RET睿意德董事索珊
商業地產的賽道上，現在是絕對積壓，都衝在一起了。看起來壓力很大，但是有一個值得欣慰的就是技術相對於社會發展是快變量，文化和人的變動和組織的變革是慢變的，因為文化。
高拯坤/發自北京
9月29日，一場圍繞“突圍·創變 新模式下的‘舍與得’ 2020中國商業地產&物業管理創新峰會”在京召開，論壇由中國房地產報、中國房地產網、中房報新媒體、中房智庫、商業中國、物業中國主辦。
會上，RET睿意德董事索珊以“商業地產本質思考與新定位策略”為主題發表了演講。在她看來，建立商業地產認知體系尤為重要，然後是方法論和知識技能。如果看不透商業地產底層的東西，就無法做出準確的評價。
索珊認為，商業地產必須從資產的角度做評估，這個空間是存量，是地產的價值。在地產基金投資策略上，原材料的附加值越高，資產收益增值就越大。換句話說，觀察商業地產時，不要單純地看引入了某個奢侈品牌或者做了什麼，而是要看這個動作對於資產收益的影響。
索珊還從資本層面對商業地產價值進行了對比，她表示，辦公物業和居住型物業對經濟震盪的相關性是正相關，而且密切相關，但是商業資產往往是滯後的。商用資產作為資產的投資價值來講，會比其他的物業更抗風險，收益更平衡，但是收益空間會比較小。
為什麼商業地產會相對複雜？索珊認為，商業是平臺價值，是基於地理位置做內容和消費者之間的匹配，其複雜性也正是體現在這裡。
這些都是商業地產底層的邏輯，換句話說，想要建立完整的商業認知體系並不容易。索珊說，做住宅的開發企業，拿到物料之後，只要資源非常豐厚，在增長期是必定獲益的。商業與此不同，是通過後期運營，涉及運營空間、審美，還有無限的刺激交易產生。這也是為什麼商業地產行業長期缺人。
對於增量和存量索珊同樣有自己的看法，她說，在開發階段，產品力一定是趨於大膽，但是到了存量，一定是運營起到的附加值越高，資產的價值越高。也就是說，增量一定是先看產品力，存量一定看運營附加值和它的穩定收益。
索珊說，如果我說一個現象本身，對大家的情緒不會有影響，但是我說的是一個價值觀的時候，勢必會對你的情緒產生影響。換而言之，每一個奢侈品本身背後都是輸出內容和價值觀去影響他的消費者。現在為什麼國內很多品牌沒有做到，是因為並沒有把力氣花到塑造本身上。
對於當下，索珊稱，商業地產的賽道上，現在是絕對積壓，都衝在一起了，商業地產調用的知識儲備是非常高的，這個時候實體人還有機會嗎？看起來壓力很大，但是有一個值得欣慰的就是技術相對於社會發展是快變量，文化和人的變動和組織的變革是慢變的，因為源自於文化。
索珊解釋說，現在技術已經非常快地發展到前面去了，但是人的能力還夠不上，在所謂人工智能年代，我們並沒有辦法承接這樣的技術在實體當中應用，是因為我們的空間、我們的貨、我們的人，以及信息化的基礎建設還沒有完成。
看清楚了商業地產的底層邏輯和瓶頸，索珊判斷，國內的商業地產還有5至15年的增長期，原因是從人口，城鎮化每提高5個百分點給銷售收益的增長是確定的，中國線性發展雖然在往上升，但是仍然有非常大的空間。
在當前的這種格局下，索珊對於商業定位同樣有自己的看法。她說，大家必須站在更高的地方，更遠的地方，更長週期來看自己的項目應該是什麼，這裡有跟未來的關係，跟城市的關係，跟趨勢跟產業跟交通文化的關係。
