作者：刘汉宇
进出无需钥匙，停车无需等待，智能互通，多元化社区服务升级……蓝光嘉宝（HK02606）瞄准科技现代化智能物业，在经济下行转型期，把握下个行业风口，如何突破物业公司现有格局，实现弯道超车？
物业市场竞争愈发激烈，但分散化的市场却仍留有亟待整合的上升通道。在通往新路径的曲折之路上，战略收购的开疆拓土成为物业企业发展模式的新常态，未来物业市场将持续呈现扩规模、深服务的大洗牌态势。
突破传统格局的有效途径，实现社区运营价值，发展多元化的社区增值服务则成为物业企业改善运营的关键，乘势而上，蓝光嘉宝深化智能物业、服务转型升级之路并非坦途。
跻身亿元物业企业行列，营收利润增速下降
着眼布局全国市场，蓝光嘉宝贯彻执行“1+1+N”规模拓展战略，在开拓市场化的同时，携手互联网、物联网技术，深度融合传统物业服务，深化科技化现代物业服务转型，实现企业营收及盈利能力的大幅提升。
蓝光嘉宝创立于2000年，是西南地区的三大龙头物业管理企业。2020年上半年，蓝光嘉宝在管面积增加至0.9亿平方米，截至今年6月底，蓝光嘉宝已进驻全国70余个城市，在管面积约0，9亿平方米，如果包括下半年通过并购增加的面积，年末在管面积规模将超1亿平方米，在标准排名《2020中国智慧物业绿色信用指数TOP50》中位列第10名。
图1 2016-2020H1蓝光嘉宝成长能力
来源：2016-2020蓝光嘉宝年报及半年报
从近五年的成长能力来看，由图1可知，2016年至2019年蓝光嘉宝的营业收入分别为658.2百万元，923.3百万元，1464.4百万元，2100.2百万元；同期实现毛利润分别为213.2百万元，335.6百万元，486.7百万元，750.2百万元，营业收入及毛利润水平都呈大规模增加趋势。从营收利润增速来看，由于收入结构的变化导致了营业收入和毛利率增速呈现相反的态势，盈利性较强的咨询服务和社区增值服务的不断发展是蓝光嘉宝加速毛利润增长的主要原因。近年来，物业管理服务占收入的比重有所下降，咨询服务占收入的比重上升，受新冠疫情影响，社区增值服务在2020上半年的收入占比有所下降。
不可否认的是，蓝光嘉宝通过“1+1+N”拓张战略迅速实现企业规模的壮大，并促使企业物业管理服务规模及收入不断增加。自2020年初至11月底，蓝光嘉宝收购供给17家物业管理服务提供商，该等收购公司的在管面积合计为32.72百万平方米。截至2020年11月，蓝光嘉宝在管面积总计1.04亿平方米，跻身亿元物业管理企业的行列。
自2016年来，华东华南地区占总在管面积的比重从5.3%上升至34.1%。高价值区域特别是一线城市的布局，有利于实现蓝光嘉宝各项业务的长期协同发展，尤其是智慧社区的开发建设能更好地迎合该地区消费者的需求，助力企业各项服务的拓展。
可以预见的，企业物业管理服务收入中来源于第三方收入的比重将进一步增加，社区增值服务及咨询服务的营业收入也将随之增加。
收购步伐放缓，扩张规模不如预期
通过观察今年收购的17家物业管理服务商，可以发现蓝光嘉宝在巩固西南地区的同时，更加注重拓展布局高价值区域。11月30日，蓝光嘉宝收购上海上置物业集团有限公司并签订合作协议，扩张蓝光嘉宝在华东区域品牌影响力。
对于收购物业公司的质量，蓝光嘉宝有严格且明确的标准，近期收购的德阳洋洋君安、上海上置、北京金罗马等物业都是自身成长性、盈利能力、市场扩张能力强的优质物业管理服务企业。
