金地：練好內功、提質增效

導言

“在複雜和動盪的市場環境中，我們需要持續保持銷售規模和利潤的健康、均衡增長。我們需要培育和增強更加均衡、獨到的企業競爭力及組織能力，練好內功、提質增效。”近日，金地集團董事長凌克在致股東信中表示。

淨利潤同比增長24.4%

4月23日，與這封致股東信幾乎同時公開的是金地集團2019年年報。

報告顯示，2019年全年，金地實現營業收入634.2億元，同比增長25.9%；歸屬於上市公司股東淨利潤100.75億元，同比增長24.41%；基本每股收益2.23元，同比增長24.58%；加權平均淨資產收益率20.14%，同比增加1.48個百分點。

對此，集團表示，營業收入上升主要是由於並表範圍內的房地產項目的結算面積增長。

報告顯示，房地產項目結算面積393.22萬平方米，同比上升53.8%；結算收入573.92億元，同比上升24.6%。集團認為，公司的房地產業務結算毛利率為41.3%，保持行業較高水平。

各區域營收方面，2019年，金地在華南、華北、東南、華中、西部區域的營業收入及營業成本分別較上年增長幅度較大。其中，華南區域營收貢獻最大，去年營收為210.75億元，同比增64.83%。而華東區域是唯一一個出現營業收入大幅下降的區域，2019年營收同比下降66%至67.2億元。金地對此解釋稱，主要是因為華東區域房地產項目結算面積減少。

值得注意的是，華北區域營收已經連續兩年位列七大區域最後。華北區域主要包含北京、天津、太原等城市，曾為金地貢獻約15%的營收。據《中國建設報·中國房地產》瞭解，近年來，金地在華北區域的營收逐年下滑，從2016年的58.47億元降至2018年的19.55億元，並於2018年首次位列七大區域末尾。2019年，華北區域實現營收為30.16億元，同比增長54.26%，但依然墊底。

不過，金地除房地產開發業務以外的業務保持不錯的增速。報告顯示，2019年，金地物業管理實現收入30.65億元，同比增長42.20%，報告稱，主要是因為物業管理面積增長；物業出租實現收入9.69億元，同比增長12.44%，其他業務實現收入15.02億元，同比增長39.61%，主要是因為產業服務收入增長。

《中國建設報·中國房地產》獲悉，2020年，受新冠肺炎疫情影響，金地一季度銷售累計簽約金額282.1億元，同比下降約16.6%。儘管目前復工已達100%，但金地預計本次疫情仍將對於全年銷售產生負面影響。

對於未來經營計劃，金地表示，2020年計劃新開工面積923萬平方米，竣工面積1158萬平方米。隨著2020年新獲取項目的增加，疊加新冠疫情對工程施工帶來的不確定性，公司將在年中就經營計劃進行調整。

保持良好流動性，防範財務風險

從資金結構看，報告顯示，截至2019年12月31日，金地擁有總資產3348.16億元，同比增長20.28%；歸屬於上市公司股東的淨資產540.94億元，同比增長16.46%。同時，金地資產負債合計2524億元，同比增長16.04%；資產負債率則同比下降0.72%，為75.4%。

金地認為，2019年，金地高度重視現金流管理，強調銷售及時回款，使得2019年金地實現經營性現金淨流入回正達78.99億元，打破了過去兩年經營性現金淨流為負值的局面。報告顯示，截至2019年12月31日，金地在手貨幣資金達451.42億元，現金覆蓋倍數達到1.29，流動性保持充裕。

報告顯示，截至2019年末，金地流動負債為1883億元，較2018年的1406億元同比增長33.9%。其中，一年內到期的非流動負債較2018年的82.66億元增長296.92％至328.1億元，佔總資產比例由2.97%提升至9.8%。

