靜哥買房 ：一枚地產女司機的買房建議，關注我可向我提問。
4月20日，央行再發通知，1年期LPR利率降低20個點，5年期LPR；利率降低10個點。
降息後，LPR分別為4.15%和4.65%。
全網各種解讀降息到底會給房貸房價帶來多少影響和衝擊時，找靜哥來諮詢的卻無外乎兩個問題：
1、我馬上要新辦貸款，利率多少？虧了還是賺了？
2、我原有房貸，或85折或1.1，到底要不要轉LPR？
許多人，至今還沒弄明白LPR到底是怎麼回事。那我就今天集中說一下，儘量通俗易懂，儘量言簡意賅！
01
什麼是LPR？
LPR是市場化的貸款基礎利率，由央行市場報價確定。
以前利率由來： 利率=基準利率* 折扣或上浮
LPR利率由來： 利率=LPR+加點
對個人來說，兩者實際上沒什麼區別。如果非要區別，乘法變加法而已。
（僅對個人來說，實際背後差別還挺大，算是升級換代）
02
我馬上要新辦貸款，利率多少？虧了還是賺了？
下圖是昨天粉絲新辦貸款的情況。可以看到首套房貸依然是執行5.635%，雖然央行出現了降息，但實際上銀行端現行利率並未出現下調。
再看下4月初，青島房貸利率情況。下圖：
青島部分銀行貸款利率情況（截止至4月1日）
來源：青島日報
也就是說，島城房貸目前仍以首套5.635%，二套5.88%來執行，LPR降低部分，銀行已通過加點加回。操作如下：
1月，LPR 4.8%，貸款首套利率：
利率 = 4.8%+83.5 *0.01%=5.635%
2月LPR 4.75%，貸款首套利率：
利率 = 4.75%+88.5*0.01%=5.635%
最新LPR4.65%，貸款首套利率：
利率=4.65%+98.5*0.01%=5.635%
加點從83.5到了現在的98.5。且需要強調，加點是定好不能改，直到還貸完畢。
有人會說，都5.635%利率一樣啊。非也少年，等明年元旦後，就拉開差異了。繼續推演：
加點83.5的：
明年利率=4.65%+83.5*0.01%=5.485%
加點98.5的：
明年利率=4.65%+98.5*0.01%=5.635%
結論：銀行如果堅持首套5.635%不動搖，現在辦貸款，加點多了，你說吃不吃虧？
03
我原有房貸，或85折或1.1，到底要不要轉LPR？
@靜哥
17辦的房貸，利率八五折，等額本息，LPR出來了，到底怎麼選最合理 最實惠 ，靜哥幫忙指點一下?
先說結論： 建議轉為LPR。
再說理由：
1、轉為LPR，和以前利率是一樣的，沒有本質變化。
過去基準利率4.9%打8.5折是4.165%，這次轉完了之後還是4.165%！
過去的85折計算方式：4.9%*0.85=4.165%
新LPR定價計算方式： 4.80%（LPR）-0.635%(加點)=4.165%
（4.8%，是去年的LPR，今年4-8月轉換，均使用這個基準倒推）
此時此刻，你的加點就會確定為 -0.635%
LPR方式下，貸款利率 = LPR + 你不動的加點（-0.635%）
隨著新聞上LPR的變化，貸款利率也會隨之發生變化。
2、很多人對於未知的事情感到恐懼，就不想轉，怕虧。實際不虧反賺。
實際上，文初提過，我們原來基準利率其實就是浮動的，央行說多少就多少，只是從2015年以後，沒動而已。
而且，轉LPR實際上目前貸款利率並沒變化的。反而在下一個利息計算週期內，你的貸款利率還會低0.15%：
今年LPR第一次降了0.05%，今天又降了0.10%，共降了0.15%。貸款利率= LPR+加點，加點不變，LPR降了0.15%，那你的貸款利率也就是降了0.15%。
白賺啊有木有？
3、中國利率這幾年大概率還會再跌，如果你看大勢變化，也會選擇LPR。
