2018-06-26
从南通开发区最贵的地方开始
2017年9月1日，碧桂园在南通开发区拍出地王，楼面价达到14672元/平米，地块位于瑞慈医院北、南通壹城东、常青路西、科兴路南。项目名称为碧桂园崇州府，目前的开盘放风价2.5万/平米。
该地块位于南通的五山板块,南通公认的豪宅区，既然是豪宅区，我们先去看下距离碧桂园土拍地块不远的，五山板块第一豪宅:顺发御园。
豪宅确实气派，一看就给人一种凛然不可侵犯的感觉。
豪宅确实漂亮，但是价格也让我们着实吃了一惊。目前顺发御园的均价为4.2万/平米，完全属于富人的改善型住宅。
顺发御园的对面是另一豪宅：山水壹号，气势也是相当了得。
小区环境非常美，绿化率50%左右。价格同样不是普通投资者考虑的,独栋几千万，联排700~900万。不少名人以及南通当地的富豪都是这里的业主，售楼处还有名人墙的展示。
碧桂园拿的地王距离山水壹号不远，不过其中间隔了若干七七八八其他建筑，落差相当大，而且和瑞慈医院靠得太近。
市北高新的项目离地铁口都很远， 配套明显不足，在没有什么卖点的情况下，售楼处只好以精装标准和自己项目所处的自然环境来进行宣传。
随后我们去了正在建设的高铁西站。投资者对港闸区的关注无非是因为高铁西站的建设。
这里除了工地之外，周边一片荒芜。没有十年八年是不会有什么起色的。
投资确实要看预期，但是如果什么都没有，光停留在对一片荒地的预期，风险就太大了。高铁本身就是为了交通便捷，但是买房不会为了坐高铁，非要买在荒凉的高铁站旁，捍卫自己的预期。房产投资需要具备五大要素，没有这一些要素，买房就失去了意义。
一份重要文件的启示
2018年5月7日，“国家发改委”在官网上公布了四部门联合签发的“关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见”，意味着国家对于“高铁新城”政策发生了重大变化。
联合签发文件的四个部门是：国家发展改革委、自然资源部（原国土部职能并入了该部）、住房城乡建设部、中国铁路总公司。
之前，各地政府一般会在郊区、新区规划高铁站，围绕高铁站规划高铁新城，希望通过“高铁新城”的带动，实现城市的快速扩张。在这个模式里，高铁站往往发挥着过于重要的暗示作用，吸引大量人力物力去抢占预期的市场，政府财政同时也获得巨大利益。但是很多高铁新城在运营多年以后，由于基础过于薄弱，人口增量缓慢，长期缺乏人气，造成实际上的失败，很大程度上浪费了资源。这份重要文件的颁布也进一步提示了布局高铁新城的风险。吸引不了人口增量，盲目扩张就没有意义。买房不是为了坐高铁，买房是为了孩子上学，自己上班方便。没有完善的配套，只去布局高铁站附近，会有很大的风险，而且高铁站附近本身炒作成分就大，价格更不能反映价值。
关于南通的考察情况，请继续关注我们后续的文章。
在新发布的“指导意见”里，以下内容值得注意：
1.量力而行、循序渐进、有序发展，防止盲目追求规模和大干快上。
2.避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。
3.新建铁路选线应尽量减少对城市的分割，新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区，确保人民群众乘坐高铁出行便利。高铁车站建设要规模适当、经济适用，切忌贪大求洋、追求奢华。
4.坚决防控单纯房地产化倾向。
5.大城市高铁车站周边可研究有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能，中、小城市高铁车站应合理布局周边产业，稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。避免沿线临近站点形成无序竞争、相互制约的局面。
6.量力而行，尽力而为，严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域，可适当控制预留远期发展空间，避免摊子铺得过大、粗放低效发展。中小城市不宜过高预估高铁带动作用，避免照搬照抄大城市开发经验，硬造特色、盲目造城。新建铁路站场实施土地综合开发的，应当严格执行土地综合开发的边界和规模要求，扣除站场用地后，同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制，少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。
7.充分认识防范化解地方政府债务风险的重要性和紧迫性，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线，切实防范高铁车站周边开发建设带来的地方政府债务风险。防止脱离地方财力实际搞开发。
8.自然资源、住房城乡建设主管部门要依法依规对高铁车站周边开发建设严格进行管理，适时组织评估，严控建设规模和时序，加强用地监测，严肃查处违法违规批地用地行为和建设行为，并进一步做好房地产市场监督和管理。
