大家買房時還要佈局未來，關注經濟增長，選擇人口湧入的大城市建倉，選擇在地方政府供地有節制的城市買房。
最近全國大部分城市都逐漸進入靜淡市。
靜淡市的第一表現就是成交量下降，你會發現，不管是開發商的新房，還是自己的二手房，前幾個月還是熱火朝天，忽然一夜之間就無人問津了。
房產本身金融屬性好，有剛需且融資便利，這造就了房產作為投資品價值，但是它同樣有個巨大的短板，就是流動性。再好的東西，急賣的話，只能降價。
值得重視的是靜淡市，在靜淡市只有願意讓價、沒有硬傷的好房子才能賣的掉。所以我一直建議粉絲隱忍，籌措資金準備靜淡市淘筍，真的是撿便宜貨的階段。
另一邊在靜淡市千萬不要賣房套現，如果賣也是為了買更大更好的才行。因為一輪大漲後房價已高，隨便一點折扣，損失的絕對收益就是double一下。道理很簡單，單價1萬漲到2萬，然後回撤20%，只有1萬6了，輕鬆抹去了牛市裡辛苦賺來的40%。
但是中國那麼大，不同城市的靜淡市階段不同，像深圳、上海、合肥、燕郊等這些較早開始調整的城市，其實已經到靜淡市中後期了，遍地都是機會。而更多其他二線城市的靜淡才剛剛開始，合適的打法是要麼是資金富裕的找深度折扣淘筍，要麼索性就耐心等待。
但是不管是哪種調整，我對樓市未來都充滿信心，因為我看不到讓房價下跌的因素髮生。不遠的將來，大部分城市房價完成築底之後，創新高的機會很大。不過大城市的房價說實話真的不算低了，我們必須要用空間換時間，讓市場積蓄一點力量，才能更紮實地向上。
我的倉位應該比大部分人的倉位都重一些，而我其實是個膽子非常小的人，我也厭惡風險，但是我會去評估相應的收益回報，算清楚了就放開幹。買房子，對我而言，其實是用最冷靜的頭腦去做一件最瘋狂的事。
當然，我也會認真思考什麼時候房價會真的降下來。雖然這樣的事情，非常小概率，但是防患於未然，是我能一路安穩走過來的根本原因。好的管理者，就是搭建一個完善的體系系統，然後不停地做危機管理，發現潛在的問題屏蔽掉。我最喜歡的管理者——前通用電氣總裁的傑克韋爾奇和前曼聯主帥弗格森都是這麼帶教過來的，建議大家可以讀讀他們的自傳。你買到三套以上，你會發現買房子和做一個小企業差不多的。
而在我看來，房產現在就有一個完善的體系，有良好的基本面，每個人都應該選擇一到二個城市搭建基本盤，然後讓它自己奔跑即可。我們要做的就是去觀察那些降房價的因素什麼時候發生。能規避的就規避，不能規避的就提前賣出。買房戰術執行上極其複雜，但戰略上就是這麼簡單。
讓我們來說說，什麼樣的情況出現會降房價，那些值得你關注的因素。
01
經濟增長突然大幅下滑，對所有人都很傷，也會極大影響房價。
一定要注意上面突然大幅這四個字。
現在抓流量的關鍵是散播焦慮+標題黨，加之當下經濟增長動力不足，所以關於經濟增長弱的負面新聞傳播很快，給大家的感覺是經濟很差。但其實，如果你橫向比較的話，會發現現在的中國經濟在世界TOP2體量級的基數上，還能保持6.5%左右的增長，這在人類歷史上也是少有的成就。
讓人害怕的是經濟增長一下子失速，就是GDP增長忽然掉了一半那種。
說一個我自己的親身經歷。
我人生第一套是婚房，這也是我買的唯一一套新房，在上海寶山淞南，一套兩居室的房子。那是在2007年四季度買的。當時上海樓市剛有過一波大漲，我也是眼睜睜的看著房價漲上去。但是因為要結婚，還是被動接盤了。
沒想到買了之後，就遇到了百年一遇的美國金融危機。那時中美經貿關係很密切，中國的對外出口占經濟貢獻的比重達到2、3成，美國一走到熊市，全球都熊市，中國經濟也受了很大影響。我記得看經濟數據，每一次GDP環比增長（比上個季度），都是負的，而且負的越來越快。領導臉色是很難看的。
這個時候再看上海的樓市，馬上就進入靜淡市，全國也是一樣。金融危機、崩盤的詞掛在街頭巷尾每個人的嘴邊。我記得我跑去剪頭髮，理髮店師傅都和我講，金融危機要來了，房價要跌了。大家都憂心忡忡。
實際情況也是這樣的，我買的房子，後面的二期開盤就比一期降價了10%，而且送家電、送裝修，其實是降價了15%還有得多。我應該買在一個階段性頂部了。我記得那個時候看北上海新江灣城豪宅，直接打85折的都有。整個樓市風聲鶴唳，深圳也有玩的大的，爆倉的都有的，說到底就是現金流管理沒有做好。
經濟學裡喜歡把拐點說成明斯基時刻，那個時候差不多就是明斯基時刻了。有一句話，叫做信心比黃金重要，一旦預期變差了，真的會有不斷地負向循環的，造成大家說的系統性風險：
經濟差——>預期差——>房價跌——>經濟差——>預期差——>房價跌...