上海上置拥有高质量且多元化的业务组合，打造星级酒店，高端住宅，优质商业的同时，致力于跨领域打造产业园区，布局国际教育，整合社区医疗资源； 德阳洋洋君安物业项目优质，客户满意度高，集中于四川，有利于蓝光嘉宝巩固西南地区的物服企业地位；而北京金罗马物业虽处北京外环，但其是一家提供高档住宅物业服务的专业企业，且旗下拥有众多优质项目，因而有助于蓝光嘉宝服务持续深入华北地区物业服务市场。由此可见，蓝光嘉宝倚靠合作企业的运营背景和经验，物业服务将积极向不同业态领域发展，企业市场化步伐也将加快。
另一方面，我们也观察到蓝光嘉宝快速扩张下营业收入及毛利润增长水平却大不如前，主要表现在企业物业管理服务来自第三方的单位在管面积营业收入下滑，未来促进企业新增在管面积区域的协同发展，可能是蓝光嘉宝提高营收利润增速的突破口之一。
同时，一些金融机构指出相对于分散化的并购，蓝光嘉宝需要转向更大的收购，从而可以提高整体管理质量，提供更高的利润保证等，并为企业提供更好的协同效应。此外，蓝光嘉宝收购步伐放缓,预期今年仅达全年目标约60%，企业拓展规模不如预期，这也是蓝光嘉宝营收增长减速的原因之一。
主业盈利下降，锁定增值服务
整体而言，因受公司规模拓展的影响，蓝光嘉宝的成长能力有所波动，营收毛利润增速及净资产收益率的大幅下降。
图2 2016-2020H1蓝光嘉宝盈利能力
来源：2016-2020H1蓝光嘉宝年报及半年报
如图2所示，2016年至2019年蓝光嘉宝的毛利率整体呈稳定上升趋势，2020年上半年毛利率也实现了同比的上升，这同样归功于社区增值服务及咨询服务收入的增加。从净资产收益率来看，该指标由2017年的53.89%大幅增长至2018年的67.4%后，变呈现持续的下降，这也是由于蓝光嘉宝收购性拓张战略所导致的，具体表现在企业来自第三方平均单位面积物业管理费用收入的持续下降。
从结构收入来看，蓝光嘉宝的物业管理服务收入占比大，为54%，但是毛利率占比只有43%；而咨询服务收入占比为24%，毛利率所占比重却高达37%。此外，社区增值服务收入占比21%，毛利率占比20%，也明显高于物业管理服务。
蓝光嘉宝盈利能力最强的咨询服务，近几年咨询业务收入增速的提高助力企业整体的发展，主要包括协销服务、物业承接查验服务、 以及向物业管理公司提供的咨询服务三个部分。其中，协销服务在总收入中占比最大，主要负责帮助物业开发商筹备营销等活动。
图3 2016-2020H1蓝光嘉宝偿债能力
来源：2016-2020蓝光嘉宝年报及半年报
从图3可知，2016年至2019年蓝光嘉宝的资产负债率分别为62.40%，58.62%，63.00%，35.45%，四年总体下降了约27%，财务结构风险有所减少。截至2020年上半年，蓝光嘉宝资产负债率为35.76，同比下降30%。今年来资产负债的极速下降也得益于母公司资金的支持，以及收购型的发展策略。
从偿债能力来看，流动比率的自2018年之后快速提高，从1.17上升至2.49. 2020年上半年，流动比率为2.41，同比上升1.82. 由此看来，蓝光嘉宝的短期偿债能力明显加强。而长期负债方面，负债总额逐年增加，但相对于企业营业收入，长期负债规模及负债压力较小。
而为矫正房地产企业盲目扩张的粗放型发展方式，作为房地产市场长效机制重要内容的“三道红线”融资监管新规的提出将一定程度一致行业的发展,三道红线”就资产负债率，净负债及现金短债比作出了明确的限制。截至2020年三季度末，而作为蓝光嘉宝的母公司蓝光公司，净负债率由上半年的105.6%下降至97.6%，虽然实现从红档降为橙档，但蓝光公司仍面临其他两道红线的难题，有息负债全年增速将限制在5%以下。
随着新冠疫情的好转，第三季度蓝光加快了竣工节奏，大幅度带动了业绩的增长，全年业绩具有弹性，第三季度实现营业收入155.7亿元，同比上升16.7个百分比。同时，拿地节奏放缓后，公司负债压力有所减轻，表现在剔除预收账款后的资产负债率下降至70.6%，因而，预计蓝光嘉宝受母公司负债限制影响较小。
