2020年，開年就出現了“新冠疫情”這隻黑天鵝，2月經歷了國內疫情集中爆發、生產幾乎停滯，3月全球疫情升溫、美股4次熔斷後股市全面下跌、房企銷售繼續下滑。
據國家統計局發佈的數據稱，今年一季度，商品房銷售面積21978萬平方米，同比下降26.3%，其中，住宅銷售面積下降25.9%，辦公樓銷售面積下降36.2%，商業營業用房銷售面積下降35.1%；商品房銷售額20365億元，下降24.7%，其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業營業用房銷售額下降39.8%。
2018年，萬科高喊“活下去”的時候，有多少人不以為意，今天就有多少人有多難活下去。
當下的疫情，或將就是房地產的一個新拐點，也將會是一個新的起點，深刻變化已經快速到來。
一切，都是變局。
房地產從業者倍感焦慮、中小企業主徹底失眠、房東扼腕長嘆、餐飲休閒娛樂旅遊行業者遭遇現金流斷裂危機，2020年的房地產行業，將會迎來怎樣的發展變化？“新冠疫情”帶來的“蝴蝶效應”已現，實體經濟受重創已是不爭的事實，房地產行業命運幾何？
一、行業洗牌，現金流不足的將被淘汰
從政策面上看，2016年年底中央經濟工作會議首次提出“房住不炒”，此後的幾年，調控也主要圍繞著“房住不炒”基調展開的，目的是通過調控手段限制房子金融屬性提升，防止樓市泡沫加劇，促進樓市健康發展。
從目前出現的結果來看，很多房企對調控政策應對不充分，要麼以為是階段性調整，盲目拿地，結果遭遇“限購、限貸、限價”，之前怎麼賺回來的錢，近幾年怎麼賠進去；要麼過度悲觀，以為房地產行業已經窮途末路，急著轉型，結果轉型不太成功，或者轉型行業需要長時間培育，現金流耗盡。留下來還活得比較好的，還是像萬科、融創、恆大、中海、保利、碧桂園這樣的頭部房企、央企以及地方國企，中小微房企普遍日子難過，活下去比較艱難。
從市場面來看，房地產行業由增量進入存量時代，市場整體增速放緩，高負債已成為各大房企的包袱。另一方面，行業內部分化日益嚴重，目前50強房企市場份額超過50%、10強房企市場份額約30%，已經形成強者愈強，弱者愈弱的格局，一些資不抵債的中小微房企陸續出現破產潮。據數據統計，2019年公告破產的房地產企業528家，到2020年一季度，已經公告破產的房地產企業超過100家。
雖然政府在這場疫情之中已經做了很多預案，比如開啟了50萬億的新基建救市計劃，已經逐步在疫情結束後打開土地市場的大門，地方政府也陸續出臺了很多房地產優惠政策。但很遺憾的是，在土地市場的廝殺中，高額的土地成交款門檻，早已將中小微房企擋在市場大門之外。
疊加這次突如其來的疫情，首先今年房地產去化壓力加大、依賴銷售回款；其次，房企普遍資產負債率處於一個歷史的高位，將是對房地產行業的徹底洗牌。
多重不確定因素下，不僅中小房企面臨淘汰命運，頭部房企同樣面臨現金流緊張的考驗。
二、全年銷售將下降10%－20%左右
據國家統計局數據顯示，2019年全國房地產開發投資132194億元，比上年增長9.9%；全國商品房銷售額159725億元，增長6.5%；銷售面積為171558萬平方米,同比下跌0.06%；住宅銷售面積15萬平米,增長1.5%；住宅銷售金額13.94萬億，增長10.3%。
考慮到受疫情影響，一方面今年一季度全國商品房銷售額已經下降24.7%；另一方面，很多企業因為疫情影響導致了倒閉、裁員、降薪潮，預測這個比例不下20%，大部分消費者的購買力收到了重創；沒受到重創的也在未雨綢繆，開始控制大宗消費，從而“持幣觀望”，以確保家庭現金流安全，畢竟絕大部分家庭都有孩子要培養、有父母要養老、有沒還完的房貸、車貸等。
近日，央行課題組在《中國金融》雜誌發佈《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》數據顯示，我國城鎮居民家庭的住房擁有率為96.0%，有一套住房的家庭佔比為58.4%，有兩套住房的佔比為31.0%，有三套及以上住房的佔比為10.5%，戶均擁有住房1.5套。其中，城鎮居民家庭負債參與率高，為56.5%；家庭負債結構相對單一，負債來源以銀行貸款為主，房貸是家庭負債的主要構成，佔家庭總負債的75.9%。
