作者：包希仁
此前有市場傳聞說，南京市政府打算讓葛洲壩中國府以6萬元/平米開盤，結果遭到葛洲壩中國府婉拒了，據說在他們置業顧問眼中，該樓盤不賣七萬都對不起南京“地王”的美譽。
地價太高倒逼豪宅不願開盤，誰之過
今天南京又掛12幅地塊，等待下月套現。據說累計起拍價高達193.2億，就這收錢速度，堪比上市銀行啊。
但我聽說，南京有些樓盤因為政府的“隱性限價”，至今不敢開盤。其原因就是當年買地價格太貴，現在按照周邊“市場價”開售，基本是虧損的。
比如說，還未改名的中國府。該樓盤在2016年被葛洲壩以32.8億拿下，樓面價高達45213元/平米，成南京世紀新地王。
而在該樓盤方圓五公里範圍內，大多數新房均價都在3.5萬/平米左右，最貴的也就是華新城的均價4.5萬/平米。若按這價格開盤，中國府肯定是虧本的。
最終才出現上述市場傳聞，政府計劃讓它以6萬/平米開盤。事實上，這個價格算下來，葛洲壩並不虧錢，無非就是賺多少的問題，可為何有傳聞說它情願不賣，也要耗著等高價呢？
按照正常開發邏輯，向中國府這樣的工程進度，早就可以開盤發售了，為何遲遲不開？
箇中原因，不說自明。
房企拍地如同賭博，誰無奈
像中國府這樣的樓盤並不在少數，在南京機場附近某樓盤也是因價格賣不上去（隱性限價），導致房子差不多快搞成現房了，依舊不開盤，就好像要和誰對抗一樣。
我猜想，這些開發商或許項目不多，資金壓力不大，政府要是總不同意它的價格，它就死活不賣，最後倒逼政府逐步放開限價，作出適當讓步。
這種套路是否有賭博成分呢？地產商本質是做企業的，而不是到一個地方賭一把，撈一票大的就開溜。
都說企業經營有風險，也有賭博成分。但像房地產商這樣，總是在對賭國家政策、賭國運，這是否有點太缺乏賭技了呢？
據說在房地產啥都不限之時，南京房地產火的不行。政府一賣地，地產商就如“餓狼”一樣，拼命推高地價，生怕沒地可開，似乎無所謂風險。特別是政策風險，幾乎是中國房地產最大不確定風險，可地產商卻對此“熟視無睹”。
結果就是高價拿地後，政府一限價，地產商就慌了。慌了之後，耗得起就耗著，扛不住的，只好認虧出貨，這樣的例子不勝枚舉。
多元化住房市場才是最終出路
然而，有些地產商還真的“很走運”，硬是熬到“山窮水盡之時”，幸得政府給開了“柳暗花明之路”。
比如說，南京此前“限價”3.5萬/平米。但今年以來至少有兩家樓盤以3.98萬/平米的價格開售，還有個別樓盤售價高達4.4萬之上的。
這說明什麼，說明政府對價格管制已不再實施一刀切的粗暴手段，而是根據不同樓盤的地價以及周邊房價等因素，適當放開價格管制。
其實，這無論是對地產商來說，還是對房地產市場而言，都是合理正確的管理方式。這樣可以讓房地產更加市場化與多元化，讓該貴的房子就賣出天價，讓不該貴的房子只能保持平民價，東西總有高低貴賤之分，房子也該這樣。
換句話說，在未來中國的房地產市場中，政府最重要的責任應該是保持房地產多元化發展，既要保證“居者有其屋”，又要保證“土豪有其墅”。
在“拼命”賣地之時，既要放開市場自由競買，又要保證保障房、租賃房等平民住房需求得以周全。
讓地產商不在用賭博的心態去買地建房，不在擔心因政策的巨大變動，給自身帶來不良影響。
要讓地產商有錢賺，平民有房住，政府有收入，因為“利益平衡”的房地產市場才是大家都希望看到的。