好在當時領導啟動了4萬億，一下子把經濟拉上來。我的房子也迅速就翻倍了，房價一漲，信心啥的又回來了。這也讓我徹底改變了資產配置的價值觀，看到了底牌——房產是有國家背書的，走上了買房之路。
回想起當年，給我的最大感觸是，不怕經濟調整，就怕經濟一下子突然大幅調整，比如說掉了一半的那種，這種真的會死人的。自那以後，我一直都在長期觀察經濟走勢，結果是越來越樂觀的。經歷了那次重大危機之後，國家調控經濟的手段越來越成熟，危機防範意識也很強，暫時看不到經濟突然失速的風險。
02
人口老齡化
為什麼我們的房價會上漲，經濟強勁是一方面。另一方買是70年代以後出生的年輕人源源不斷湧入大城市，這種年輕人的購買力，構成了房價上漲的堅實基礎。
那麼反過來說，我們懼怕的也是哪一天年輕人突然沒有了，也就是說你未來找不到接盤俠了，房價表現自然不會好。
先說一個壞消息，就是中國人口的確是在老齡化，這是每個東亞國家都不能迴避的客觀現實。我去日本韓國旅遊，會發現不管是大城市還是小鎮，老年人都特別多。在日本七八十歲的老頭開出租車的比比皆是。人一老了，就沒啥慾望了，像巴菲特那樣80歲以後瘋狂賺錢的畢竟是少數，買房需求也會變少。
而且東亞國家，不像美國，東亞國家有自己的價值觀，外來移民是不多的，這就造成了，人口紅利只能靠自己生。生孩子，社會福利越來越好，養兒防老需求不再，這件事遠期回報大，近期支出多，延遲滿足的事情，大部分人是不幹的。所以雖然我也很贊同國家鼓勵生育的政策，但形勢不太樂觀，可能需要更多激勵措施才行。
我從瑞銀集團報告《中國經濟未來二十年》裡摘錄了關於人口的預測。作者是汪濤，瑞銀集團中國區首席經濟學家，很實在的經濟學家。推薦大家可以看看系列報告，雖然是寫在2012年，但我依然覺得這是近年來關於人口的最好報告之一。後面我的買房學堂系列裡講樓市基本面還會大量引用它的數據。
從數據上看，到2030年左右，中國人口撫養比（可以簡單理解成老齡化對社會的損失），將達到日本2000年的水準。社會上會有不少老年人，這個時候買房的購買力將會受到一定影響，房價總體會放緩的。這個是自然規律，不能避免的。
另一方面，人口老齡化也會帶來自然的通貨緊縮。就是老年人慾望下降，不買東西了，錢的流轉速度變慢，貨幣增長也開始變少，所有東西的價格增長也變慢。就像日本2000年以後，貨幣增長和物價一直提不起來那樣。
說完了所有壞消息，接下來給大家講講好消息。其實大可不必那麼悲觀。
首先人口老齡化的確是不可以抵抗的自然規律，但是人口老齡化是不會影響大城市的人口增長的。整個中國的年輕人可能會慢慢下降，但是到大城市發展的年輕人還是持續不斷增長。城鎮化或者說都市化，是國際上發展的通行規則。
就拿日本來看，其實到90年代，日本勞動人口就拐點向下了。但是日本三大都市圈，東京、大阪、名古屋的人口湧入直到現在還在源源不斷增長，而日本村鎮年輕人流失特別快，你自己去北海道、去熊本鄉村轉轉，會發現整個村子，幾乎就沒有年輕人。
把這個規律套到中國樓市裡，意味著什麼？意味著：
- 只有大城市的房子才是有價值的
- 只有一二線城市房價才可能創新高
- 三四線樓市沒有前途
第一輪是城鎮化，是一二三四線城市吸血農村，把年輕人都導入到城市裡去。
第二輪是都市化，是一二線吸血三四線城市，讓年輕人升級，導入到大城市去。
我說個我自己每天觀察到的現象。住在上海的朋友都知道，上海的老齡化是特別嚴重的，在白天上班高峰過去，下班高峰之前那段時候，馬路上、公交車上、地鐵上都是老人。從上海市政府統計報告也能看出，過去幾年上海本地人口的自然增長率是負的，就是說新生兒出生人口小於老人去世人口。
但是即便如此老齡化，大家依然能感覺到上海的活力，這一輪牛市裡上海的買盤依然不斷湧現，哪怕是靜淡市，仍然有不少年輕人剛需上車。說到底是上海依然有源源不斷的新移民在湧入，我們不用過多關注規劃裡的人口，你就用眼睛看看，就能感受到大城市的確是在吸引年輕人加入。
