2020年1月24日，四川省人民政府啟動了公共衛生事件一級應急響應。2020年1月25日，下發了《關於印發應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情I級響應措施的通知》（川辦發〔2020〕6號）。由此，新冠疫情與每個公民，法人等主體發生了密切的聯繫，也產生了諸多的法律問題。本文旨在通過研究不可抗力和情勢變更，希望能為疫情期間的民事合同雙方當事人提供幫助。
租賃合同的應對策略
“新冠”疫情及各級政府為此所採取的措施，如果與租賃合同不能履行之間具有直接因果聯繫，建議當事人以不可抗力主張免責；“新冠”疫情及各級政府為此所採取的措施，如果不是造成無法履行而是造成履行租賃合同困難或導致履行租賃合同成本高昂異常狀況的原因，建議當事人以情勢變更主張風險分擔。具體分析如下：
一、各業態租賃分析
1、住宅小區
租賃合同簽署後，發生“新冠”疫情，如果地方政府採取相應行政措施限制承租人春節大假後返回，或者住宅小區採取了封鎖措施禁止租戶進入，或有其他強制措施致使承租人無法使用房屋的。客觀上造成該類租賃合同承租人無法履行合同，上述措施應被認定為不可抗力。長期租賃合同，承租人可以援引不可抗力請求減免租金或延長租期。對於短期或假期租賃合同，可以請求解除。
2、園區、寫字樓、大廈等辦公場所
本次疫情對在園區、寫字樓、大廈等場所辦公的承租人影響較大。政府先後發佈文件延長春節假期、推遲企業復工時間、推行企業居家辦公等舉措，導致企業等承租主體無法正常組織員工上班，企業經營受到較大影響。同時，園區、寫字樓、大廈等場所管理人也出臺相應管理措施，需滿足其要求的復工條件（特別是對口罩數量做了嚴格的要求，直到口罩都嚴重短缺的今天，承租人即使窮盡一切辦法在短時間內也無法滿足）和時間節點才能復工（一般都晚於政府規定的最早復工時間）。承租人因上述措施無法正常復工的，上述措施應被認定為不可抗力且與承租人不能使用租賃物具有直接因果關係。
3、餐飲娛樂、休閒消費、購物中心等營業場所
①政府為避免疫情蔓延，相繼採取關停或限制餐飲、影院、洗浴、酒吧等人員密集場所進行營業，上述承租主體因無法實際開展經營活動，營業場所經營收入為零，還需要承擔原材料、產品採購、員工工資等成本虧損，此類場所營業的承租人遭受了巨大損失。上述限制措施應被認定為不可抗力且與承租人不能使用租賃物具有直接因果關係。
②鑑於餐飲娛樂、休閒消費等商業場所承租方的租賃目的就是為了承接巨大的人流量實現消費變現，由於受到疫情及政府行政措施的限制或者在解除限制措施後，由於疫情原因導致人們不敢出門、人流量驟減，導致這些商業場所的承租人營業收入隨之驟減，承租人基於租賃合同承租並使用商業場所的目的階段性落空，如果繼續履行合同對於承租方而言顯然既不能實現合同目的，也是不公平的。建議以情勢變更為由主張適用《合同法解釋二》第26條關於情勢變更的規定，要求與出租人合理風險分擔，商量減免疫情期間到的租金。
4、工廠、倉庫等生產場所
①受政府延長假期、推遲復工時間以及限制人員流動等措施的影響，致使工廠、倉儲等生產性企業未能在生產經營場所實際從事生產、經營活動的，政府限制措施或工廠、倉庫所在園區的限制措施應被認定為不可抗力與承租人不能使用租賃物具有直接因果關係。
②涉及疫情防控必需的生物醫藥、醫療器械、空氣淨化及衛生防護用品等生產單位，鋼鐵、化工等連續生產企業，以及市民生活必需的供水、供氣、供電、通訊、超市、農貿市場、農副產品供應等企業，各級政府要求在做好疫情防控的前提下正常經營的，則不屬於不可抗力。因此上述企業在疫情期間正常開展經營活動，不在受限制範圍，無論該企業是否實際從事生產經營活動，均不得主張減免租金。
