一場疫情，讓全國至上而下都在加快推動康養項目投資建設的步伐，但做康養項目急不得，如果沒搞懂什麼是康養，就興沖沖得投資建設，往往會竹籃打水一場空！
何為康養？
什麼是康養？目前還沒有一個明確且被廣泛接受的界定。
從目前的資料來看，康養可以從學術界、產業界、行為學和生命學四個角度來說明。
1 學術界角度
普遍將康養解讀為健康和養生的集合，重點在於生命養護之上，用健康和養生的概念來理解康養的內容。
2 產業界角度
傾向將康養等同於大健康，重點是把養解讀為養老，認為康養是健康與養老的統稱。
3 行為學角度
將康養看做一種行為活動，是維持身心健康狀態的集合，從更一般的角度來看待：康是目的，養是手段。
4 生命學角度
康養要兼顧生命的三個維度：一是生命長度，二是生命豐富，即精神層面的豐富度，三是生命自由度。
試問下康養的目的是什麼？德國在推進森林康養項目後，國家醫療費用總支付減少30%，國民健康指數總體上升了30%，這就是“健康中國”戰略提出的根目的，也是康養的根本目的，讓更多的人通過康養，預防疾病，從而生得優、病得少、花錢少、活得長、走得安。
世界衛生組織提出這樣一個公式：健康=60%的生活方式+15%遺傳因素+10%社會因素+8%醫療因素+7%氣候因素。可以看出健康的身體來源於健康的生活方式。
綜上所述，我們認為康養項目：
一是通過自然生態與文化環境氛圍的營造，為消費者提供放鬆身心的度假和居住環境，讓身心狀態達到初步的平衡和放鬆狀態；
二是構建“防治養”一體化的內容和服務，抓預防，治未病，讓身心遠離疾病；抓治療，治已病，讓身心恢復健康；抓康復，治末病，讓身心滿足愉快。
本質上就是你的康養產品能減輕消費者肉體的痛苦，增加消費者心靈的痛快。
康養趨勢？
沒有搞清楚康養的本質，很多人就會走進康養的兩大誤區！
一是認為度假地產就是康養
在優越的自然生態環境下，打造居住環境優美的度假地產只能讓消費者身心達到初步的愉悅狀態，是用環境養人，沒有康養內容和服務，作用不大，吸引力不大，唯一性不強，並不能達到康養的效果，也不利於項目的持續盈利。
同時，目前的康養項目基本位於鄉村和城郊，這樣的康養項目如果過於強調地產，你連政府的門都摸不著，更別說項目立項了。地產只能作為康養的配套，作為康養內容和服務的載體，才能提高附加值。
二是認為康養就是養老
隨著人口老齡化的加劇以及 “健康中國 ”戰略的推動，許多投資商誤把康養產業當成單一的養老康養來運作，而忽視了康養產業所涵蓋的不同年齡的需求和諸多業態。
《中國健康養生大數據報告》指出，18歲至35歲群體佔據了八成，顛覆以往認知健康養生是中老年人群。而越來越多的年輕人正加入這個浪潮，並且逐漸成為健康養生群體的主力軍。 所以，我們要走出康養是養老的誤區，從健康養生群體的主力軍中尋找機會市場，打造全齡化康養項目的賺頭會更大！
此外，報告指出健康養生用戶性別男性佔比為36.8%，女性佔比為63.2%。這表示，在“她經濟”時代，康養項目產品策劃和設計要多向女性傾斜。
簡而言之，一諾規劃認為，康養項目的趨勢不是地產、不是養老，而是“防治養”的康養內容和服務及全齡化康養。
3
康養分類？
康養產業是資源依賴性很強的產業，根據資源的不同可將康養產業分為不同類型。大致可以分為以下幾類：
自然資源類康養項目 包含森林康養、溫泉康養、海洋康養等類型。
文化資源類康養項目 主要是以宗教文化、養生文化、民俗文化等為核心，打造利於養心的精神層面康養項目。
產業類康養項目 主要是以中草藥產業、中西醫治療/研發、大健康產業等為核心，打造有利於養身養心的康養項目。
康養項目的類型大致相同，但不能照搬照抄，每個項目都有自己的優勢，你需要從項目地的自然人文資源、政策資源、操盤手資源等一一整合和篩選，針對自身最有優勢的資源去打造項目，才能與其他項目拉開差距。
目前，比較受政府喜歡、重視而且能形成自我造血功能的是產業類康養項目，因為涉及農業和醫養結合層面，一方面是“醫”和“養”的功能性比較強，能針對性解決眾多消費者的健康問題；另一方面健康+農業（中草藥）產業的發展，既能提高操盤手收益，也能起到很好的聯農帶農效果，成為鄉村振興的一大利器。
總的來說，我們認為開發康養項目：
一是要搞清楚康養的本質；
二是要搞清楚自身優勢；
三是要搞清楚市場需求；
三方結合，方能在康養市場中佔據一席之地！
康養旅遊規模達千億，項目開發報批全流程 ！
康養旅遊，被稱為規模達千億的藍海。瞭解國家及當地政府對於康養產業的扶持政策、審批程序，規劃更受地方政府歡迎的康養產業綜合體項目至關重要。本文從國有建設用地報批程序、集體建設用地報批程序、農用地轉用基本流程三個方面與大家共同交流。