多元化智能转型引领行业趋势
自2015年起，蓝光嘉宝就基于互联网，物联网及人工智能，实现了多场景的设施服务的智能化升级，给业主带来更加优质服务的同时，为企业的降本提效，实现社区运营价值。
其中，基于物联网技术开发的ECM系统物业设备管理应用，各种传感器采集包括水电，电梯，车场闸道，环境，消防，监控等十大设备状态，通过网络设备传输到服务器进行处理和呈现，并通过数据处理和分析来解决物联监测发现的问题，并指导和提升物业服务。
从能源监控、居家安防、环境控制等七大方面打造舒适便捷的智能化服务。目前，深化物业服务科技创新转型仍然是蓝光嘉宝提高品牌效应，提升消费者好感度的发展策略。
图4 蓝光嘉宝社区增值服务收入
来源：2016-2020H1蓝光嘉宝公告
由图4可知，2015年至2019年，社区增值服务收入持续增长，特别是2017年之后，社区增值服务收入增速明显提高。据悉，社区增值服务主要包括生活服务，商业物业管理及经营服务，住宅房屋经纪及广告服务。其中生活服务占社区服务收入比重最大，且增长速度最高，2019 年该业务占社区增值服务收入的比重为 70.0%，其次是广告服务。
充分利用贴近消费者生活的优势，蓝光嘉宝通过打造“物业服务”和“社区生活服务”O2O闭环，基于在线缴费、在线报修、小区公告、邻里社交等十大功能模块建立嘉宝生活家平台，不仅提高了物业效率，商家资源的整合，尤其是京东等商家的加盟，，在满足业主足不出户的购物需求的同时，进一步拓展蓝光嘉宝多元化的增值服务体系，实现了社区运营价值。
近期，蓝光嘉宝服务与北京市商汤科技开发有限公司签署合同协议。商汤科技成立于2014年，研发并建立了全球领先的深度平台和超算中心，公司推出了一系列人工智能技术，如人脸识别、图像识别、文本识别、医疗影像识别、视频分析、无人驾驶和遥感等。因此，蓝光嘉宝与商汤科技的携手，有望将图像及视频智能分析、物业特定场景AI算法训练等方面与物业管理服务进行深度结合及提升。
未来，标准化的物业服务有望通过AI技术实现，进一步深化了蓝光嘉宝物业服务在科技领域方面的现代化转型。
高效智能联动绿色社区
蓝光嘉宝致力于绿色智能社区的打造，并作为《智慧社区建设规范》的参编单位，为规范全国智慧社区建设，实现城市高效绿色的发展方式贡献力量。
绿色智慧社区的创建离不开互联网、物联网及人工智能等现代化科技的跨领域探索和研发，让高科技深入融入到人们生活的方方面面，潜移默化的改变传统社区及家居的存在和发展方式，才能全面实现智能社区的打造。“绿色”则体现在通过科技联通，在能源节约，环境保护，区域资源利用效率提高等方面实现的突破。
图5 蓝光嘉宝ECM设施设备管理平台
来源：蓝光嘉宝
蓝光嘉宝联合开发的ECM的系统，基于互联网，物联网，人工智能，大数据分析等科技，为绿色智慧社区的搭建奠定了坚实的基础。各种传感器采集设备可以实时监测获取物业设备的动态信息，因而可以准确的把握社区的能源消耗情况，检测社区环境质量，实现物资和人力资源的节约，并通过分析数据及时发现风险问题，从而采取合理的应对措施。
此外，蓝光嘉宝社区中其他智能化服务，如人脸识别技术而实现无卡无钥的进出，智能停车服务而避免的车位寻找，企业的节能技术改造等都为社会资源的节约做出了贡献。
智能社区如火如荼开展的同时，安全风险仍然不可忽视。高数据化及信息化的智能家居产品互联互通，需要更强的安全意识思维，谨防智能家居网络的入侵。因而，信息安全技术服务是未来智能家居及社区需要不断加强的重点，也是此前投资者及开发商在开发生产环节容易忽略的地方。
