《中国科技投资》孙珊珊
导语：2019年，中国金茂曾通过转让和增资的方式变更了旗下9家公司股权，并配发了新股。近日，中国金茂再度因为同样的资本动作引起舆论关注。
自2020年9月以来，中国金茂（00817.HK）频繁转让旗下公司股权，并通过增资方式为子公司引入新的投资者。
其中，9月下旬，中国金茂拟分别转让福州滨茂房地产有限公司（以下简称“福州滨茂”）和贵阳黔茂房地产开发有限公司（以下简称“贵阳黔茂”）51%和60%股权。值得关注的是，上述拟被转让股权的公司均在市场上有过大手笔拿地行为。
与此同时，今年8月31日，中国金茂以每股5.7港元的价格配售9.51亿股，共获融资19.92亿港元，将用作竞投土地、偿还债项及一般营运资金。记者了解到，中国金茂已经连续三年配发新股，所得款项净额合计61.13亿港元。
诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，中国金茂的上述做法一方面是在近期“三道红线”新规压顶之下，公司需要偿还到期的债务，缓解资金压力，改善现金流状况；另一方面，公司转让部分股权来获取资金，以投资其他项目。
2020年中期报显示，中国金茂目前的债务总额接近3000亿，且面临着短债偿还的压力，其现金短债比仅为0.83。10月30日，中国金茂发布前三季度未经审核的主要财务数据，其中债务总额已增加至3240.08亿。
频繁转让股权 接连三年配股融资
据北京产权交易所10月13日信息，中国金茂拟挂牌转让旗下常州龙茂房地产开发有限公司45%股权。记者注意到，自2020年9月以来，中国金茂拟将4家公司股权转让，并拟通过增资方式为1家公司引入新的投资者。
其中，9月下旬，中国金茂准备分别转让福州滨茂和贵阳黔茂51%和60%股权。值得关注的是，上述将要转让股权的公司均曾大手笔拿地。
公开资料显示，福州滨茂在2019年底至2020年初的两个月内，以总价66.1亿拿下福州两幅地块。截至目前，上述地块所处项目尚未入市。
此外，去年年底中国金茂控股公司曾竞得贵阳一宗商住用地，斥资20.83亿、成交楼面价为4081元/平米。公开资料显示，该宗土地即金茂·观山湖城市综合体，贵阳黔茂为该项目的开发商。
据筑房网（贵阳住宅与房地产信息网），自今年7月起，金茂·观山湖城市综合体已获5张预售许可证，包含11幢楼，共1362套房源可供出售。截至10月31日，除了10月27日刚获预售证的5号楼，其余10幢楼均在销售。
从筑房网公开的数据来看，以毛坯住宅楼为主的11幢楼备案价在8000-11000元/平米之间，均高于6121.5元/平米的盈亏平衡价。不过，安居客10月27日数据显示，贵阳观山湖区10月新房均价为12250元/平米，这意味着该项目备案价普遍低于该地区的均价。
另据记者调查，截至今年8月31日，福州滨茂和贵阳黔茂俩家公司均处于净亏损状态，并分别负债32.84亿和8.56亿。
当初旗下子公司大手笔拿地是否超过了中国金茂的预算？如今转让项目公司的大部分股权是为了回笼资金吗？如果不是，又是为何？公司频繁出售旗下公司股权的原因是什么？就上述问题，《中国科技投资》记者致函中国金茂，截止发稿前，尚未得到回复。
上海中原地产市场分析师卢文曦分析表示，中国金茂可能前期拿地价格过高，转让股权可以多筹集一些资金，一方面调整“三道红线”带来的压力，另一方面还有机会去投资好项目。
与此同时，中国金茂还通过配发新股融资。今年8月31日，中国金茂以每股5.7港元配售9.51亿股，所获的19.92亿港元将用作竞投土地、偿还债项及一般营运资金。记者了解到，中国金茂已经连续三年配发新股，所得款项净额合计61.13亿港元。
短债偿还承压 身负3000多亿债务
中国金茂官网显示，公司是中国中化集团有限公司旗下房地产和酒店板块的平台企业，已于2007年登陆港交所。
近几年，中国金茂的销售规模大幅增长。公司2016年的销售额还不足500亿，时隔两年，其销售额已经高达1280亿。2019年，中国金茂销售额已同比增长25.6%至1608.07亿，跻身全国房企Top20阵列。
中国金茂从不掩饰其对规模的渴望。今年年初业绩发布会上，中国金茂总裁李从瑞对外表示，疫情对公司业绩影响有限，2020年销售目标仍为2000亿。李从瑞认为，目前公司现有货值准备充足，亦可满足2021年2500亿元的销售目标。
据中国金茂公告，今年前9个月公司实现销售收入1618.2亿，已完成销售目标的80.9%。不过，销售额快速增长的同时，中国金茂的债务规模也水涨船高。
中国金茂2016年的债务总额为1111.6亿，而2020年中期报显示，公司的债务总额接近3000亿。今年10月30日，中国金茂发布前三季度未经审核的主要财务数据，其中债务总额已增加至3240.08亿。从公司资产负债率来看，该值连年上升，今年前三季度已达83.72%。
与此同时，除去受限制存款及现金，中国金茂的货币资金已连续三年无法覆盖短债，面临着短债偿还的压力。
以2020年中期数据为例，公司货币资金为281.26亿，而其短期借款为337.45亿，尚存21.47亿的资金缺口。如果剔除77.66亿的受限制存款及现金，今年上半年公司的资金缺口将高达133.85亿。
记者注意到，面对高企的债务以及短债偿还压力，中国金茂正寻求多方渠道融资，以此来借新还旧。今年上半年，公司通过中期票据、中华大厦CMBS（指商业房地产抵押贷款支持证券）、短期融资券等方式进行融资，这些利率均不足4%。
不过，2020年中期报显示，中国金茂上半年融资活动产生的现金流量净额为-147.14亿元，处于净流出状态，即偿还的债务大于同期借款。中国金茂对此解释称，主要是由于公司偿还银行贷款及其他借款、支付利息、向非控股股东偿还贷款等而被抵销。
值得一提的是，截至今年6月30日，中国金茂利息开支总额较去年同期增加23%至41亿，已超过公司归属于母公司净利润37.70亿。
