謝棟律師
導讀
房屋買賣合同簽訂後，由於一方原因導致合同無法繼續履行。此時，另一方可以解除合同，並要求違約方按照合同約定承擔違約責任。
如果合同雙方經協商，就合同解除事宜達成協議，而違約方未履行解除協議。這時，合同另一方是依據房屋買賣合同約定向違約方主張違約責任，還是依據解除協議約定主張違約責任？
基本案情
2017年1月18日，買方與賣方簽訂房屋買賣合同，約定房屋成交價格為750萬元，定金總額為149萬元。至2017年1月25日，買方分三次向賣方支付定金149萬元。
2017年2月24日，房屋被另案查封。
2017年12月20日，買方與賣方簽訂解除房屋買賣合同協議。協議約定：（1）因賣方原因導致房屋買賣合同不能實際履行，雙方一致同意解除房屋買賣合同，賣方在2018年2月28日前退還購房定金149萬元，並向買方支付違約金80萬元；（2）買方在收到上述全部款項後，房屋買賣合同自動解除；（3）若賣方違反協議的任何條款，乙方有權要求甲方繼續履行房屋買賣合同，並按國家法律和司法解釋的規定追究甲方的違約責任。
賣方未按照解除協議約定向買方退還定金支付違約金，買方向一審法院起訴，請求：（1）要求解除雙方簽訂的房屋買賣合同；（2）賣方向買方雙倍返還定金計298萬元；（3）賣方賠償訴訟保全擔保費用15 200元。
爭議焦點
本案爭議焦點是：解除協議中關於退還定金149萬元及支付違約金80萬元的約定，是對房屋買賣合同違約責任的變更，還是對房屋買賣合同的解除附加了條件？
買方訴稱，解除協議簽訂後，賣方並未依約向買方退回定金和支付違約金，解除房屋買賣合同的條件尚未滿足，房屋買賣合同仍然有效。在本案訴爭的房屋上，依然負擔著其他債權人的權利，賣方目前不具有繼續履行合同的條件，賣方的行為構成根本違約，買方繼續履行合同的訴求短期內難以實現。據此，買方訴至法院，望判如所請。
賣方辯稱：同意解除合同，不同意雙倍返還定金，定金只需單倍返還即可。不同意支付訴訟保全費用，買方知道房屋已經被保全了，這是多此一舉。
法律規定
《合同法》第九十三條規定，“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”
《合同法》第一百一十五條規定，“當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務後，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。”
法院認為
一審法院認為：
（1）房屋買賣合同、解除房屋買賣合同協議，合法有效，雙方均應當按照合同的約定全面履行各自的義務。
（2）買方依約支付涉案房屋購房定金，因賣方的原因導致合同無法履行，賣方應當承擔違約責任；買方訴請要求解除房屋買賣合同，賣方予以同意，一審法院不持異議；
（3）解除房屋買賣合同協議約定，雙方協商一致解除合同，賣方退還定金149萬元，並支付違約金80萬元，賣方應依約退還買方相應款項；買方訴請要求雙倍返還定金，與解除協議約定不符，一審法院不予支持；
（4）鑑於賣方違約引起本案訴訟，買方為此向保險公司繳納的訴訟保全保險費系買方支出的合理必要費用，屬於買方的損失部分，應由賣方承擔；
綜上，一審判決如下：
（1）解除買賣雙方簽訂的房屋買賣合同；
（2）賣方向買方返還定金一百四十九萬元並賠償八十萬元；
（3）賣方賠償買方保全保險費一萬五千二百元；
（4）駁回買方的其他訴訟請求。
買方不服一審判決，提起上訴，要求雙倍返還定金。
二審法院認為：
（1）解除房屋買賣合同協議》對房屋買賣合同的解除約定了附加條件，賣方應當在約定的期限內向買方返還定金並支付違約金，如賣方未能按照解除房屋買賣合同協議的約定支付上述款項，則買方有權要求賣方繼續履行房屋買賣合同，並按國家法律和司法解釋的規定追究甲方的違約責任。現賣方未能按照解除房屋買賣合同協議履行付款義務，不應認定房屋買賣合同解除條件已達成。
（2）因賣方的原因，導致涉案房屋無法過戶，原房屋買賣合同的目的已無法實現，已符合房屋買賣合同約定的合同解除條件，買方依據房屋買賣合同單方解除合同，並要求賣方雙倍返還定金，於法有據。
