克而瑞研究中心 朱一鳴、睢曉瑩
導讀：
淨利潤同比大增66.6%，步入千億新賽道未來可期。
【業績提速，銷售規模突破千億】2019年藍光實現銷售金額1015.4億元，銷售面積1095.3萬平米，分別同比增長18.7%及36.6%，銷售規模突破千億。2017至2019年3年間，藍光銷售業績複合增長率達32.14%，業績提速、規模擴張表現明顯。企業前期所佈局的三四線項目入市導致均價下滑，但在投資策略調整下，均價水平將得到修復。未來企業仍需繼續均衡佈局，把握推貨的力度和產品定位，以保障後續盈利穩健增長。
【著重優化土儲結構，優質土儲積極補充】2019年通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等投資渠道新增項目48個。新增土儲貨值約1300億元。新增土儲建面1121萬平方米，同比下降25%，納儲態度相對積極。截止到2019年12月31日，藍光在全國60餘個城市共佈局近400個項目，企業期末總計土儲貨值約2700億元，擁有待開發建築面積1773萬平方米，土地消化週期為1.6，企業仍需積極補充優質土儲資源以用來滿足企業持續發展需要。
【淨利潤同增六成，財務槓桿明顯下降】受益於企業結算提速，藍光進入利潤釋放期，業績持續兌現,2019年藍光實現營業收入391.94億元，同比增長27.2%。企業毛利率提升0.6個百分點至28.3%，處於行業較高水平，實現淨利潤41.59億元，同比大幅增長66.6%，藍光注重利潤與規模並行，企業長期保持高質量增長，盈利能力持續提升。2019年企業淨負債率為79.20%，同比下降23.5個百分點，財務槓桿管控得當，降幅明顯，資金安全性提升。現金短債比1.3，較期初下降0.35，短期流動性有保障。整體來看，企業債務結構合理，仍具優化空間。
【物管業務成為新增長引擎，產品升級提升企業溢價】藍光聚焦住宅地產開發，聚焦現代服務業，將地產與核心產業逐步融合，積極向新經濟下現代房企進行轉型。2019年10月，藍光分拆旗下子企業藍光嘉寶服務在港交所主板掛牌上市，構築雙資本平臺，藉助資本引擎加速產業發展。同時，藍光著重打造企業核心產品力，穩步推進芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系、商辦系等六大產品系的創新迭代，推動產品改善升級,提升品牌溢價能力。
1銷售
業績提速
銷售規模突破千億
2019年藍光實現銷售金額1015.4億元，銷售面積1095.3萬平米，分別同比增長18.7%及36.6%，銷售規模突破千億，位列克而瑞全口徑銷售榜單排名榜第33位。2017至2019年3年間，藍光銷售業績複合增長率達32.14%，業績提速、規模擴張表現明顯。同時，藍光積極通過合作開發撬動企業規模，權益銷售金額同比增長32%至715.4億元，權益佔比較18年末微增1.6個百分點至75%，通過整合優質資源，藍光進一步強化自身綜合開發能力。銷售規模的穩步提升推動預收賬款至681.6億元，同比增幅達33.7%，覆蓋當期營收約1.74倍，可為企業未來營業收入的增長提供動能和保障。
2019年銷售均價同比下降13%達9270元/平方米，這主要是2018年企業佈局的三四線項目陸續進入市場帶來了均價下滑。2019年藍光投資佈局迴歸高能級城市，資源結構將得到調整。未來企業仍需繼續均衡佈局，把握推貨的力度和產品定位，以保障後續盈利穩健增長。
。從業績區域分佈來看，“1+3+N”的城市戰略規劃下藍光全國化佈局成效顯現，分區域銷售均突破百億。一方面，伴隨著2019年9月企業於上海運營總部的正式入駐，在“上海+成都”雙總部發展格局下，西南、華東區域業績貢獻保持領軍地位，銷售金額佔比分別為30%和26%，其中，成都、滇渝區域銷售額佔比分別為18.6%和11%，具備深耕區域規模化優勢。另一方面，華南、華中、華北區域銷售規模穩步提升，華中區域佔比22%，華南和華北區域佔比分別為12%和10%。其中，華南區域銷售金額較上年同期激增203.5%至125.7億元，增長勢頭最為強勁。整體來看，企業業績分佈趨於均衡，“東進南下”戰略成效相得益彰。
2土儲
著重優化土儲結構拿地渠道多元塑造成本優勢
2019年通過收併購、合作開發、產業拿地、代工代建等投資渠道新增項目48個。新增土儲貨值約1300億元。新增土儲建面1121萬平方米，同比下降25%，拿地銷售比同比提升6.5個百分點至35.2%，納儲態度相對積極。從發展戰略上來看，企業順應市場發展需求，2019年的拿地策略迴歸高能級城市群，新增土儲中，新一線和二線佔比60%、強三線佔比40%，其中，重慶新增土儲面積183.8萬平方米，佔比16%，成都新增土儲面積122.5萬平方米，佔新增總土儲面積11%，天津新增土儲面積109.3萬平方米，佔比10%，三個地區所佈局土儲佔本期新增土儲面積居前。
