文 | 劉一諾
編 | 黃志磊
近期，青客公寓身陷投訴漩渦，長租公寓的運營機制和融資模式再一次成為行業關注的焦點。不論是對於長租公寓的租客還是運營者而言，穩定可靠的運作模式和資金週轉都極為重要，然而，對於經驗尚淺的長租公寓業務而言，一切仍處於探索階段。
除了蛋殼公寓、青客公寓等創業系長租公寓和鏈家自如寓、我愛我家相寓等中介系公寓外，以萬科泊寓、龍湖冠寓等為首的開發商系長租公寓也佔據了不小的市場份額。雖然與創業系和中介系相比入局時間較晚，開發商系憑藉自身優勢，依然有著後來居上的發展勢頭。
中指研究院常務副院長黃瑜女士表示，政策支持是房企入局長租公寓業務的前提。近幾年中央多次提出大力發展住房租賃市場，積極設立住房租賃試點城市，增加集體建設用地等其他租賃土地的供應，併發放資金補貼等，在利好政策的刺激下，房企紛紛進入並發展長租公寓業務。
除了政策利好外，市場需求也不容忽視。黃瑜補充道，隨著國內樓市調控不斷升級，房地產市場也逐步進入存量房時代，一線及熱點二線城市流動人口持續增加，住房租賃需求旺盛，對於房企而言，長租公寓業務被認為是萬億藍海。同時，佈局長租公寓業務，可以拓寬業務渠道，追求多元化發展，提升企業行業競爭力。
運營模式輕重並舉
長租公寓的運營模式分為重資產運營和輕資產運營兩種，目前，房企的長租公寓業務兩種模式均有涉及。
據瞭解，重資產運營即運營商通過自建、收購等方式獲取並持有房源、對外出租，主要通過收取租金獲取利益的模式。由於房源自建，重資產運營模式項下的房源多為集中式物業，因此對資金的要求較高，創業系運營商無法撬動槓桿。目前，拿地建設仍是開發商提供租賃房源的重要手段。
輕資產運營下，運營商並不持有物業，而是通過長期租賃或受託管理等方式集中獲取房源，通過轉租獲得租金價差或通過輸出品牌、提供租務管理、物業管理等服務，獲得管理報酬。輕資產運營模式備受創業系運營商和中介系運營商青睞，不過，開發商也會通過租賃等方式擴充房源。
以萬科為例，據《時代週報》報道，萬科泊寓實行輕重並舉的運營模式。輕資產模式表現為集中式租賃，如廣州泊寓從政府、村集體等業主手中獲取破舊廠房、住宅樓，統一改造成長租公寓進行出租，租約一般為10-15年。除了輕資產模式，萬科也在拓展重資產長租公寓，隨著北京等地自持宅地地塊的相繼入市，萬科也在積極獲取自持地塊。
由於開發商運營的公寓基本均為集中式管理，因此有專職人員負責維護，配套設施較多，且會定期為租客舉辦團體活動，門禁等安保措施也為租客提升了安全感。
不過在用戶體驗方面，因為開發商運營的部分房源由商業地產改建而來，水電費用普遍較高，同時，針對隔音效果差、管理人員服務質量參差不齊等問題，租客反饋意見較多。
與近年來才涉及地產業務的長租公寓運營商相比，開發商具備較高的起點。憑藉多年積累的開發經驗，開發商對客戶的居住需求和消費偏好有更深刻的瞭解，在此基礎上打造的產品更容易得到市場的認可。
此外，開發商的拿地優勢和存量物業積累使得房源更為多樣。由於長租公寓業務需要大量資金支持，利用開發商的集團背景，融資成本也會大大降低。
資金實力可觀，融資方式多樣
對於以青客公寓為代表的創業系長租公寓而言，租金貸是其規模擴張的助推器，同時也是不定時的隱患。
青客公寓2019財年年報顯示，融資活動的現金流入主要為租金貸。截至2019年，青客公寓共與11家金融機構合作提供分期付款的租金貸，貸款年利率在4.35%到8.60%之間，未償還本金為7.567億元；租戶中使用租金貸支付的租金比例達62.6%。
租金貸出現時被普遍認為是一項多贏的創新，既能解決運營商的資金需要，又可以幫助租客實現居住條件升級。然而，隨著入局企業不斷“跑馬圈地”，部分長租公寓平臺藉助租金貸業務瘋狂擴張，並形成資金池，所得資金並未按照承諾繳納給房東，而是投入了下一輪房源的擴張。
2019年年末，多家創業系長租公寓出現資金鍊斷裂情況，彼時，萬科董事會主席鬱亮在回應記者發問時表示，“好在萬科有錢，長租公寓暴不了雷。”這大概代表了部分開發商系長租公寓運營者的心聲。
除了自身資金雄厚外，房企旗下的長租公寓採取了不同的融資手段，分別是發行住房租賃專項公司債、租賃住房REITs和長租公寓CMBS。其中，住房租賃專項公司債最受房企青睞。