綜合以上分析，預測今年全國商品房銷售面積、銷售額都至少下降10%－20%。
三、收併購窗口到來
過去二十多年，在中國房地產市場的黃金時代，房地產開發企業從1997年21286家，增長至2018年末97938家，年複合增長率達7.54%，但近年來房企的數量增長已經明顯放緩，併購案例在增加。
2020年春節疫情的發生，更是讓中小微房企雪上加霜，處在資金鍊斷裂的關口，自籌資金跟不上、銷售資金回籠困難，大量房企將不得不轉讓股權、債權、未開發項目等資產，而具有雄厚資金的大型標杆房企將抓住逆勢併購擴張契機，驅動行業併購融合。
相對於“招拍掛”拿地時間不確定、拿地節奏比較慢以及拿地成本較高（價高者得的特點）等諸多不利問題，收併購的優勢在以下幾點：
1、價格便宜、付款條件寬鬆。二手比一手的核心優勢，首先就在於價格上面會有較大的折讓，這也是收併購交易成立的前提，不然直接去拍一手地就好了。其次，在付款方式上，二手的付款也一般比一手好，因為一手目前能做到6個月付清的鳳毛麟角，而二手的付款基本上都能做到半年以上付清。
2、現金流回正快。二手的一般都辦好了土地證，甚至有可能報規都已經結束了。一般來講，股權過戶後就可以去尋求融資回款，無論是前段融資還是開發貸一般都較快，融資性現金流回正較為容易。如果碰到在建工程狀態，收購完股權後，融資也下來、銷售也馬上啟動，現金流回正更快。
3、儲備大型土地的機會。根據國土資源部相關規定，大城市、中等城市、小城市(建制鎮)商品住宅項目用地，宗地出讓面積分別不得超過300畝、210畝和105畝。而收購一家企業，往往就能納入幾百畝的土儲，甚至是一連串的資產包，如果能做到承債式收購，那麼就變成小資金撬動大項目，對企業的規模擴張非常有利。比如2019年融創中國以152.69億元收購環球世紀及時代環球各51%股權，交易完成後，融創將拿到成都、武漢、長沙、昆明等城市共計18個目標項目，總建築面積3071.6萬平方米。其中，可售建築面積2771.6萬平方米，約佔總建築面積的90%。
4、合併報表。比如不少收併購項目處於結轉利潤階段，對報表會有提升。
5、提升公司工程、營銷、業務流程、研發設計能力等方面的管理水平等等。
四、學先進,傍大款,走正道
馮侖曾經提出做企業要“學先進，傍大款，走正道”：“學先進”是為了自己成為先進；“傍大款”是為了結交好企業、自己成大款；“走正道”是為了避免走彎路，鑄造永續經營的堅實基礎。
在競爭激烈的市場環境和樓市調控的背景下，土地更貴、融資更難、開發週期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。
特別是在如今疫情影響下，對於缺乏土地儲備或者現金流的房企來說，傍大款，合作開發將成“活下去”的主要方式。
比如，與擁有豐富土地儲備資源、融資能力和社會資源，卻缺乏靈活的體制、充足的人力資源和系統的房地產開發運營能力的央企、地方國企合作將是一個好辦法，比如新力地產與南昌水投、東投與南昌水投合作就充分發揮雙方資源、專業優勢，實現多業態合作共贏。
因此，未來房企之間通過收併購、參股、控股等實現“強強聯合”會越來越多。
五、小股操盤，利用合作轉型輕資產模式
在土地招拍掛門檻越來越高、融資難度增加、成本攀升的市場背景下，“小股操盤”已成為很多房企思考轉型的方向。
“小股操盤”的特點在於同股不同權，企業以較低的持股比例進行項目操盤開發（持有一定股份，但不控股，甚至持股比例可低到10%左右），憑藉管理和品牌的輸出，實現大量項目的運營管理，顯著推動企業的規模化擴張。比如綠城、藍城、萬科、龍湖、新力等百強企業均積極嘗試小股操盤，有效利用外部資源，搶佔更多的市場份額，提升品牌影響力，進一步反哺業績增長。
由於小股操盤模式具有以下四個方面優勢，這種模式越來越成為很多房企轉型的方向：
1、攫取品牌和管理輸出的“超額利潤”，獲得更高的分成比例。
2、降低淨資產規模，帶來淨利潤率和權益乘數的雙提升，提高ROE水平。
3、有效減少資金風險，實現輕資產化。
4、擴大市場份額，擺脫對股權融資的依賴。
