| PART 1 |
△未来科技城实景
不久之前，房叔出过一篇有关于未来科技城库存的推文--“未来科技城2020年还有多少库存？供地出炉，却更难买房！”。
文中详细阐述了未来科技城2020年的现存库存及后续供应，在可预见的一段时间，未来科技城的供应将愈加趋紧，买房难度比2019年有过之而无不及。
人才优先购房的政策出炉后，杭州楼市的热门板块购房难度将进一步加大，而未来科技城就是其中的代表板块。
人口流入位列杭州第一，需求量远大于供给量，人才倾斜政策出台无疑对意向购房人群是雪上加霜的。
天空之城开盘接力房源为套均总价700万以上的叠墅产品，富力中心迟迟未开，西溪公馆高层依旧待字闺中，还未首开的凤玺天著，耦园售罄，杭语蓝庭成为未来科技城少数供应之一。
对于杭语蓝庭， 争议点主要源于其所在地段，虽为未来科技城增容区，但依旧被大部分人冠予老余杭的区位属性。
△菜鸟总部效果图
但殊不知买房最忌讳的就是偏见，殊不知未来科技城早些年还被多数人称之为羊锅村。
一路向西的未来科技城加上16号线的加持，杭语蓝庭与未来科技城相隔的仅有一站距离，这一站距离的城市固有认知被打破只是时间问题。
一站距离，中梁地块双面快速路环绕，价格已经来到了3.45万元的板块基准价格，一站之距，一路之隔，5500元的价格断层难道不香？
对面相望的菜鸟总部正在如火如荼，下个区域小中心已浮上台面，“地段再造”已在路上。
买房依旧不易的未来科技城，滨江制造、菜鸟总部披身的杭语蓝庭已有“准闭眼摇”的潜质。
对于杭语蓝庭，更合适的参照系或是那个红遍杭城的梧桐郡，你有绿城，我有滨江，你有3号线，我有16号线，还有梧桐郡没有的菜鸟总部，更无缝连接的城市脉络。
3.7万元的梧桐郡价格坐标，是未来科技城居住品质的无奈，“滨江出品”未来的路大概率会跟随梧桐郡的脚印。
预算够得上的你应该买她。
杭语蓝庭选房指南
| PART 1 |
摇号信息
△杭语蓝庭楼幢及户型分布
摇号房源：5、8、11、12号楼共280套房源
主力户型：高层约95、99方三房、约119方四房
均价：高层均价约2.9万元（含精装3000元/㎡）
验资门槛：70万元资金证明
高层次人才家庭倾斜比例：20%
无房家庭倾斜比例：20%
登记时间：4月19日9时至4月21日18时止
| PART 2 |
规划配套
△杭语蓝庭效果图
| 项目信息 |
开发商：杭州滨安房地产开发有限公司（滨江、西房、兴耀）
拿地时间：2019年06月26日
拿地楼面价：20121元/平方米
项目体量：地块面积37606㎡，建筑面积82733.2㎡
项目规划：12幢18F高层
交房时间：2022年8月底
总户数：768户
车位数 ：956个
物业：滨江物业
物业费：3.8
梯户关系：高层两梯四户
容积率：2.2
绿化率：35%
外立面材料：大面积铝板+玻璃
户型：约95、99方三房两卫、约119方四房两卫、约135方四房三卫
| 周边二手房售价 |
瑞城温莎郡87.42㎡精装，2020年3月成交单价29501元/㎡
| 周边城市界面 |
北面：凤新路
西面：规划道路
南面：规划道路
东面：科技大道（在建）
| 地理位置 |
科技大道（在建）与凤新路交汇处
| 轨道交通 |
地铁5号线金星站：直线约800m
地铁16号线凤新路站：直线约800m
| 小区内部配套 |
中央景观园林，中央水景等
| 周边商业购物娱乐配套 |
未来科技城万达广场直线距离约1.1km
江南时代购物中心直线距离约700m
| 周边学校 |
余杭大禹小学直线距离约500m
余杭中学直线距离约700m
学军中学海创园校区直线距离约1.1km
| 周边医疗 |
浙一余杭院区（在建）
余杭区第二人民医院
