2019年的“餘額”已經不多，進入第四季度房企搶收衝刺的關鍵時期，房地產市場的走向備受關注。在“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”及“著力防範房地產金融風險”的政策基調下，2019第四季針對房地產市場的精準調控將延續。與此同時，前三季度全國重點城市商品住宅成交規模同比回調，價格漲幅環比回落，預計第四季度重點城市房地產市場壓力將持續增大。
政策面：“穩地價、穩房價、穩預期”政策基調將延續
- 全面密集調控持續從緊
2019年堪稱房地產政策發佈最密集的年份，據統計，前三季度樓市調控415次，同比上漲7.8%。“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，體現了政府控制房價上漲、確保房地產平穩健康發展的決心，特別是“防範房地產金融風險”在2019年以來也被反覆提及。
- 貨幣政策精準調控效果顯現
前三季度，在貨幣政策進入寬鬆週期的同時，房地產被分而治之。數次降準、房貸利率掛鉤LPR改革過程中針對房地產行業資金定向監管繼續從緊。防止“大水漫灌”的精準調控，明確“房貸利率不會降低”。第四季度，房貸利率LPR改革正式實施進入平穩過渡階段，未來預計在保證首套房貸款利率較為寬鬆的前提下實現精準調控。
“穩地價、穩房價、穩預期”的全面調控要求，加之金融政策持續收緊，在四季度仍然會繼續堅持，在保障首套自住購房需求的基礎上，金融監管政策基調預計仍從嚴從穩，並“因城施策”精準調控。
供給側：商品房開發增速回落 土地資源進一步盤活
2019年前三季度，全國房地產開發增速持續回落，自三季度以來，在融資渠道不斷受限，銷售業績增速放緩的形勢下，企業投資態度趨向謹慎，土地競拍熱度明顯下降。
- 房地產開發增速持續回落
據國家統計局公佈數據顯示，2019年1—8月份，全國房地產開發投資84589億元，同比增長10.5%，增速比1—7月份回落0.1個百分點，開發投資連續4個月下降。1—8月份，房地產開發企業土地購置面積同比下降25.6%，降幅小幅收窄；房屋新開工面積145133萬平方米，增速回落0.6個百分點至8.9%，帶動開發投資增速持續回落。
資料來源：國家統計局網站
與此同時，在土地市場，房企拿地積極性明顯減弱。據中指研究院統計數據顯示，7-9月代表企業拿地金額環比均降，8月和9月單月拿地面積同比降幅也均超30％。2019年前三季度，全國300個城市共流拍398宗住宅用地，總規劃建築面積為3796萬平方米，並呈現逐月提高走勢。
- 土地資源有望進一步盤活
值得關注的是，第三季度房地產供給側改革取得關鍵性進展。集體經營性建設用地入市在法律層面及稅收機制層面得到確認、國有建設用地二級市場配置通道進一步打開。土地資源有望進一步盤活，對未來土地一二級市場供應格局將產生重大影響。
市場端：重點城市房產成交回落 市場壓力有所增加
- 總體成交回落 三季度以來市場觀望氛圍濃厚
1—8月份，商品房銷售面積101849萬平方米，同比下降0.6%，降幅比1—7月份收窄0.7個百分點。2019年以來銷售面積增速一直處於負增長，近期降幅有所收窄。8月下旬部分房企為迎接“金九”的來臨，開始降價或打折銷售，帶動銷售面積小幅上漲，降幅收窄。8月份，商品房銷售面積13066萬平方米，同比上漲4.7%，商品房銷售價格為9364元/平方米，環比下跌0.03%，商品房銷售價格迎來近4個月首次下跌。
資料來源：中國統計局網站
據中指研究院統計數據顯示，2019年前三季度50個代表城市商品住宅月均成交規模降至2015年同期水平，其中各季度成交面積同比均有所下降，特別是三季度以來購房者觀望情緒濃厚。其中，一線城市三季度以來月均成交面積同比下降8.1％。三線代表城市三季度月均成交面積在33萬平方米左右，同比下降約6％。二線代表城市月均成交面積有0.3％的小幅增長。
- 三四線城市棚改紅利接近尾聲 一二線城市多元供給格局形成
2019年隨著棚改總量下降以及貨幣化比例的下降，對於棚改政策影響較大的三四線城市樓市的“託底效應”有所減弱，第四季度三四線樓市面臨較大壓力。
根據財政部公佈的2019年“城鎮棚戶區改造計劃”改造目標總套數為285.3萬套，同比2018年目標值580萬套下降49%，同比2018年實際完成626萬套下降53%。
與此同時，在一二線城市中，普通商品房以外的多元化供給的趨勢明顯，限價房、共有產權房、公租房、集體租賃住房等政府主導的住宅產品入市，對穩定房價有積極作用。
進入第四季度，“房住不炒”的定位下針對房地產的精準調控將延續，與此同時，全年業績壓力及資金面壓力的提升將進一步加大房企壓力，第四季度房價漲幅有望繼續回落。一、二線城市市場需求與去化放緩趨勢明顯，三四城市由於棚改紅利的結束與前期需求透支，市場將面臨較大壓力。
