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5年房地產營銷、2年國際品牌高星級酒店拓展經歷。7年來，一直和開發商打交道，最近兩年專注做產權式酒店項目拓展和操盤。
在房地產市場的突發猛進的同時，大量的公寓和酒店產品卻遭遇滯銷，甚至大宗酒店物業幾年都找不到人接手，這令開發商很頭痛。
產權式酒店通過“將大劃小，分割產權銷售”的模式，可以幫助開發商高溢價、快速去化酒店物業，同時給了項目和公寓很好的宣傳賣點，近十年來大受開發商的喜愛。
這是“產權式酒店操盤大全”第5章：產權式酒店操盤核心問題
確定可以做產權式酒店的大方向後，需要更具體的根據每個項目的實際情況來分析，並作出對策。
產權式酒店的模式在操盤中涉及大兩大核心：公寓/寫字樓/酒店的銷售和酒店經營。
銷售端主要面臨最大問題是商業性質的不動產銷售。大部分人在購買不動產時，首選住宅。公寓、寫字樓和酒店的商業產權性質，不可以落戶，物業費按商業用水用電的標準，比民用高，高額的二手交易稅費，二手市場不活躍等等問題，是阻礙客戶選擇商業性質產品的最大障礙。
這種情況下，和住宅產品對比優劣，硬碰硬，是不明智的。最好的策略，就是和其它投資渠道做對比。大部分城市發佈限購政策後，很多有購買實力的投資者，因為資格問題，可以被“轉變”為公寓投資客。
因此，在銷售端，要說服客戶，在廣告和銷售說辭的輸出上，核心是投資不動產是仍然是最佳的投資渠道。
具體的可以參照我這篇內容：
買不到住宅，到底該不該買套公寓？ - 小勇哥的文章 - 知乎
https://zhuanlan.zhihu.com/p/63216449
銷售端的核心在設計的同時，會穿插產權式酒店項目的另一個核心，酒店經營。
公寓等商業性質在租金回報達到5%的時候（實際租金，非開發商虛高租金），我們普遍認為該商業是值得投資的。
因此，公寓的投資回報如何保障安全、穩定、持續的達到甚至超過5%，是項目成功的核心要素。
如何設計項目的租金回報，可參照我這篇內容：
酒店的租金回報，和當地的房地產市場、酒店市場息息相關，開發商往往都很熟悉當地的房地產市場，但基本上都不瞭解酒店的實際情況。下面一章，我們將交流下，酒店市場的分析方法。
