不知從何時開始，有人開始因為外賣的配送範圍內沒有喜茶而搬家，也有人因為住宅區域內連開了幾家盒馬鮮生自己家卻不在配送範圍內，而舉起了維權大旗。
當被現代這種快速更迭的選房理念震驚的同時，我思考了一個問題：長遠來看這樣是不是最好的選擇？
我覺得不是，因為商鋪在選址思維上，與居住思維還是有區別的，長期居住還是要考慮各類資源的匹配，想真正做到”常住久安”，還是要回歸居住，不要本末倒置的去做選擇。
物業管理、區域規劃、容積率、戶型...這些才是與房子和我們更切實相關的問題，也更值得作為一個衡量標準幫我們去選房。
以此為出發點，我們今天來聊——得房率。
關於得房率
一個粉絲有段讓他憤憤不平的買房經歷。在售樓部看樣板間時，置業顧問說房子的得房率在80%，結果等到付首付時，才發現實際得房率還不到75%，明明跟朋友買的房子一樣大，自己得到的面積卻比別人小，再想想兩三萬一平的房子，有幾十萬花在公攤上，這令他非常不開心。
得房率到底是什麼？怎樣計算呢？
得房率：是套內建築面積與房屋建築面積的比率。
購買房屋時，我們合同上的銷售面積（房屋建築面積）並不等於我們得到的室內實際居住面積（套內建築面積），因此，得房率算出的就是一個我們買到又實際居住到的面積比例。
如果要具體計算，我們還要搞清楚套內建築面積和銷售面積的組成。
套內建築面積=套內使用面積+套內牆體面積+陽臺面積
銷售面積（也稱套型建築面積）=套內建築面積 +分攤的公用建築面積（俗說“公攤面積”）。
公攤面積：包括兩部分，其一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室以及其他功能上為整棟建築服務的公用用房和管理用房建築面積。其二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。
這裡舉一個非常通俗的例子，我們在超市的冰鮮區買到的冷凍海鮮，這樣冰凍的蝦均勻的被一層冰裹在其中，而最終我們稱重支付的是蝦+冰的重量，和蝦在一起的冰塊，就這樣賣上了和蝦一樣的價格，而我們卻只能吃到蝦。
這裡冷凍蝦就等於房子，而蝦就等於我們所說的實際居住面積，裹在外面的冰就是讓我們感覺非常可惜的公攤面積。
關於公攤面積，其中也有很多故事，也曾屢屢有傳言說“取消公攤”，但故事輾轉發酵後，往往都是黃粱一夢，最後，公攤的單該買還是要買。
因此，既然我們得不到的房率100%的房子，那至少也要知道不同房屋產品，對應的得房率為多少比較合適：
7層以下多層住宅：88－95％
7-11層小高層住宅：85－88％
12層及以上高層住宅：65%－85％
寫字樓：55－60％
一般來說，75%是比較普遍的得房率。
得房率貓膩多
首先，得房率最簡單的獲知方法就是求教置業顧問，一般得房率比較高的項目，也會被當作產品優勢優先介紹給購房者，但如果得房率不高，我們可能會得到比較含糊的答覆，比如：得房率大概是75%（可能只有71%），賣房這塊，置業顧問的話術，四捨五入都是入。
如果對置業顧問的答覆表示質疑，我們也可以通過查看戶型圖自己計算，比如我們看到的戶型圖上一般都有尺寸標明，這樣我們就可以通過計算每間房間面積，然後相加算出套內面積，然後根據戶型圖給出的銷售面積進行得房率計算。
戶型圖
如果遇到戶型圖沒有尺寸標註時，我們也可以向置業顧問討要合同頁上帶尺寸的戶型圖，或者可以在公示區查看項目的規劃圖，這些都會有每個房間清晰的尺寸標註，稍用點心我們就可以計算出套內面積，算出得房率。
規劃圖
這裡要提醒大家，在計算得房率時，非封閉陽臺只計算一半面積，飄窗部分全部不計算面積，因此如果置業顧問和你自己的計算結果有出入，可能就是置業顧問把這些不計面積或只計一半面積的空間加上了。
比如下面這個例子：
戶型圖上標註出了，計一半面積和不計面積的黃色和綠色，這些部分在計算得房率時，除了黃色部分的一半面積會計入，綠色是不被納入得房率的計算的，可是到了置業顧問這裡，這些面積基本都會一平不落的加在房屋面積中計算得房率，因此，得房率自然而然的就高了。