國有建設用地報批程序
01
建設用地審查報批程序
1.建設單位向項目建設用地所在地的市、縣國土資源主管部門提出用地申請，填寫《建設用地申請表》，並按規定提交相關申報材料。
2.用地申請符合土地管理法法律法規和政策規定、材料齊全的，市、縣國土資源主管部門受理用地申請。
3.受理用地申請後，市、縣國土資源主管部門報請市、縣人民政府依法履行“告知、聽證、確認”等徵前程序，同時，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、徵收土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，並組織編制其它相關用地報件材料。
4.市、縣國土資源主管部門組織編制的相關報件材料，報經同級人民政府審核同意後，由市、縣人民政府向上一級人民政府呈報用地請示。同時，由市、縣國土資源主管部門製作建設用地報盤，通過遠程網上申報系統，將用地報件材料報送上一級國土資源主管部門審查。
5.用地報件材料按程序逐級上報審查、呈報有審批權的人民政府及國土資源主管部門審查、批准。
〔注：單獨選址項目用地和城市(城鎮、工業)分批次建設用地報批程序存在差異〕
02
建設用地審查報批要求
1.用地報件材料形式、內容齊全，符合用地申報規定;
2.用地符合國家產業政策、供地政策和行業用地標準;
3.用地符合土地利用總體規劃，落實土地利用年度計劃;
4.落實耕地佔補平衡;
5.符合國家、省相關規定(單獨選址和批次用地)。
03
建設用地報件材料目錄
單獨選址項目建設用地單位申請用地應提交的文件材料包括：
(1)用地申請表(原件);
(2)項目可行性研究報告批覆(或核准、備案文件)、初步設計批覆(或有關部門審查確認意見)(原件或複印件);
(3)建設項目用地預審意見(原件或複印件);
(4)地質災害危險性評估報告專家審查意見及報告扉頁、報告編制單位資質證書複印件、評審專家名單(原件或複印件);
(5)項目建設壓覆礦產資源查詢證明材料;涉及壓覆礦產資源及礦業權的，需提交項目建設業主單位已與礦業權人就壓礦補償問題協商的說明、有關市縣人民政府做好壓礦補償協調工作的承諾函(原件);
(6)有資質的單位出具的擬徵(佔)用土地的勘測定界技術報告書和勘測定界圖(原件);
(7)環保、建設(規劃)、社保、林業(佔用林地)等有關部門審核(批覆)同意文件材料(原件或複印件);
(8)佔用耕地涉及補充耕地的，出具《新增耕地合格證》及附件;補充耕地為委託補充的，需提供委託補充耕地協議及耕地開墾費繳納憑證(原件或複印件);
(9)建設用地審查表(針對公路、鐵路項目)，超出用地標準的，須進行專門說明(原件);
(10)土地復墾方案評審批覆備案文件(原件或複印件);
(11)項目選址涉及自然保護區、風景名勝區、水源地保護區以及法律法規規定不得佔用的其它區域土地的，須提交有權限的主管部門的審核(批覆)同意的文件材料;項目建設涉及佔用文物保護單位保護範圍和建設控制地帶土地的，須提交有權限的文物主管部門出具的擬用地是否佔壓重要文物保護單位的說明及是否同意用地的意見(原件或複印件)。
集體建設用地報批程序
01
辦理條件
1.項目用地申請單位具有申請集體建設用地資格
2.符合土地利用總體規劃和城鎮規劃
3.佔用耕地的，已落實耕地補充措施
4.符合國家的土地供應政策
5.土地界址、地類、面積清楚，權屬無爭議
6.申請用地面積符合建設用地標準和集約用地的要求
7.建設項目已經發改委等部門審核同意
8.佔用林地已經林業主管部門審核同意
9.存在違法用地的，已依法查處
02
應提交的材料
1.用地申請書;
2.建設項目立項備案證明文件、可行性研究報告批覆、初步設計批覆、年度投資計劃;
3.規劃部門提供的規劃設計條件及附圖或建設用地規劃許可證及附圖;
4.土地權屬來源資料;
5.地籍調查表複印件;
6.營業執照、法人資格證書、身份證複印件;
7.圖件：界址點座標成果表、勘測定界圖、土地利用現狀圖、位置圖、建設項目總平面圖。
03
集體建設用地審批程序
1.項目立項。用地單位到區、縣發改部門辦理建設項目立項手續，取得項目審批(核准、備案)文件。
2.規劃審批。用地單位到區、縣規劃建設部門辦理項目規劃批准文件，取得建設用地規劃許可證、規劃設計要點、規劃部門審定的建設項目規劃平面佈置圖。
3.簽訂用地協議。用地單位與集體土地所有者和原使用者簽訂使用集體建設用地的協議，或取得集體土地所有者和原使用者書面同意。
4.用地申請。用地單位攜相關材料，向所在區、縣的國土資源分(縣)局提出用地申請。