對此，金地向《中國建設報·中國房地產》解釋稱，金地集團一年內到期的計息負債合計350.5億元，而截至2019年底公司金持有貨幣資金餘額為451.42億元，現金覆蓋倍數達1.29，現金利息覆蓋倍數達3.5，短期流動性保持充裕，無短期償債壓力。

但有觀點認為，4月20日的調息事件便是金地面對短期償債壓力而進行的動作。

而在業內人士看來，逆週期調節與抗“疫”導致的貨幣財政政策雙寬鬆，市場流動性非常充足，市場利率有大幅下降趨勢，金地集團不過是隨行就市。

不過，儘管市場利率整體走低，但金地在融資成本方面的優勢亦位於主流房企前列。

例如，在融資較為受限的2019年，金地的債務融資加權平均成本僅4.99%，延續2016年以來的低位水平，僅次於央企中海地產的4.21%、華潤置地的4.45%，以及龍湖集團的4.54%。

凌克近日在致股東信中表示，2020年機遇與挑戰並存銷售放緩疊加融資政策收緊使房企面臨著較大的資金壓力，我們將特別注意保持良好的流動性，防範財務風險。一方面加大銷售回款管理力度，另一方面積極拓展融資渠道，從而保障公司規模發展的資金需求。

聯合拿地開發模式下的“雙刃劍”效應

值得關注的是，金地2019年近六成歸母淨利潤為投資收益貢獻。年報顯示，金地2019年投資收益59.76億元，同比增長46.34%，佔歸母淨利潤的59.32%。

從投資收益明細情況來看，金地2019年投資收益，主要來自於其參股的一些聯合開發地產項目產生的“權益法核算的長期股權投資收益”，為50.18億元，佔投資收益的83.97%，同比2018年增長20.9億元。

聯合拿地開發的模式確實推高了業績增長。報告顯示，集團銷售規模保持穩定增長，如約完成三年衝擊2000億元規模的目標。2019年全年，金地累計實現簽約金額 2106.0億元，同比增長 29.7%；實現簽約面積1079.0萬平方米，同比增長22.9%。

業績增長背後，是金地2019年持續加大的公開市場拿地力度。報告顯示，去年全年，金地共獲取113宗土地，新增土儲面積1688萬平米，同比增長57.5%；土地總投資額約1200億元，同比增長20%，其中，一線城市佔總投資額10%，二線城市佔比55%，三四線城市佔比35%。截至2019年年末，金地已佈局全國61個城市，總土地儲備約5233萬平方米，同比增長18.9%。

為匹配規模增長，金地開工強度也在提高。報告期內，金地新開工面積約1631萬平方米，同比上年增長約5%，竣工面積約925萬平方米，同比上年增長約38%。

報告顯示，土儲和開發規模的增長也帶動了金地存貨的增加。截至2019年末，金地存貨達1397.83億元，同比增長24.68%。

但有專家認為，金地歸母淨利潤的近六成依靠聯合開發項目產生的“權益法核算的長期股權投資收益”。

金地方面對此向《中國建設報·中國房地產》表示，隨著公司規模的擴大，盈利能力的不斷提升，外界對公司的認可度不斷提高，這也促進了公司融資渠道的完善與資源整合能力的提高。完善的融資渠道加上內部資金的高效運轉為公司業績增長提供了有效保障，因而公司雖有部分收益屬於非現金的股權投資受益不能用於企業運營，但公司主營業務穩定，長期股權投資收益不影響業績可持續增長。

平安證券指出，金地土儲權益佔比較低，未來或面臨少數股東權益損益佔比上升而稀釋歸母淨利潤的風險。

還有觀點認為，合作開發可以凝聚外部資源共擔風險，並提高母公司的全口徑銷售規模，但大量的合作開發和權益佔比過低，會降低對合作項目公司的控制力。

但金地方面對《中國建設報·中國房地產》分析表示，近年來隨著國內房地產行業規模的增長，房企在土地市場的競爭日益激烈，同時由於地價整體呈上升趨勢，單宗地塊所需的資金規模不斷提高，一二線城市尤為明顯。因此房企之間優勢互補、共擔資金、合作開發以及小股操盤等新的拿地模式已經成為房地產行業發展的潮流。