二、不同市場主體應對疫情期間房屋租賃事宜的可行性主張
1、商業承租人能否要求減免受此次疫情影響停業期間的租金？
承租人租賃的商業，如根據防控要求暫停營業或關閉市場時，可以根據公平原則，向出租人提出減免暫停營業或關閉市場期間的租金，並經雙方協商一致後，簽訂書面補充協議。如果無法達成一致，建議先交租金，然後進一步交涉或按照合同約定方式提請仲裁或訴訟解決。建議承租人儘量不要擅自停交或減少租金，避免違約風險。因為對於是否減免租金，在訴訟中，法官是有一定自由裁量權的。此次“新冠”疫情與非典相似，從收集的“非典”案例來看，大部分法院支持減免租金（有的法院認為可以全免，有的法院認為應當合理分擔租金損失），少數法院不支持減免租金。支持的理由主要為：“非典”疫情一事眾所周知，相關行業響應政府停止營業，根據公平原則應減免租金；非典期間要求免除租金是合理的，雙方在非典之後也繼續履行了合同，法院可認定減免租賃費成立；“非典”疫情屬於不可抗力，因此停止經營期間應酌情減免租金。不支持的理由主要有：非典並不必然導致經營目落空，不構成情勢變更，即使構成情勢變更，雙方亦應通過合理協商，合理分擔非典導致的不利後果；“非典”期間造成的停業損失不屬於不可抗力，仍在正常的經營風險範圍內，應由經營者應承擔。因此，“新冠”疫情雖然比“非典”涉及的區域更加廣泛、涉及的交易主體數量更加龐大，如果最高人民法院不做出統一的司法解釋或指導性意見，相信不同地區的法院會作出不同的認定。
2、生活居住用房的承租人，其承租的居住房屋空置期間的租金能否減免？
房屋租賃合同不屬於即時性合同，除短期或假期租賃合同外，受到此次疫情的影響僅僅侷限於某個時間段。因強制隔離措施造成承租人不能返回租賃房屋居住，所造成的空置期間的租金損失能否減免不能一概而論。首先，要看租賃合同中有沒有對於突發衛生公共事件的明確約定，有約定的按照約定處理；如果沒有約定的，在未出臺新的司法解釋或相關規定的情況下，可參照2003年非典期間最高人民法院《關於在防治傳染性非典型肺炎期間依法做好人民法院相關審判、執行工作的通知》的規定，援引不可抗力和公平原則，要求出租人減免租金。
3、承租人以新型冠狀病毒肺炎疫情為由拖欠租金，是否構成違約？出租人是否據此可以直接解除租賃合同？
承租人因疫情防控和治療需要而被採取強制性隔離措施，造成無法及時足額支付租賃價款的，如情況屬實，屬於不可抗力因素，不構成違約，出租人無權單方解除租賃合同。但是，在承租人被解除隔離措施後仍不支付租金，經出租人催告且經過合理寬限期後仍繼續拖欠租金的，出租人有權依據《合同法》94條規定，單方通知承租人解除租賃合同。
4、如果因此次肺炎疫情取消國內旅遊和度假安排而不需要租賃當地房屋的，能否向出租人主張解除租賃合同並返還定金？
如出發地或租賃房屋所在地，任一區域屬於本次突發公共衛生事件中政府強制性隔離範圍且租賃期限與隔離期存在重合或交叉關聯性的；或者，本人或家人因感染（疑似感染）新冠病毒而被隔離治療（觀察）的，因此客觀原因造成不能履行已經訂立的租賃合同，則構成不可抗力，可單方提出解除合同並要求接受定金的一方退回收到的定金，但應及時通知對方並提供相應證明材料的義務。
三、出租人與承租人的應對策略
1、承租人應對策略
①如果是短期租賃合同或假期租賃合同，根據疫情控制期間與租賃期間的具體情況，若各級政府防疫措施導致承租人無法履行合同的，可以考慮根據《合同法》第94條主張解除租賃合同，免除該合同履行義務與責任。
