10月8日，我國房貸利率的定價基準從貸款基準利率轉換為了貸款市場報價利率LPR，簡稱"房貸利率換錨"。就在這一天，一個出人意料的消息引起了廣泛關注。
1、出人意料：上海首套房貸款利率竟然繼續打折。
由於中國人民銀行公告〔2019〕第16號第三條明確規定：
"首套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率，二套商業性個人住房貸款利率不得低於相應期限貸款市場報價利率加60個基點。"所以，此前市場普遍認為，全國所有城市，不管是首套房還是二套房，貸款利率都只會大於或等於LPR，不再會出現打折的現象。
不過，中國證券報等權威媒體的報道卻顯示：上海當前執行房貸利率初步為首套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR基礎上減20個基點，二套個人住房貸款利率不低於相應期限LPR加60基點。也就是說，上海首套房貸款利率竟然在LPR的基礎上打了折扣。
這一點真是出人意料！大家事先都沒有料到，上海實際執行的政策竟會跟中國人民銀行發佈的公告內容不一致，成為全國唯一一個首套房貸利率繼續打折的城市。
不過，仔細想想，這麼做又是在情理之中。
2、情理之中：防止老百姓購買首套房的利息支出上升。
之前，上海首套房貸款最低利率為貸款基準利率打九五折，也就是4.9%×0.95=4.655%，而9月20日公佈的5年期以上LPR為4.85%。
假如上海也跟其它城市一樣，嚴格執行央行的政策規定，即首套房貸款利率不得低於相應期限LPR，相當於上海首套房最低利率將從4.655%上調至4.85%。
上海作為全球房價最貴的城市之一，能夠全款買房的人只是極少數，絕大部分普遍工薪階層都高度依賴銀行貸款進行買房。如果首套房利率上升，那麼將增加購房者的利息支出，不利於滿足剛需人群正常的購房需求。
我測算了一下，假設貸款400萬元，貸款期限30年，等額本息方式還款，貸款利率從4.655%上調到4.85%的話，購房者每月的月供將增加470元，累計需多支付利息16.93萬元 。對於普通老百姓來說，這將是一筆不小的開支。
此次，上海實際執行的首套房貸款利率為不低於相應期限LPR基礎上減20個基點，也就是4.85%-0.2%=4.65%，較之前的4.655%不僅沒有上升，還略有下降，這就保證了老百姓新購買首套房，利息支出不會增加。
3、未來房貸利率走勢如何？
先說結論，預計未來首套房貸利率將隨LPR降低，二套房貸利率則存在一定不確定性，跟當地房價走勢及調控政策有關。
首先，央行改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制的目的，是為了深化利率市場化改革，推動降低實體經濟融資成本。LPR每個月20日公佈一次，從已經公佈的2期LPR來看，LPR正在逐步走低。
隨著改革效果的不斷顯現，預計未來LPR將進一步降低。由於房貸利率的定價基準已經從貸款基準利率轉換為了LPR，隨著未來LPR的走低，首套房貸利率也將隨之降低。
其次，在國家堅持"房子是用來住的，不是用來炒的"定位的背景下，二套房的貸款利率政策不會輕易放鬆。
還以上海為例，之前，上海二套房最低貸款利率為貸款基準利率上浮10%，即4.9%×1.1=5.39%。
此次，上海實際執行的二套房貸款利率跟央行此前公佈的全國統一的最低標準完全一致，並沒有任何放鬆，仍為不低於相應期限LPR基礎上加60個基點，即4.85%+0.6%=5.45%。
也就是說，房貸利率換錨之後，上海二套房最低利率較之前還略有提高。
未來，二套房貸款利率不僅跟LPR有關，還跟當地房價走勢和調控政策密切相關。雖然未來LPR有望進一步降低，但假如某地房價出現過熱情況，當地人民銀行就有可能調高加點數值，以抵消甚至超過LPR下降的影響。
總的來說，房貸利率換錨之後，上海首套房最低貸款利率略有下降，而二套最低房貸款利率小幅上升。這說明國家對於老百姓購買首套房是大力支持的，但對於二套房等炒房需求是嚴格遏制的。上海的這一政策，進一步體現了國家"房子是用來住的，不是用來炒的"定位。
未來，首套房貸款利率將隨LPR降低，二套房貸款利率則存在一定不確定性，跟當地房價走勢及調控政策有關。
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