住房租賃專項公司債的誕生緩解了房企的資金壓力，也推動了長租公寓業務的進一步發展。目前，發行和獲批的住房租賃債券數額逐漸增加，相關監管程序也越來越嚴密，房企提交申請時，如果住房租賃項目資金使用比例較低，將會被駁回。
在當下“租購併舉”的大環境下，住房租賃專項公司債已經成為住房租賃行業發展的重要融資工具。
REITs即房地產信託投資基金，是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地產投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的信託基金。
以保利REITs產品為例，其利用基礎資產組成SPV，再通過股+債的方式收購SPV股權之後，該單產品採取儲架、分期發行機制，儲架額度期限兩年；產品期限18年。這意味著保利旗下瑜璟閣商務公寓、諾雅服務式公寓、N+青年公寓、和熹會等四大租賃品牌的租金收入將構成保利REITs產品的現金流來源。
2018年4月，碧桂園獲批了國內首單達到百億級規模的REITs產品，發行首期17.17億元。不過，由於長租公寓回報率低等問題，房企申請REITs產品難度較大，以此種方式解決資金鍊問題並不簡單。除了REITs外，招商蛇口還嘗試了CMBS進行融資，核准發行規模為60億元。
成本較高，盈利受阻
據華通國際高新產業研究院分析，長租公寓行業集中度偏低，綜合成本較高，成本費用主要包括拿房成本、獲客成本、裝修攤銷、人力開支、稅費支出等，息稅前利潤率只有10 %左右，據此測算投資回收期平均在4-5年。
疫情的影響，使得長租公寓的盈利空間雪上加霜。據廣州市房地產中介協會數據顯示，在疫情尚未暴發的年初，第一季度全國長租公寓整體出租率就已低於盈利水平，在防疫防控最為嚴格的2月份，個別企業的出租率跌幅甚至達到20%。
出租率的降低波及了全國大部分長租公寓運營方，克而瑞研究中心的調研數據顯示，超過72%的長租公寓受到疫情衝擊影響，營收規模上較去年有所降低的企業超過97%，甚至有37.19%的受訪企業表示疫情期間幾乎無資金進賬。
排除疫情的干擾，長租公寓的經營模式本就存在盈利阻礙。黃瑜向億歐表示，兩類長租公寓運營模式均有各自的盈利瓶頸：成本-重資產模式前期投入過高，後期僅靠租金迴流較慢，短期盈利難度大；租金-輕資產模式的長租公寓則由於前期設計、施工、裝修，後期管家、維護等運營管理成本過高，租金比同地區其他租賃房源略高，部分公寓租金價格優勢不明顯，導致空置率較高。
對於未來長租公寓的利潤提升策略，黃瑜提出，長租公寓企業可選擇以輕資產託管的模式擴展房源，由此降低前期的開發成本，並且有利於提升項目入市速度，便於擴大品牌影響力。同時，依託開發商的物業管理資源，可以考慮增加相關配套服務，通過增值服務的收入提升利潤。
除此以外，房企未來可以推出長短租結合的長租公寓產品，進一步降低空置率，實現利益最大化。同時，在瞭解不同人群需求的基礎上，可以推出適合目標客群的產品。
目前，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓和朗詩寓已推出了多條產品線，按照用戶的付費能力和住房需求，每條產品線各有側重。在配套服務方面，長租公寓運營商通過打造“公寓+服務”的生態圈擴大服務半徑，整合已有資源或引入第三方優質資源，最終從衍生產品上獲得盈利。
不過，較多長租公寓運營商近兩年已針對上述突破點進行了嘗試，但盈利狀況依然不容樂觀，因此，還需要在市場檢驗的基礎上對現有策略進行調整。
不僅盈利空間仍不樂觀，由於疫情導致的交通限制、居家辦公等防疫措施，長租公寓企業均面臨空置率過高等問題，企業資金鍊承壓，房源規模擴張增速放緩，但長租公寓業務發展仍存在著機遇。
黃瑜向億歐表示，疫情期間，多家長租公寓企業針對湖北地區的租客提出緩交租金、免租金等優惠措施，有利於提升企業的品牌形象，在留住租客的同時增加客源規模。
此外，在疫情的重壓之下，部分以二房東為背景的長租公寓企業由於資金鍊斷裂導致企業爆倉、租客被趕出等問題，房企為背景的長租公寓企業資金較充足，未來可選擇穩定性較強的重資產項目入市，降低風險；隨著政府租賃用地的大量推出，配套完備、居住品質較高的自持類租賃社區，將成為以房企為背景長租公寓的發展機遇。
能否抓住機遇，還要看開發商在未來的長租公寓運營中如何定奪。
