近期部分樓市、土地市場成交火爆引起了監管部門的高度重視，對違規資金流入房地產市場的監管再次升級。
證券時報記者根據銀保監會公開信息梳理統計，4月以來（4月1日~5月20日），僅50天，各地銀保監局開出的223張罰單中，涉及違規“輸血”房地產的罰單就有32張，罰沒金額合計1068.8萬元。
銀保監會日前還發通知稱，將整治房地產市場融資亂象，銀行、信託等融資渠道或進一步收緊。而在央行近日重提“把好貨幣供應總閥門”的背景下，流向房地產的“水”或被嚴控。接受證券時報記者採訪的業內人士認為，對房地產融資亂象整治，房企資金面或再次收緊，部分房企又將面臨資金短缺的掣肘。不過也有房企人士對記者表示，監管部門主要是為了規範金融業務，防範金融風險，對房企正常融資影響不太大，因為違規的情況沒那麼多。
違規輸血房地產被罰
在上述罰單中，上海、天津、青島、河北、重慶、大連、黑龍江等地15家金融機構在列，除了一些全國性股份制商業銀行和地方性商業銀行，六大國有銀行中的建行、交行、郵儲銀行等三大行的地方分支行也被罰了。
主要違法違規事實（案由）包括某些銀行向資本金不足的房地產項目發放貸款，違規發放貸款被用作拍地保證金和土地出讓金，違反規定發放個人住房貸款，違規發放“假按揭”貸款，未嚴格執行商業用房購房貸款首付比例規定，信用卡持卡人使用信用卡支付購房款等，以及某些信託公司違規發放房地產自營貸款，信託資金違規發放房地產貸款等。
在32張罰單中，最大金額的罰單是上海農商行寶山支行因2017年違規發放某貸款被用作拍地保證金、土地出讓金，被責令改正並罰沒合計228.8萬元。
另外，中國民生銀行重慶分行因內控管理不嚴導致信貸資金違規流入房地產企業；以貸轉存；簽發銀行承兌匯票對貿易背景審核不盡職，共計被罰款90萬元。平安銀行青島分行因信貸資金違規流入資本市場和房地產市場、信貸資金被挪用、貸前調查不盡職，被罰款90萬元。中國建設銀行瀋陽大東支行因個人住房貸款存在虛假銀行流水及未按照施工進度發放固定資產貸款，被罰款80萬元。
值得注意的是，上述罰單中的案由都在銀保監會近期擬整治的房地產融資亂象之列。
5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，要求銀行機構和非銀行領域各類機構按照相關要點開展整治，突出處罰和問責，其中多處涉及房地產領域融資亂象整治。
其中，對銀行機構的整治包括：表內外資金直接或變相用於土地出讓金融資；未嚴格審查房地產開發企業資質，違規向“四證”不全的房地產開發項目提供融資；個人綜合消費貸款、經營性貸款、信用卡透支等資金挪用於購房；資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場；併購貸款、經營性物業貸款等貸款管理不審慎，資金被挪用於房地產開發。
對非銀行領域的整治包括：信託公司向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款。金融資產管理公司未執行關於房地產業務的各項政策和監管要求。金融租賃公司違規開展房地產業務。
而在今年3月房企融資規模大幅反彈的數據中，其他債權融資、信託貸款融資和境內銀行貸款融資環比分別大漲464.84%、382.04%和67.21%。
房企資金面再次收緊
今年3月以來的樓市“小陽春”被業內人士認為信貸寬鬆是原因之一，而二線城市土地市場近期的成交火爆也與房企資金面寬鬆有關。
這在房企資金來源數據中也有體現。國家統計局的最新數據顯示，1~4月份，房地產開發企業到位資金52466億元，同比增長8.9%，增速比1~3月份提高3個百分點。其中，國內貸款8955億元，同比增長3.7%；利用外資34億元，同比增長1倍；自籌資金15687億元，同比增長5.3%；定金及預收款17249億元，同比增長15.1%；個人按揭貸款8031億元，同比增長12.4%。
從4月房企的融資規模來看，雖然環比有所回落，但相比去年仍處高位。根據同策研究院統計，4月40家典型房企融資總量中，債權融資額佔比超九成，其中，發行公司債融資佔比超六成。
不過，4月除公司債融資總額環比增長兩成外，其他債權融資（佔比14.25%）、信託貸款（佔比10.00%）、境內銀行貸款（佔比4.27%）等融資總額環比均大幅下降超五成。
值得注意的是，無論是從1~4月房企到位資金中利用外資同比增長1倍，還是4月房企發行的17筆公司債中有15筆是美元優先票據或債券來看，在境外融資成本高企的背景下，境外融資仍較快增長，從側面反映出境內融資形勢仍不明朗。
同策研究院的數據顯示，4月，中國恆大發行6筆公司債，發行總融資規模30億美元，票面利率為9.5%~10.5%。當代置業發行的於2021年到期的3億美元優先票據，票面利率為12.85%，融資成本最高。
在這樣的背景下，銀保監會對房企融資亂象進行整治，是否意味著房企資金面進一步收緊了呢？
同策研究院張宏偉接受證券時報記者採訪時表示，預計一些非正常合理的融資渠道，如過度加槓桿或一些通道類的業務有可能要多一些整治，短期內可能對一些槓桿率比較高的企業有影響，再加上現在資本市場上房企股價又下跌了，有一些企業之前的股權質押問題又顯露出來，這兩種情況下，有些企業可能遇到一些資金面的壓力。
不過，張宏偉強調，現在的市場週期運行特徵和經濟環境，決定了整個樓市調控政策層面以及企業融資環境還比較平穩。
“違規融資的情況有，但不是太多，整治亂象對房企影響不是太大。監管部門主要還是希望能夠進一步規範金融業務，防範金融風險。融資環境最緊的時候已經過去了，房企該融的還能融到，融不到的還是融不到。從監管角度講，能流出來的還會流出來，流不出來的，房企也拿不到。”某房企人士說。
多位業內人士告訴記者，大河有水難免會通過各種途徑冒出來，因為金融機構離開房地產，營收也會受影響。某信託公司人士就對記者表示，信託的屬性是要有高收益的產品，而房地產利潤相對較高，能承受高成本的資金，跟信託匹配度高。通常信託業務收入中，房地產佔比超過一半。
值得注意的是，監管部門近期對房企的資金狀況關注度頗高，光明地產、泰禾集團、金科股份等多家上市房企接到交易所的問詢函，其中很多問題涉及到資金狀況、盈利能力、償債能力等。
來源：證券時報
整理發佈：致上談兵