綜上所述，二審法院判決如下：維持一審判決第（1）、（3）項；賣方向買方雙倍返還定金共計二百九十八萬元。
案例索引
北京市第三中級人民法院(2019)京03民終5093號民事判決。
北京市朝陽區人民法院（2018）京0105民初36806號民事判決。
實務問答
1. 什麼是定金罰則？
根據《擔保法》第八十九條的規定，只要當事人約定以定金作為債權的擔保，給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
2. 合同約定定金擔保應當注意哪些問題？
應當注意的是，定金罰則是法律規定的，當事人需在協議中寫明“定金”字樣。協議中僅寫“留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金或者訂金等”字樣不發生定金罰則效力。定金應當以書面形式約定。當事人在定金合同中應當約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效。定金的數額不得超過主合同標的額的百分之二十；超過的部分，人民法院不予支持。
3. 定金罰則適用時應當注意哪些問題？
因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則；但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。當事人一方不完全履行合同的，應當按照未履行部分所佔合同約定內容的比例，適用定金罰則。因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不適用定金罰則。因合同關係以外第三人的過錯，致使主合同不能履行的，適用定金罰則。受定金處罰的一方當事人，可以依法向第三人追償。
4. 本案一審法院判決賣方向買方返還定金一百四十九萬元並賠償八十萬元，是否違反了定金罰則，以及定金和違約金擇一適用原則？
一審法院判決並不違反定金和違約金擇一適用原則。《合同法》第一百一十六條規定，“當事人既約定違約金，又約定定金的，一方違約時，對方可以選擇適用違約金或者定金條款。”本案中賣方是收受定金一方，賣方根本違約，如適用定金罰則，賣方應雙倍返還定金。一審法院依據解除協議約定沒有適用定金罰則，僅判決返還定金，並不違反定金罰則。由於沒有適用定金罰則，因此一審法院判決賣方向買方返還定金一百四十九萬元並賠償八十萬元，也沒有違反定金和違約金擇一適用原則。
5、本案一審法院沒有適用定金罰則的依據是否合理？
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋》第一百二十條規定，“因當事人一方遲延履行或者其他違約行為，致使合同目的不能實現，可以適用定金罰則。但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。”根據上述法律規定，如果本案解除協議另有約定，可以不適用定金罰則。本案解除協議約定：（1）因賣方原因導致房屋買賣合同不能實際履行，雙方一致同意解除房屋買賣合同，賣方在2018年2月28日前退還購房定金149萬元，並向買方支付違約金80萬元；（2）買方在收到上述全部款項後，房屋買賣合同自動解除；（3）若賣方違反協議的任何條款，乙方有權要求甲方繼續履行房屋買賣合同，並按國家法律和司法解釋的規定追究甲方的違約責任。如果解除協議僅約定第（1）項內容，可以視為雙方對房屋買賣合同違約責任的變更，一審法院據此作出一審判決是合理的。但是結合解除協議第（2）、（3）項內容，將本案解除協議理解為對房屋買賣合同的解除約定了附加條件更為合理，現附加條件沒有滿足，買方依據房屋買賣合同主張適用定金罰則於法有據。
深度思考題
本案中，因賣方的原因，導致涉案房屋無法過戶，房屋買賣合同的目的無法實現；本案適用定金罰則的前提比較明確。實踐中，經常出現的情況可能是，合同雙方對合同的目的無法實現都負有責任，都存在過錯；在這種情況下，如何適用定金罰則？如何承擔違約責任？
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