5.勘測定界。分(縣)局開具勘測定界聯繫單，並根據規劃批准用地範圍勘測定界。
6.審核報批。分(縣)局對是否符合土地利用規劃和用地條件進行審核，審核同意後報所在區縣人民政府審批。
7.核發證書。區縣人民政府批准後，國土資源分(縣)局核發用地批准通知書，用地單位憑用地批准通知書等相關資料，申請集體建設用地土地登記，辦理《集體建設用地使用權證》。
8.上報備案。供地完成後，各分(縣)局應上報市局備案，並在(各)建設用地全程跟蹤管理系統《集體建設土地使用》中錄入有關供地情況。
農用地轉用基本流程
農用地是指直接用於農業生產的土地，包括耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;建設用地是指建造建築物、構築物的土地，包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利設施用地、旅遊用地、軍事設施用地等。國家嚴格限制農用地轉為建設用地。凡是建設佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，都必須依法辦理農用地轉用審批手續。
01
預選符合規劃的農用地
農用地轉用必須符合土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。城市和村莊、集鎮建設佔用土地，涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。不符合規定的，不得批准農用地轉為建設用地。所以要首先向國土資源局、建設部門、規劃部門諮詢該農用地是否符合上述的各項規劃。
▲規劃必須符合原國家土地管理局發佈的《土地利用總體規劃編制審批規定》(《國家土地管理局令》第七號)的要求。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《限制供地項目目錄》，則地方人民政府批准提供建設用地前，須先取得國土資源部許可，再履行批准手續。
▲如該建設項目列入國家國土資源局編寫的《禁止供地項目目錄》，則在禁止期限內，土地行政主管部門不受理其建設項目用地報件，各級人民政府也不批准提供建設用地。
02
編制建設項目可行性論證
確認該農用地可以用於建設，再根據建設部門的要求，進行和編制建設項目可行性論證，向建設部門提交用地申請，建設部門審查符合的，頒發建設項目的《選址意見書》，用地單位應按規定繳納選址規費。
▲其中，農用地轉用和土地徵收批准文件有效期兩年。農用地轉用或土地徵收經依法批准後，市、縣兩年內未用地或未實施徵地補償安置方案的，有關批准文件自動失效。
▲具體建設項目需要使用土地的，建設單位應當根據建設項目的總體設計一次申請，辦理建設用地審批手續;分期建設的項目，可以根據可行性研究報告確定的方案分期申請建設用地，分期辦理建設用地有關審批手續。
03
提出用地預審申請
用地單位持該《選址意見書》向同級國土資源局提出用地預審申請，由該國土資源局核發《建設項目用地預審報告書》。
▲建設項目用地預審文件有效期為兩年，自批准之日起計算。已經預審的項目，如需對土地用途、建設項目選址等進行重大調整的，應當重新申請預審。
▲建設用地單位申請預審，應當提交下列材料：(1)建設項目用地預審申請表(該表由原國土資源部統一規定);(2)預審的申請報告，內容包括：擬建設項目基本情況、擬選址情況、擬用地總規模和擬用地類型、補充耕地初步方案;(3)需審批的建設項目還應提供項目建議書批覆文件和項目可行性研究報告。項目建議書批覆與項目可行性研究報告合一的，只提供項目可行性研究報告。
▲如建設項目涉密軍事項目或是國務院批准的特殊建設項目用地的，建設用地單位可直接向國土資源部提出預審申請。
▲國土資源局在自受理預審申請或者收到轉報材料之日起二十日內，完成審查工作，並出具預審意見。二十日內不能出具預審意見的，經負責預審的國土資源局負責人批准，可以延長十日。
04
辦理手續、繳納審批費用
用地單位憑《建設項目用地預審報告書》向建設部門、環保局等辦理立項、規劃、環保許可等手續，並繳納各項審批費用。
▲環境保護部門根據《中華人民共和國環境保護法》和(86)國環字第003號《建設項目環境保護管理辦法》對建設項目進行審批。
▲某些建設項目，還需要報勞動行政部門依據《建設項目(工程)勞動安全衛生預評價管理辦法》予以審批。
05
提出項目用地的正式申請
用地單位再持以上審批文件，向原預審的國土資源局提出項目用地的正式申請。
06
各級政府審批
