說說天津樓市這段時間的幾個現象。
01
先說土地。
有點意外，樓市恢復後，天津土地市場竟然沒有爆發。
年初看到了今年1783億的出讓任務，以為4月會是個兇猛的高潮，會像去年一樣爆場。
然而，並沒有。
截止到今天（4月25日），2020年天津共出讓了33宗宅地，而去年前4個月這個數字是69宗。
雖然樓市休克了一個月，但確實沒有去年熱鬧。
在24個二線城市中，天津土地市場也算是冷淡的。
12個城市土地平均溢價率都在20%以上，西安甚至高達50%，但天津還不足5%。
似乎現在土拍的看點已不在價格上，而更在於是誰來拿地。
土拍是樓市情緒的製造器，現在天津的這個情緒還沒來。
有開發商去勾地，才會掛牌。
出讓量少，就證明開發商買地意願沒那麼強烈。
為什麼呢？糾結啊。
不是不想拿，是不知道拿哪，害怕被拍死在沙灘上，所以相當謹慎，都站在樓市門口，持幣觀望。
樓市控盤時代，每塊地的賬，開發商都算的清清楚楚。
有個段子：如何一句話惹怒投拓部門？——“拿地有什麼難的？有錢還拿不到地？”友盡！
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天津今年土地預計出讓1783億，到目前只出讓了265億，進度條只完成了15%，但時間已經過去了1/3。
特別適合那句爛大街的話：時間緊、任務重。
今年土地出讓的重頭戲，有可能會壓在下半年。
今年下半年的地，明年上半年的房。
這麼說來，明年一部分板塊的房價，也不見得漲的起來。
今年全市預計出讓土地1200萬平米，2019年的出讓量是1100平米。
這麼大的量，怎麼消化？按邏輯就要以價換量。
所以今年有些板塊的地價，有下降的預期。
3月24日，天津市房地產業協會召開了天津市房地產市場形勢分析視頻會議。
會上也明確說了：“2020年，天津土地市場將推出更多的質優價廉地塊，價格相對於周邊房價將具有一定優勢，市場將回歸價值體系。”
河西區、南開區地價扛住2萬/平米沒問題，下三區也就1.5萬/平米，其它區域按梯度推算。
這麼說來，今年的房價體系，或許還沒成型。
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現在能出讓的土地，都是開發商挑出來的。
買地跟買房一樣，哪能有流量就去哪。
也不只看地價，比如團泊東，地價再便宜估計也沒人買。
去年扎堆海教園，今年扎堆生態城，已經出讓的33宗宅地中，7宗來自生態城。
連融創都去了，而且北部片區又掛了5塊地，今年生態城還會很熱。
去年土地出讓環城、遠郊居多；今年不一樣，市級土地收益區的量上來了。
也就是環內區域加上海教園，預計出讓235萬平米。
24宗地塊已經亮相，涉及新梅江、水西公園、海教園、老體校、海河柳林……
不拿出點壓箱底的好地，沒法讓開發商甘心掏腰包。
說一個小道消息。
去年年底市裡開會，有個會議紀要，要把環城四區在環內的區域歸市區社會管理。
舉個例子，比如說水西公園板塊，位於環內，也屬於市級土地收益區，有可能歸南開區管理，那就會涉及戶籍、學籍的變動。
如果劃歸市區社會管理，那地價肯定要漲，這是一件惠而不費的事情。
這不是沒有先例，當初浯水道的安置房就是這樣，津南區的地，最後政府出面歸到河西區社會管理。
這件事目前還在研究。
02
再說新房。
天津的新房行情就是一個磨人的過程。
3月下旬開始，售樓處人氣普遍回升，成交量漸長。
明顯的回暖大概持續了一個月，現在新房市場進入了一個小平臺期。
確實很多新盤項目都表示，4月底售樓處到訪的“兇猛度”減了一些。
證明受疫情壓抑的一波購房需求基本釋放差不多了。
下一波要等新天津人入市，特別是北京人能出來看房了，預計五一會是又一個波峰——小初夏。
現在來看，整個新房市場的邏輯沒什麼變化，絕大部分樓盤都突破不了原來的價格。
市場本身也是相對火熱，賣得好的還是靠價格拉一波，像天房璟悅府降價後一個月賣了180套。
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但有一點，最近沒看到太多骨折降價的，畢竟成交量漲起來了。
像南開1911這種高總價項目一個月都能認購20多套。
3月鐵東北路出現驚爆價，之後板塊內幾乎沒有跟風的，這段期間的需求明顯還能撐得住。
只要沒有骨折價，就不會相互拉扯，也就暫時不會讓房價梯度再降一級。
現在的狀態還是——維持！
不過今天北辰小澱的融創津宸壹號出了個驚爆價，洋房14000元/平米，還是精裝，只能說，並不意外。
最近降價比較狠的以小地王居多，比如鹹水沽小地王、楊伍莊小地王。
但所謂的降，也不過是迴歸正常地段價值而已。
一方面拖得太久，資金成本受不了；另一方面它們知道後面還有便宜地，暫時等不到風了。
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有漲價的出現了。
萬科西廬小戶型收了些點位，目前只有5個點的優惠；
聯發錦裡130平米戶型總價漲了10萬，項目4月前三週認購了100套；
金地悅城大境洋房價格調到了25000元/平米……
還有很多要收回點位的，其實還得看量，賣得不好收個啥。
漲價一定不會是普遍現象，即使馬上要迎來小高峰。
現在各項目優惠點位也都是機動的，賣得好就收一點，賣得不好就放一點。
03
最後說說二手房。
二手房最近的成交量有點“一騎絕塵”的意思。
4月第三週成交932套，第二週成交1169套，幾乎每天成交都破百，已經比去年年底翹尾行情兇猛了。
基本都是學區房和低總價落戶房在支撐著成交量。
但高峰還未至，跟新房一樣，五一還會衝高。
現在帶看量週末衝到7000次沒問題，已恢復到正常時候的高點。
二手房的確是迎來了小陽春行情。
一些業主被小陽春打了強心針，心態有些膨脹。
很多一週帶看20多次的房源都下架不賣了，估計想等後面的行情加點價。
這也正常，一旦帶看量和成交量突破峰值，總能在樓市激起一陣滌盪。
但還是想提醒一句，不要被情緒裹挾盲目追高，部分二手房不具備啟動上漲的動能。
帶看量不少，想賣房的更多。
4月以來，每日新增掛牌量最高已經突破1200套，歷史罕見。
即便去年年底翹尾，大家都認為賣房窗口期打開了，每日新增掛牌最高也不過800套。
有人加快入場，但有更多人可能急於甩貨。
根據最簡單的供需決定價格，築成堰塞湖的二手房市場，價格方面的調整已是大概率事件了。
今年二手房兩個賣出時點：第一個是現在；下半年或許有拉抬政策出現，那就是第二個時點。
無論哪個，都是短波段行情，所以，誠心賣。