| PART 3 |
户型介绍
高层约95方三房两卫B户型 →
|优点|
①三开间朝南，采光较好
②三房两卫功能性较好
③全明户型
④厨房U形布置，动线顺畅
⑤主卧自带半开放衣帽间
|缺点|
①北侧为连廊，采光稍差
②无独立玄关
约99方三房两卫A户型 →
|优点|
①全明户型
②客餐厅一体带飘窗
③主卧带半开放衣帽间
④边套户型，通透性强
|缺点|
①南向采光面较少
高层约119方四房两卫C户型 →
|优点|
①全明户型
②四房两卫功能性较好
③主卧带半开放衣帽间
④客餐厅一体，带飘窗
|缺点|
①阳台较小
②南向采光面小
| PART 4 |
一房一价&噪声测评
| 噪声测评表 |
高清版请私信房叔获取：hangzhoufangshu6
| 一房一价表 |
高清版请私信房叔获取：hangzhoufangshu6
| PART 5 |
选房建议
△杭语蓝庭楼幢及户型分布
95㎡B户型选房建议：
所处位置：5、8、11、12号楼中间套。
①95方户型为此次开盘的所有楼幢的中间套，由于11、12号楼南向为规划道路有一定的正向噪声影响，且南向无景观；
5、8号楼南向则为楼盘的中央景观，且楼间距较宽，南侧楼幢对于采光影响较小；
5号楼部分中低楼层秋冬季节受3号楼影响，有一定的遮挡；
中间套总价从低楼层至高楼层依次增加，顶楼及次顶楼价格具有一定优势，11、12号楼总价相对较高。
故对总价相对不敏感，可优先选择8号楼的中高楼层，其次选择5号楼的中高楼层，兼具采光、低噪声及景观。
②各楼幢顶楼总价具有一定优势，可作为备选，综合景观、噪声等因素，可依次选择5、8、11及12号楼顶楼。（滨江房产楼盘漏水概率较小）
③11、12号楼总价相对较高，且南侧无景观，噪声影响稍大，但南侧无遮挡，采光较好，排除2、3、4、5楼等较低楼层，优先从低向上选择，兼具总价及采光。
99㎡A户型选房建议：
所处位置：11、12号楼边套。
①11、12号楼都位于楼盘南侧第一排，向南采光较好，但噪声稍大。11号楼与12号楼前后位置错开设计，11号楼采光及隐私性相较更优；
12号楼与1号楼并列，客餐厅隐私稍差；
故预算宽裕，可优先选择11号楼东边套，兼具采光、隐私，排除2、3、4等较低楼层，可从低至高选择。
12号楼西边套兼具南向采光及一定的隐私性，西侧为11号楼，西晒情况相对较弱，可作为次选，排除2、3、4等较低楼层，可从低至高选择。
如对西晒相对不为敏感，可选择11号楼西边套，兼具采光，隐私，排除2、3、4等较低楼层，可从低至高选择。
12号楼东边套与1号楼直接对视，隐私较差，建议作为备选，排除2、3、4等较低楼层，可从低至高选择。
119㎡C户型选房建议：
所处位置：5、8号楼边套
①5、8号楼南向采光、景观都较为优质，5号楼受东南方向3号楼影响，采光稍差，优先选择8号楼；
5号楼东边套及8号楼西边套，受相邻楼幢同户型影响，客餐厅部分隐私较差；
故第一选择为8号楼的东边套，对总价相对不敏感优先选择中高楼层，兼具采光及景观。顶楼可作为备选，兼具低总价、采光及景观优势。
5号楼西边套可作为第二选择，兼具隐私及采光，优选中高楼层。
8号楼西边套及5号楼东边套作为最后选择，优先中高楼层。
| 选房逻辑 |
杭语蓝庭此次开盘，5、8号楼兼具采光、景观、低噪声，原则上是最优选择，可优先选择，5号楼受东南侧3号楼一定影响，故8号楼为最优选择。
楼盘楼间距较宽，对预算相对不足人群，可选择较低楼层兼具总价压力、低噪声、采光好的优势。
顶楼价格优势较大，需重点关注。
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文/荆轲 编辑/荆轲
