如今物业纠纷频发，物业公司常就业主拖欠物业费、照明费、车位费、卫生费、电梯费及物业公司代收代缴的水电费、供暖费等起诉欠费业主。
冯女士因拖欠41个月物业费，被被物业公司告上法庭。在庭审中，冯女士拿出来有利证据，证明物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，如将楼房的消防通道用作垃圾通道、乱停车、设啤酒销售摊位等。法院根据权利义务对等原则，对物业公司要求的物业管理费予以一定比例的扣减，扣减比例根据物业公司的实际违约情况确定为30%，冯女士需交41个月物业费的70%。
依据《物业管理条例》第7条第5项“业主有按时交纳物业服务费用的业务”，第41条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”之规定，同时依据《物权法》第72条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务”之规定可知，业主既然享受了物业公司提供的物业服务，就要承担交纳物业费的义务，即使物业公司提供的物业服务有一定的瑕疵，业主也不能以此为由拒交物业费。但业主可以依据《合同法》第111条要求物业公司减收一定的物业费。
那么，什么情况下业主可以拒交物业费呢？
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”据此可知，只要有正当理由，业主是可以拒交物业费的。
正当理由包括：
1、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的。
法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”
2、物业服务合同终止后，物业服务企业拒不退出物业管理区域，要求业主支付合同终止后的物业费的。
法律依据：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第10条规定，“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持。”
3、物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同存在重大瑕疵的。
法律依据：福建省厦门市中级人民法院审理的“厦门市创优物业管理有限公司诉庄建平物业服务合同纠纷案”，案号：（2011）厦民终字第656号，载于《人民法院案例选》（2013年第1辑 总第83辑）。