這就是為什麼我提醒大家，樓市白銀十年，你要買在大城市，而不是像過去十年無腦買買買。哪怕小城市有棚改的行情，那也改變不了小城市長線向下的命運。
03
增加土地供給是降房價的第三個要考慮的因素。
我一直說，房價漲，其實漲的不是房價，而是地價。
房子這個建築物本身不漲的，房子只會一天天老去，其實是貶值的。只有下面的土地，因為周邊配套、基建、城鄉結合部納入主城區，會有價格的增長。
房價漲的底層公式是：
房價=房齡老去（每年下降1%）+土地增值（一輪牛市漲20%+）
所以我們的基本打法是近郊次新大面積低單價，是一種變相的囤地行為而已。用老去的不那麼快的房子（次新）卡位，獲取更快上漲的土地。
大家都是買房人出身，大部分人盯著都是房產二級市場，就是一手房、二手房交易市場。但其實如果你更專業一些，進入地產一級市場，就是開發商拿地的市場，會發現這些年其實地價漲的比房價快得多。
我在每個月（這個月已結束，期待下個月）舉辦一次的精品課上給大家講過，房價上漲規律是：
- 土地上漲
- 一手房漲
- 二手房漲
- 如上循環
從來都是土地、一手房拉著二手房漲的，而不是二手房拉著一手房漲。這是基本規律。
但是這一切大家有沒有想過前提是什麼。
前提是：
- 地方政府有節制的控地
- 單位面積的土地使用效率上不來
這兩個前提是相輔相成的。就是因為現在的單位面積的土地使用效率上不來，所以才會有地方政府有節制的控地。
我們來分析下這裡面的邏輯鏈條：
因為目前物流技術和空間技術的原因，比如公交體系和地鐵的運能，市中心高層大樓的容積率等問題，導致了按照目前的科學技術，是無法在市中心某個區域聚集大量人口的。比如上海的人民廣場、陸家嘴，按照現在的運輸能力基本達到飽和了，你再增加人口進來會導致城市管理能力不足，要出大亂子的。
所以現在大部分城市都在倡導多中心建設，把各種產業有意識導入到近郊周邊去，緩解市中心的壓力。然而畢竟是生活在一個大城市，人口承載能力有限，至少官方是這麼認為的。所以官方要限制北上的人口，把人口趕到二線城市去，因為二線城市還能裝一些人。
每個城市的住宅用地指標其實是和人口增長掛鉤的，再加上地方政府有意控地，造成了大城市土地供應非常少，地價拉著房價走。
但其實城市的潛力是很大的，特別是城市副中心建設，和地鐵基建的快速上量，城市承載能力增長比預想的要快得多。比如上海在90年代設計的城市人口上限是1600多萬，內環外邊都是鄉下。但是現在外環外都是一片欣欣向榮，人口也達到了2500多萬。參考陸銘的《大國大城》的說法，城市管理能力終究會提升上來的。
我們怕的是，科學技術創新，城市管理能力上升，地方政府開始放開土地供給。我們開點腦洞，未來幾十年，像超級高鐵（百度hyperloop）這樣的技術普及，城市一小時通勤邊際可以一下子擴展到幾百公里範圍。另一邊，城市管理者，有意識地做好整體規劃，把製造業、科創、金融有意識地導入周邊，然後周邊放開住宅用地。這意味著會有大量居住用地湧出，這才是房價基本面的重大變化。值得我們關注。
說個近點的例子，就像杭州2010年到2015年，一下子東擴，大力發展濱江、蕭山、錢江世紀城板塊，供應了大量土地，導致房價這五年幾乎沒怎麼漲。
但我還是比較樂觀的，因為目前看不到這樣做的動力，至少十年內不會出現。原因是：
- 劃時代的物流技術進步還未出現
- 城市規劃佈局調整沒那麼容易
- 土地財政支撐地價的需要
在地鐵通勤，產住分離、賣地謀生的時代，城市的邊際依然只能是單程1.5個小時，大約極限在距離市中心35km的範圍，土地依然是有限的。
最後給大家總結下，現在的調控手段只是延緩需求，並不能消滅需求。只要大城市蓬勃發展的動力在，房價依然會保持穩定、向上。但是大家要注意三點，一是經濟“突然大幅”失速，二是人口老齡化，三是土地供應大幅增加。
好在這三個基本面因素，十年內看沒有大問題。但是大家買房時還要佈局未來，關注經濟增長，選擇人口湧入的大城市建倉，選擇在地方政府供地有節制的城市買房。
