有关政策执行。
（9）凡属土地征收范围内的单位和个人，在“土地征收公告”和“房屋征收公告”发布之日起不得进行下列活动，否则在安置补偿过程中不予确认，所产生的损失和后果由行为人自行承担：
① 新建、扩建、改建、装修房屋；
② 改变房屋和土地用途；
③ 设立和变更房屋租赁关系；
④ 户口迁入或分户；
⑤ 法律规定的其他事项。
征收房屋协议签订
（1）被征收人应在房屋征收决定公告规定的期限内与房屋征收部门达成房屋征收与补偿协议。
（2）被征收人在签订征收安置协议时，应将《房屋所有权证》、《土地使用权证》或其他资料移交给房屋征收部门，房屋征收补偿安置协议生效后，由房屋征收部门统一上缴相关职能部门核销。
（3）征收设有抵押权或租赁关系的房屋，被征收人在征收期限内自行处理抵押权或解除租赁关系；房屋产权归属存在矛盾纠纷的，被征收人需自行解决好矛盾纠纷，确认产权归属；方可签订征收与补偿协议。
（4）被征收人应在房屋征收决定公告规定的搬迁期限内将被征收房屋腾空，经房屋征收部门验收合格后，由房屋征收部门统一组织进行拆除，被征收房屋腾空后，其房屋以及附属物、构筑物，已作补偿的室内装饰物品等的处分权属房屋征收部门，被征收人不得擅自拆除，否则照价赔偿。
限期完成签约、搬迁的奖励和补助规定
（1）对征收公告规定的期限内签订征收补偿安置协议的被征收人，按被征收房屋的间（套）数计算，每间（套）给予奖励9万元。
（2）被征收人在征收公告规定的期限内完成搬迁并经验收合格的，给予每间（套）6万元的腾空奖。
（3）直间住宅被征收人，在征收公告规定的期限内完成搬迁并经验收合格的，给予每间6万元基础配套设施用地补偿。
（4）符合下列条件的低收入家庭，在房屋被征收时，可以得到适当的经济补助：
①经民政部门核准依法获得最低生活保障救助的家庭给予每户补助3万元；
②经市有关部门批准获得特困救助的家庭给予每户补助2万元；
③市人民政府规定的其他经济困难家庭给予每户补助1.5万元。
（5）生产性非住宅用房选择产权调换的，按期签约搬迁按被征收工业用房及生产设施设备价值的5%给予奖励；选择货币补偿的，可按被征收工业用房及生产设施设备价值的10%给予奖励。
凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策。
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