疫情過後，住房租賃市場將走向何方？即使目前市場上有低價的物業流通，房地產資產運營者能否在此刻拿下，大舉擴大自己的規模？利潤的大幅降低，是否意味著失去了堅守的意義？近日，在最新一期青創團學員們的主題討論中，這些圍繞房地產行業的熱點被來自廣深兩地行業內的學員們激烈探討，同時相關問題也得到了時尚集團董事長、青創團創辦人郭奎章的解答。
郭奎章認為，未來將進入後房地產時代，大量的閒置資產，誰有能力運營資產，誰將成為政府，市場的寵兒，但是在當下經濟大蕭條時期，運營者首先要保證自己活下來，今年可以去研究正在變動的市場，等到危機過後，再伺機而動。
房地產行業將從資產開發向運營轉變
房地產行業裡，房地產開發和房地產運營屬於兩種不同的體系和模式，前者是做大活和粗活的，後者則是做細活的。前者快錢賺多了，一旦做起運營，很容易覺得這種小活沒很大的利潤，也就難以成功；後者雖然能幹細活，但是如果拿不到廉價的資產，那成本就無法控制。
中國的房地產開發經過這20多年的高速開發，產生了大量的空置房。加之受此次疫情的衝擊，會有一批物業貶值、空置、被拍賣投入市場。基於此，我認為房地產行業將從資產開發模式向資產運營模式轉變，而時機就是未來二三年。
不過，這是不是意味著房地產運營從業者可以馬上出手？在我看來，這要綜合考慮幾個因素。一是要看空置率，任何產品，當它大量、長時間地被閒置不會使用的時候，這就是生產過剩；二是任何一項有價值的物業收益率一定要超過5個點，才有被交換價值，如果低於這個數值，利潤可能都不夠成本的利息。
當然可能有些人會說，為了應對疫情的影響，國家出臺財政政策穩住經濟，這反而又會推動房價又漲一波。我認為這很難成為現實。這次國家投入的資金主要有兩個去處，並且會嚴格控制去向，一個是給中小型企業，而且是以生產型的企業為主，不會進入房地產行業和股票市場；另外一個是進入到基礎設施建設，包括5G、大數據等。
在座的各位青創團學員目前可能沒有資本基礎，但大多已經有一定的房地產運營經驗。在以住房租賃為主的將來，擁有運營基礎的你們很可能就要進入食物鏈的終端，變成房東。
“今年明年都不是買的時候”
經濟危機衝擊的是各行各業，當然也包括大家從事的房地產運營行業。我們也將在今年的四、五月開始看到市場進入消費低迷期。因為大量的裁員和倒閉潮後，大家除了最基本的生活消費外，都不敢花錢。當人們不敢消費時，產品賣不出去，就會進入更新一輪倒閉潮。
回到住房租賃市場也是如此。運營者即使目前拿來的房子很便宜，但因為沒有消費市場，也就很難挺過這個漫長的“冬天”。這也是我前幾次活動一直強調的，“今年不動，明年少動，後年快動，大後年快跑了。”這是否意味著跟我上面強調的“時機是當下”矛盾呢？其實並不然。
今年我們可以去聚焦，務虛地談，去研究，去模擬自己的理念到底對不對。明年開始探索性地操作，但還不是“啪”地一下買了，要注意，明年都不是買的時候，後年才能悄悄地動。等你買完之後，正是經濟開始復甦時。因為等過了三年以後，人們的恐懼心逐漸會衰退，過去使用過的產品開始折舊完，消費慾望也逐漸復甦，新一輪的經濟增長開始。消費有了，你在這個時候可以正式啟動你的項目。
這是一個必經的過程。現在還在房地產運營行業裡的人，要做好未來兩三年內，收入降低50%的心理準備。期間，你會發現你目前的一些產品在市場的反響不是更好，而是更差。此外，還要做好別的準備，積極地跟房東保持溝通，把高耗能、低收入的產品儘量減掉。做好了這兩個縮減後，如果手頭還有現金的話，就可以把錢存入安全的大銀行，活下來，靜等市場復甦那一天的到來。同時，也要堅信，你今天即使利潤減少，但仍然是有價值的。這就好比你以前能年賺1000萬元，今年只能賺100萬元，但這100萬元到明年可能就值1000萬元。