還有一些打著“零公攤”噱頭的房子，其實也是把一些贈送面積拼拼湊湊，得出一個百分百的結果，但實際並不存在什麼100%得房率的產品。
只要換個算法，一套高得房率的房子讓你買到就彷彿人生贏家，只有實際居住後才會留下悔恨的淚水，因此，想要獲知正確得房率，一定不要輕信宣傳，務必親自下場計算，買個心安。
什麼在影響得房率？
上文提到有粉絲表示，明明要買的房子和朋友的一樣大，但實際面積卻小了很多，很顯然就是得房率在作祟，根據得房率的計算方法，我們可以知道，同樣面積的戶型，套內面積越低，得房率就越低，反之，公攤面積越大，得房率就越低。
下面我用幾個現實舉例來說明得房率高低的問題。
先說粉絲的案例，她和朋友家都是89的小戶型，一樣的層高不同小區，但自己家卻比朋友的小，這還可能和樓層面積和住宅戶數有關，粉絲的小區每層3戶，每層總面積為300平方米，而朋友的小區每層有4戶，每層總面積為400平方米，雖然公攤面積差不多，但由於樓層面積更大，因此得房率就更高。
有些時候即使是同一個小區內，也會產生得房率的差異。
比如都是18層小高層的小區，小區邊緣靠近馬路的幾棟建築建設了三層的底商，其他則為純住宅建築，那麼這幾棟帶了底商的住宅公攤，就會比小區內純住宅的建築要大，為什麼呢？因為帶底商的住宅部分電梯要穿過商鋪部分，這部分的電梯井公攤是被納入住宅區域的，而這就導致這一棟的住宅公攤，要比純住宅的公攤大。
還有我們說的多層住宅往往得房率比較高，也有一部分原因是減少了電梯面積的原因。通常多層只設置樓梯，並且走廊與樓梯面積相重疊，並且由於總戶數少，所需設置的各類公攤面積也比較小，因此得房率就比較高。
而高層住宅不但需要設置電梯，樓梯還需要被設置為防煙樓梯間，高於54米的建築，則需要設置不少於兩個安全戶口，也就是至少兩個樓梯，樓梯間前室面積還不得小於4.5平方米。
以上還只是樓梯電梯面積，如果再加上連廊、水井、電井等，高層每層的公攤面積都會大於多層，雖然有人會說，高層住宅戶數更多，平均下來公攤面積應該被稀釋了，為什麼還會更高呢，因為即使層數提高，但每一層實際需要公攤的面積並沒有減少，即使面積增大的公共用房、入戶大堂等，由於戶數增多會稀釋這些公共面積，但基本聊勝於無，難以彌補上述每層增加的公共面積。
總結一下，影響得房率主要有以下四個方面：
①房型結構（幾梯幾戶）。例如一梯多戶可能與一梯二戶需要分攤的公用面積相差無幾，可戶數增加了，總套內建築面積增加了，則每戶需要分攤的公用面積就會減小。
②樓盤形態。一般來說高層得房率最低，小高層次之，多層則得房率較高。
③物業類型。一般來說板式得房率最高，疊式次之，點式則較低。
④公共活動區域大小。一般來說，高品質的物業多建有高挑大堂，寬敞電梯、室內車庫，這些都會佔用到大量公攤面積，故得房率相對較低。
得房率越高越好？
看到這裡，請不要以為，得房率越高越好，買到的房子得房率越高，錢花的越值。
因為公攤面積始終存在，也是我們必然要使用的面積，一味追求高得房率，迎接我們的可能就是不便利的居住問題。
一味追求高得房率，會倒逼開發商在產品規劃設計時壓縮公共面積，比如縮小樓梯和走廊寬度，因此不少維權也由此產生，因為走廊設計狹窄，有些項目會導致相鄰的人家同時開門會衝突。
18年江蘇淮安的蘭亭綠城小區，業主收房時表示入戶門設計不合理，與鄰居一同開門會“打架”，最終多方扯皮，物業讓業主去找開發商理論，開發商則推到設計院頭上，看看這狹窄的過道，最終獲利的到底是誰呢？我笑而不語。
高要求的背後，壓縮的還有可能是小區的各種公共配建面積，大堂面積縮減、梯戶比增高等，為了高得房率，我們付出了犧牲居住品質的代價。
當然，過低得房率的產品顯然也是不合理的。 比如曾有新聞報道，山東高密一樓盤推出後，公攤係數超過52%，如果是100平方米的房子，實際居住面積只能達到48平方米，一半的錢都用在公攤上，這哪裡是買房子，這是買了個寂寞...
作為消費者，對於得房率還是要理性看待，在滿足居住舒適度的前提下，選擇得房率最高的房子，才是最合適的選擇。