在金地看來，公司通過合作開發，弱化土地市場的競爭，一方面可以將地價控制在合理水平，提高項目盈利空間；另一方面通過與房企同行和金融機構等的合作，分擔資金風險，提高自有資金使用效率，也汲取優秀同行的經營管理優點，為提升公司週轉和盈利水平創造條件。

那麼，金地在未來項目開發方面，是否會調整開發模式？

金地對《中國建設報·中國房地產》表示，公司近年在合作開發的過程中，也在持續不斷優選合作伙伴，優化和完善合作項目管控機制，同時主動提高合作項目的權益比例，這將進一步提升合作項目的經營效率和質量，助力公司實現規模和利潤的均衡增長，持續穩定的為股東創造價值。未來將關注前沿智能科技和智慧人居的結合

隨著房地產行業進入下半場，對產品進行高品質打造已成為眾多房企保持核心競爭力的法則，產品力不僅包括產品品質，還包括其背後的一些列工藝革新。

凌克表示，“在產品管理方面，我們持續創新，標準化應用率、產品品質和研發效率不斷提高。”公司緊跟時代科技發展及客戶需求變化，從便捷、健康等維度開展智慧社區的投入，以及戶內智能家居定製化的產品打造。工程管理方面，我們全面推行穿插提效施工，高層項目從開工到交付時間進一步縮短，全面啟用智慧工地進行管理，並開展BIM逆向建模，同時房屋質量總體滿意度再創新高。

“科學築家”是金地集團產品創新的核心理念和品牌基因。據《中國建設報·中國房地產》瞭解，2019年在“峰匯”產品系列上衍生出子系列產品“峰範”，在杭州、合肥等五個城市實現落地後獲得了良好的市場反響。此外，格林系列升級產品在青島、西安落地。

與此同時，金地積極響應住房和城鄉建設部政策指導，在BIM應用、建築產業化、裝配化裝修等方面做了大量基礎性工作，進一步提升了科技驅動的內生動力。

建築工業化方面，2019年，金地集團採用的裝配式輕質內隔項目已達數十個，採用裝配式建造方式的項目分佈在全國大部分城市。並在灌漿套筒PC構件、新型SPCS裝配式建築結構體系、ALC牆板、裝配式裝修等建築工業化部品研究上取得了技術成果。同時，金地集團在報告期內全面啟用了智慧工地應用進行管理，並通過開展BIM逆向建模，進行鋁模精裝化、地下室管廊化應用，提升建設效率。

此外，2019年，金地集團成立了BIM專門工作小組制定發展規劃、拓展合作資源，在全集團項目中全面推進應用，已在十餘個試點項目中進行設計出圖、成本算量、工程建造等應用實踐，初步建立了BIM平臺協同作業能力。2020年，公司將不斷加強BIM系統的應用推廣，完善BIM技術標準、構件庫及協同平臺，強化基於BIM的協同設計平臺，提升產品研發能力，並推進建築主體的PC化與精裝修的裝配化。

展望未來，凌克表示，未來我們將更加註重構建產品的附加值，關注前沿智能科技和智慧人居的科學結合，營造綠色健康、智能化的生活環境。此外，我們還將通過定製化精裝、定製化戶型等措施加強在大城市的產品定製化探索，在中小城市著重打造更多驚豔的高性價比產品，同時，探索建設基於BIM的協同設計平臺，進一步推進建築主體的PC化和精裝修的工業化、裝配化。我們還將持續提升金地物業的核心競爭力，保持服務質量全國第一的市場領先地位，持續擴大規模，為更多的客戶帶來優質的服務。除了為住宅業主提供服務外，金地物業還將努力構建商辦和園區物業管理的競爭優勢，持續探索市政管理業務，繼續擴大各類型增值服務的收入來源。