長期來看，一方面，藍光持續增厚優質土儲，積極提升高能級城市佔比，優化土儲結構和土地質量，通過深耕與拓展並舉的戰略舉措可以為企業穩健發展奠定堅實基礎。另一方面，藍光拿地模式多元，併購拿地和產業拿地可以降低企業投資成本，聯合拿地、合作開發則可以有效分散運營風險，尤其是在核心城市限價政策影響下，可以實現優勢互補，為企業預留合理的盈利空間。
土地儲備充足開竣工計劃有望推動銷售和結算增長
截止到2019年12月31日，藍光在全國60餘個城市共佈局近400個項目，企業期末總計土儲貨值約2700億元，擁有待開發建築面積1773萬平方米，土地消化週期為1.6，企業仍需積極補充優質土儲資源以用來滿足企業持續發展需要。從總土地儲備區域分佈來看，區域佈局來看，中西部地區佔比達57%，長三角和環渤海地區均佔19%，珠三角地區佔比5%，全國佈局戰略持續加快，進展穩健。
2019年，藍光在建面積同比增長45%至1849萬平米，2020年企業計劃土地投資總額不超過400億元，計劃新開工面積同比提升27%至1100萬平方米。同時，2019年藍光實現竣工面積為516萬平方米，同比增長53%，竣工計劃完成率達129%，完成情況較好。2020年企業計劃竣工600萬平方米，竣工目標增長率為16%，企業的銷售和結算有望進一步穩步增長。
3財務
淨利潤同比增六成盈利能力持續提升
基於“人居藍光+生活藍光”雙擎業務模式，企業聚焦住宅地產開發與現代服務業發展。受益於企業結算提速，藍光進入利潤釋放期，業績持續兌現,2019年藍光實現營業收入391.94億元，同比增長27.2%。企業毛利率提升0.6個百分點至28.3%，處於行業較高水平，其中房地產業務和現代服務業業務毛利率分別同比增加1.1個百分點和2.8個百分點至26.7%和38%。同時，受益於企業費用管控得當，2019年企業實現淨利潤41.59億元，同比大幅增長66.6%；實現歸母淨利潤34.6億元，同比增長55.5%。企業淨利率同比提升2.5個百分點至10.6%，實現了利潤與規模並行。2017至2019年3年間藍光淨利潤複合增長率則達到82.4%，企業長期保持高質量增長，盈利能力持續提升。
財務槓桿明顯下降債務風險降低
截至2019年末，藍光的淨負債率為79.20%，同比下降23.5個百分點，處於行業較低水平，淨負債率（含永續債）88.0%，同比下降32.3個百分點，財務槓桿降幅明顯，資金安全性提升。同時，企業積極運用權益槓桿，通過推進合作伙伴多元化、產融一體、強強聯合進一步降低了企業財務風險，提升股東回報。
企業有息負債同比增長6.9%至609億元，平均融資成本8.65%，相比前期略有上升。現金及現金等價物合計259.5億元，現金短債比1.3，較期初下降0.35，短期流動性有保障。整體來看，企業債務結構合理，仍具優化空間。
同時，藍光積極拓寬融資渠道，2019年，企業與16家大型銀行建立總行級戰略合作，多方位優化負債結構，並獲得了大公國際等多家權威評級機構的信用評級上調，評級展望穩定。企業於2019年間成功發行企業債25億元、私募債7億元、美元債7.5億美元、中期票據9億元、短期融資券6億元，境內外融資渠道多元。展望2020年，面對市場的不確認性風險，企業應重視外匯波動影響以及即將到期債務的再融資應對措施，進一步優化債務結構和融資成本。
4多元化
物管業務成為新增長引擎產品升級提升企業溢價
藍光聚焦住宅地產開發，聚焦現代服務業，將地產與核心產業逐步融合，積極向新經濟下現代房企進行轉型。
2019年10月，藍光分拆旗下子企業藍光嘉寶服務在港交所主板掛牌上市，構築雙資本平臺，藉助資本引擎加速產業發展。截止到2019年末，嘉寶股份已進駐全國69個城市，在管項目477個，在管面積7172萬平方米，同比增長18.3%，合約面積近1.2億平方米，同比增長58.8%，業務開發能力強勁。2019年藍光嘉寶服務實現營業收入21.04億元，同比增長43.4%，實現淨利潤約4.5億元，同比增長49.6%，盈利能力增長表現突出。
同時，藍光著重打造企業核心產品力，穩步推進芙蓉系、雍錦系、黑鑽系、長島系、未來系、商辦系等六大產品系的創新迭代，繞住宅產品及服務的智能化迭代創新，打造與主業相融的數字化科技平臺，以推動產品改善升級,提升品牌溢價能力。
另外，醫療業務及3D打印技術發展態勢穩健，均保持較高溢價，這有助於集團毛利率穩定在目前的高水平，進一步保障未來業績。長期來看，藍光通過推動自身產品轉型和升級，提高產品附加值，發揮協同效應可獲長效收益，在規模不斷提升下同步增進可持續發展動能。
排版丨李玥瑤
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2019年度房企年報系列點評
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