房產因為其特殊的屬性一直具備自主與投資兩種功能屬性，很多人在購房的時候首先解決的是自主，也就是剛需。隨著時間的推移，當生活條件好了，資金儲備雄厚的時候便有了換房的打算，往往這個時候都會發現自己當初所購買的“愛巢”賣不上理想的價格。其實這個“遺憾”從你買房之初就就已經種下了種子，今天我就就來看一下是有哪些因素影響了二手房的價值。
1、產品屬性
一般來說有動遷安置規劃的小區,會在實際建造中把動遷安置房和商品房用車道、綠化帶、柵欄等設計分割開來。這類房子最主要的問題是在位置和朝向上,特別是靠近市中心的小區。樓的位置也有好有壞,例如小區中央、靠近綠地等位置相對安靜、景觀好的地方一定會規劃建造商品房,而外圍臨近馬路、高架、地鐵等設施的位置,通常都是留給動遷安置房的。
因為動遷安置房不能像商品房一樣為開發商帶來利潤,新建動遷安置房也不上市銷售,所以為了提高容積率,有些動遷房甚至設計成2梯6戶或7戶,而商品房則一般是1梯2戶或2梯4戶。因此動遷安置房的建築設計就不會多考究,整個建築的窗戶可能不在一個平面,形成不規則的拐角或凹凸。同時戶型設計也受到侷限,有些戶型的房間雖然號稱全朝南,但實際上光照會被其他不規則或延伸出去的牆面遮擋。有些小區的動遷房的物業管理費比商品房低,相應地物業公司提供的服務內容和質量也會有較大差別。已經具有一定購房實力的改善型、置換型的買房人對這些細節都會比較在意,不會單純為了價格便宜犧牲居住品質。
2、房齡
如果你打算在自己的房子裡住幾年之後,再把房子賣出去,房齡就是一個重要的條件。 “高齡房產”在買房人那裡是不怎麼受歡迎的,因為它意味著難貸款。
多數中資銀行都不批准房齡20年以上的個人住房按揭商業貸款,外資銀行的底線規定得則更為嚴格——15年。中資銀行裡最寬鬆的是工商銀行,原則上可以批准1980年以前建造的房子的個人住房按揭商業貸款。
雖然中國內地的住宅產權規定是70年,但實際的使用壽命根本沒有這麼久。住房和城鄉建設部副部長仇保興曾在第六屆國際綠色建築與建築節能大會上表示,目前中國的住宅建築平均只能持續使用25年至30年。這就意味著,25年至30年之後,房子要拆遷重建的可能性就變得很大。
另外,高齡房影響按揭貸款,除了建築壽命的原因,還有一個因素是中國市政建設的規劃週期普遍較短。房齡20年以上的房子開始進入面臨拆遷的高風險期,如果仍在抵押的房子被拆遷,會給銀行帶來貸款回收的風險。僅僅出於買房人的居住需求,房齡30年以上的房子除了金融風險,還存在戶型老、隔音差、採光不好、衛生狀況差、物業管理質量不高等各種問題。
3、園區位置
兩幢高樓之間的高層住宅,高區和低區都不太受歡迎。低區的採光明顯不如中區和高區;高區雖然採光無敵,但位置屬於空氣集中對流的風口,20樓以上的房間打開窗戶通風時,風力相當大。
如果一套房子是位於小區中央的,二手房經紀人一定會在一開始就跟看房者強調它的位置有多好:小區中央、景觀房、樓王位置。新樓盤也通常把這裡的房子留到最後一期出售,漲價也就顯得理所當然——位置好。除了這裡比較安靜,綠化也主要集中在小區的中間位置,隔了大片綠化,前面的樓就不會遮擋視野和採光,這會給房子加分。
4、樓層
光照的問題一般高於8樓就沒有差別了,18到20樓以上的樓層已經會引起一般人的恐高心理了。靠近電梯井的房子因為電梯運行的震動容易出現兩個問題:噪音和牆體裂縫。給二次裝修帶來麻煩,也是有些要求較嚴格的客人不喜歡的原因。
臨近道路的排序多半屬於為了地段而產生的無奈選擇,道路意味著噪音和灰塵,太靠近地鐵帶來的問題除了噪音還有震動。而買房人願意講究而不選擇高架或幹道的原因是:地鐵還是有營運時間的,而高架和國道則是24小時噪音,特別是在深夜剛好是大型貨車通過的時間段。
5、戶型
許多購買二手房的客人大多屬於置換型需求,為了孩子在市區裡更好的學校上學或是孩子上學放學家長接送方便,要賣了離市區較遠的房子,換一套離市區更近的房子。由於越靠近市中心,房子的單價越貴,因此,剛好滿足三口之家居住需求的兩室戶是性價比最高的選擇。同樣的預算,在更遠一點的郊區可以購買到三居室以上、小區內環境更好、更新的房子;如果買兩居室,則可以去地段更好的區域物色一套附帶的資源更多的房子。顯然後者更符合大多數換房家庭的需要:生活更方便,教育資源更好,出行成本更低。所以,在預算差不多的時候,三居室是最不容易迎合買房人的類型。
購買一室戶的多以用來做過渡性質的婚房或是掛戶口。在限購令出臺前,在房價昂貴的重點學區範圍內,花相對少的價錢買一套超小面積的房子(通常40平方米以下)為子女入學掛戶口,然後把房子出租的做法非常普遍。
6、裝修
裝修對房子二次銷售的影響很微妙。一般來說,有統一設計和裝修風格、上次裝修的時間不長、中高檔裝修標準的房子還是比較有吸引力的。但太過風格化的裝修很難正巧命中最有誠意的買房人,比如中式裝修。“二手房交易很多情況下是買第一印象。”
如果裝修不是特別風格化,整潔的房子比同類未經保潔、雜亂的房子的成交率和成交價都會明顯高一些。二手產品給人的感覺越像新的就越具備競爭優勢。二手房購買者普遍喜歡潔白的牆面、儘量少的傢俱擺設(打算把傢俱當賣點的除外)和已經將陽臺進行封閉處理的房子。白色可以給人明亮整潔的強烈感覺,能讓房間看起來更寬敞。
7、園區配套
如果你的房子周圍的商業設施、醫院、學校都還停留在規劃上,你其實很難讓買房者確信這些規劃全都能變成現實。一個正常的新建商圈、商業街、醫院、學校等發展成型的時間平均都在5年至8年以上。從規劃到完成建設再到成熟,這當中就存在著巨大的不確定性。改善型和置換型買房人深知這一點,甚至他們上一次買房就為“規劃”買過一次單。當他們下決心要為改善居住環境再花一筆錢時,還會優先選擇規劃中的環境嗎?
對於有出售計劃的購房者來說,在選小區的時候最好避開全新開發,甚至規劃地塊上的拆遷戶還都沒有要離開跡象的新區域,選擇在一個周邊配套已經保持一定規模的地段。有一個簡單的判斷方法,如果大多數商家經營時間在2年以上,說明進入了比較穩定的發展階段。
8、債務
買房人不喜歡還在擔保或債務抵押中的房子,雖然實際發生問題的概率不大,但一旦發生,就會在交易過程中產生法律糾紛,最終影響雙方交易。它對買房人的風險主要是:房主以需要先還清貸款為由,要求買家支付近一半的房價作為首付款。而實際上在金額到賬至銀行劃賬的間隙中,資金可能被取出挪作他用,而這時產權過戶還沒有開始,仍然屬於房主,買房人的利益可能受損。