②如果是長期租賃合同，對於不能履行期間，可請求免除租金或延長租賃期限，但不能主張解除合同。
③無論是解除合同還是主張減免租金義務，都要及時通知對方並在合理期限內提供證明文件（含不可抗力確實發生及不能履行合同義務的證明文件），未及時通知對方導致對方遭受損失的應予以賠償。
2、出租人應對策略
①如果是短期合同或假期租賃合同，根據疫情控制期間與租賃期間的具體情況，根據各級政府防疫措施導致出租人無法履行合同的，可以考慮根據《合同法》第94條主張解除租賃合同，免除該合同履行義務與責任。
②如果是長期租賃合同，在簽署租賃合同後發生“新冠”疫情，地方政府採取相應行政措施限制出租人春節大假後返回，或有其他強制措施致使出租人無法交付房屋的，出租人不承擔遲延履行的違約責任，但應在交付房屋障礙消除後第一時間履行自己的交房義務。承租人有權不交付此期間的租金。
3、對出租人、承租人的共同溫馨提示
承租人或出租人因“新冠”疫情及各級政府為此所採取的措施導致租賃合同無法履行，均應注意：
①查看合同約定。合同約定和法律規定是解決租賃合同糾紛後爭議的基本依據。如果當事人對不可抗力、情勢變更的定義、法律後果、責任分擔、救濟措施等作出約定的，須按照約定執行。只有租賃合同沒有約定或約定不明或相關條款被確認無效的情況下，才適用法律的規定。
②通知、提供證明。如果一方當事人希望通過不可抗力尋求救濟，免除責任，應當將合同因疫情導致的履行障礙及時告知對方當事人，儘量減少不可抗力給對方當事人造成的損失。同時，在合理期限內提供履行障礙的證明文件，以便後續協商或通過法律途徑解決爭議。
③固定、留存證據。無論是援引不可抗力解除合同、變更合同或免除責任，還是援引情勢變更要求減免租金，都應當對相關事實承擔舉證責任，特別是需要提供“新冠”疫情與履行不能之間具有因果關係的證據。具體到“新冠”疫情案件，當事人應當注意收集和留存有關疫情發展、防控措施及造成合同履行障礙等證據。比如，政府針對疫情發佈的相關政策、採取的具體措施等；承租人或出租人因疫情防控被隔離、入院治療的證據；承租人因疫情防控導致停產、停業以及經營收入驟減的相關證據。如果雙方當事人在疫情防控期間存在協商溝通的，應保留相關往來函件、郵件、聊天記錄等，必要時可申請公證機構進行證據保全以固定相關證據，特別是電子證據等證。
④溝通協商變更或解除合同。疫情發生後，根據疫情對合同履行的影響程度、損失情況，從公平、誠實信用原則出發，協商變更合同條款或者簽訂補充協議，適當降低或免除疫情防控期間的租金或適當延長租期，從源頭上減少糾紛。
⑤訴訟或仲裁解決爭議。若協商不成，如果是承租人援引不可抗力或情勢變更解除或變更合同，建議承租人先行交納租金，防止因己方違約而承擔不必要的違約責任。當事人按照合同約定的糾紛解決方式，通過訴訟或仲裁變更合同、減免租金或解除合同，但請求事項需謹慎。因疫情性質的確定，各案案情不同，存在差異。需充分考慮疫情對合同履行的影響，進而確定是要求變更合同或解除合同，防止不當請求遭遇敗訴結果。
⑥注意訴訟時效問題。如果對於減免租金或遲延交付房屋等若無法達成一致意見，應及時通過其他途徑主張權利，如果不能的，注意法律規定的三年訴訟時效期限，訴訟時效從權利人知道或者應當知道權利受到損害以及義務人之日起計算，因此最遲在與協商不成後3年內向法院或仲裁提起訴訟或者仲裁處理糾紛。
⑦筆者所述應被認定為不可抗力情形，裁決者從合理分擔風險、平衡利益出發，在實際審理中不排除被法院認定為構成情勢變更，特別是承租人要求減免租金或延長租期的情形。