國土資源局根據土地利用總體規劃、城市建設總體規劃和土地利用年度計劃，擬定農用地轉用方案、補充耕地方案、徵地方案和供地方案，分不同類型，經各級人民政府審批。
▲按照《土地管理法》有關規定，建設佔用土地，農用地轉為建設用地的審批權限：省、自治區、直轄市人民政府批准的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目，國務院批准的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地，由國務院批准。
在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模範圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批准土地利用總體規劃的機關批准。在已批准的農用地轉用範圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批准。上述以外的建設項目佔用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批准。
▲徵收土地的審批權限：徵收基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃(525畝)或其他土地超過70公頃(1050畝)由國務院批准，其餘由省、自治區、直轄市人民政府批准。除此之外的單獨選址建設項目，涉及農用地轉用和土地徵收的，報省級人民政府批准，其中徵收土地面積超過省級批准權限的，土地徵收必須報國務院批准;建設項目確需佔用基本農田的，必須報國務院批准。
▲其中，如佔用農用地沒有涉及佔用耕地的，則不需擬定補充耕地方案;農村集體經濟組織佔用本集體農用地和單位佔用國有農用地的，不需擬定徵地方案。
07
辦理徵地手續
由國土資源局具體負責對該農用地的所有權人和使用權人進行徵用，簽訂補償安置協議，按徵地程序辦理徵地手續。
▲其中，徵用土地的各項補償，應在徵地補償安置方案批准之日起3個月內，由用地單位全額支付。用地單位未按期全額支付到位的，政府不發放建設用地批准書，農村集體經濟組織和農民有權拒絕建設單位動工用地。如徵用農村集體土地，徵地補償款也可由國土資源局委託用地單位直接向被徵地農村集體經濟組織支付。
▲國家徵用土地的，依照法定程序批准後，由縣級以上地方人民政府予以公告並組織實施。
▲徵用土地的，按照被徵用土地的原用途給予補償。徵地補償包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費。徵用耕地的土地補償費，為該耕地被徵用前三年平均年產值的六至十倍。
徵用耕地的安置補助費，按照需要安置的農業人口數計算。需要安置的農業人口數，按照被徵用的耕地數量除以徵地前被徵用單位平均每人佔有耕地的數量計算。
每一個需要安置的農業人口的安置補助費標準，為該耕地被徵用前三年平均年產值的四至六倍。但是，每公頃被徵用耕地的安置補助費，最高不得超過被徵用前三年平均年產值的十五倍。土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被徵用前三年平均年產值的三十倍。
08
領取用地批准文件
國土資源局根據批准的供地方案，在徵地的補償、安置補助完成後，向用地單位發出批准用地文件和《建設用地批准書》，被徵地單位應在規定的期限內交出土地。
09
繳納出讓費，獲得土地使用
簽訂合同並按約繳納費用後，用地單位才真正獲得該土地的使用權。
土地雷區
新的《土地管理法》明確規定農村集體經營性建設用地可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，為盤活存量閒置土地發展鄉村田園康養項目掃除了一大制度障礙。但也必須“符合規劃、依法登記，並經三分之二以上的集體經濟組織成員同意”。
衛健委等12部門聯合印發的《關於深入推進醫養結合發展的若干意見》中提到，要加強土地供應保障，非營利性醫養結合機構可依法使用國有劃撥土地，營利性醫養結合機構應當以有償方式用地。對使用綜合服務設施開展醫養結合服務的，予以無償或低償使用。鼓勵符合規劃用途的農村集體建設用地依法用於醫養結合機構建設。允許盤活利用城鎮現有空閒商業用房、廠房、校舍、辦公用房、培訓設施及其他設施提供醫養結合服務。
關於鄉村田園康養用地方面需搞清楚，一是非營利性醫養結合機構如康養教育學院、康養醫院等可獲免費劃撥土地（公益和盈利的區別，一個是免費劃撥，一個是有償使用）；
二是應充分重視和盤活鄉村閒置廠房、校舍、宅基地等開展醫養結合、旅居養老等服務。
