去年9月份清盤的天都城濱沁公寓，以約1萬4的單價，創造了27118戶登記，0.66%中籤率的記錄。
現在，星橋板塊又一地鐵樓盤中建錦繡越府即將入市，離地鐵口更近，又是毛坯現房，還有綜合體配套，是否能再創火爆呢？
PART1 | 樓盤概況
中建錦繡越府位於餘杭星橋南路與天都路交叉口。由央企中建八局全資子公司中建東孚負責開發，這也是它在杭州的第一個住宅項目。
現場沙盤實拍
項目總戶數960戶，由26幢聯排、4幢洋房、5幢高層組成，其中聯排中間套160方、邊套180方，共172套房源。
洋房共168套房源，主力戶型為125、135、145、155方，頂層為頂躍，可以躍層部分約20平方。
高層有100方和110方兩個面積段戶型，共580套房源，其中1#樓3-16層是自持部分，其餘1、2、17-12層對外銷售。
項目高層外立面為真石漆為主，下面幾層是同色石材幹掛，顏色偏老氣，老必個人不是很喜歡。
工地實拍
雖然容積率只有1.5，但由於採用了高低配設計，留給小區內部配套和綠化的空間不多，只有環形跑道和兒童遊樂區等。
現場沙盤實拍
老必4月中旬跑盤時，項目施工已到收尾階段，踩盤時置業顧問透露本來預計是去年11月份開盤，後來改成了今年5月份，然而必有房上最新消息又變成預計6月份開盤，希望後面不要再跳票了。
售樓處、小區實拍
預計今年下半年毛坯交付。
PART2 | 區位環境
處於丁橋與臨平之間的星橋，經常被忽視，除了偶爾刷屏的天都城，並沒有太多存在感。
錦繡越府附近的藕花洲大街是臨平最早聚集人口和各類工商業的地方，可以說是臨平最老底子的一條街。得名於宋代詩人道潛詩句“五月臨平山下路，藕花無數滿汀洲”。
藕花洲大街實拍
時過境遷，藕花洲大街如今的面貌已然落後於時代，街道兩旁的風情讓老必有種穿越回老家縣城的錯覺。
好在藕花洲大街整治工程終於來了，據招標公告顯示，藕花洲大街（星都大道—東湖路）道路整治工程道路全長約6.2km，整治後道路為雙向六車道，整治內容為道路、橋涵、交通、給排水、管線、路燈、景觀綠化提升、重要節點打造等，總投資估算約13億元。
另一條連接臨平與丁橋的主幹道臨丁路也在升級改造中，臨丁路附近還有一處商務集聚區，已有元星大廈、八豐大廈、中丹大廈、博鴻大廈和工力大廈等五座建成大廈，未來有望成為星橋CBD。
老必在附近轉了轉，確實各處都在大拆大建，待到地鐵開通、蘇寧開業，星橋的城市界面會有質的飛躍。
拆遷現場實拍
PART3 | 戶型點評
項目高層是兩梯四戶設計，得房率約78%，採光不錯。
高層全部是三房兩廳兩衛，其中A/D是110方，B/C是100方。
A戶型三開間朝南，廚房客餐廳一字排布，通透性不錯；C戶型與A戶型佈局一致，主要是主臥面積小了一些。
B戶型相比之下就要遜色些，通透性不如A戶型，主臥的衛生間也是暗衛，衛生間的尺寸也較侷促。
D戶型的通透性也不錯，但暗衛問題還是無法迴避。
洋房是一梯兩戶設計，得房率85%，洋房佔據了小區正中的位置，採光和綠化都不錯。
洋房有125/135/145/155方四個戶型。
A戶型三房兩廳兩衛，南向面寬不小，客廳也可以自行隔出一個獨立書房。B戶型佈局與A戶型一致，只是客廳、臥室等空間縮水一些。
C/D戶型分別是A/B戶型的頂躍版，除了樓上多了一個房間，還贈送了不小的屋頂露臺面積，據置業顧問介紹，這個露臺是可以作為頂躍業主私享空間的。
現場實體樣板房雖然已開放，但不許拍照，恕老必無房與各位分享。
PART4 | 周邊配套
老必製圖
商業
商業配套的缺乏一直飽受星橋居民詬病，附近只有一個較大的農貿市場，好在小區對面就有在建的七彩小鎮。
星橋農貿市場實拍
更重要的是星橋地鐵站上蓋規劃的蘇寧綜合體，根據公示，該項目將打造成一座涵蓋蘇寧易購廣場、智慧辦公、智慧住宅等業態的大型地鐵上蓋綜合體，建成後應該能改善星橋板塊商業不足的現狀。
學校
星橋中心幼兒園、星橋第一小學、星橋中學都在500米內，雖不算優質，好在離家近。
星橋中學實拍
醫院
小區附近就有星橋社區醫院，該醫院同時還有餘杭區第一人民醫院星橋院區、浙醫二院餘杭分院星橋院區等多個牌子。
星橋社區醫院實拍
交通
在建地鐵3號線星橋站，就在小區對面，直線距離約80米。
3號線線路圖
休閒
除了附近“假裝在巴黎”的天都城，項目西側還有一個杭州市最大的體育公園——杭州跑步中心（臨平體育公園），將原來幾條鐵路環繞的廢地，成功升級成休閒運動的好去處。
PART5 | 價格&競品
星橋板塊除了錦繡越府，待上市的還有兩個樓盤。其中18年3月拿地的廣廈住宅項目，成交樓面價17315元/㎡ ，溢價率 44.30% ，按照現在的限價虧得底褲都不剩，所以兩年過去了，上市依舊遙遙無期。
另外一個就是19年9月份拿地的蘇寧商住項目了，樓面價為8011元/㎡，溢價14.4%，新房精裝限價24000元/㎡（含3000元/㎡精裝）。
該項目規劃今年3月份已出，一期規劃15幢高層住宅，二期規劃商業辦公。住宅部分面積69504㎡，住宅建築面積171612㎡。其中高層住宅的1-10、15幢規劃為25層，11-14幢規劃為26層。
參考蘇寧項目毛坯限價，錦繡越府高層均價應該也是2萬1，置業顧問的口徑也是2萬1。
二手房方面，附近小區成交價也就在2萬出頭，倒掛？不存在的~
PART6 | 值不值得搖
總體來看，中建錦繡越府除了地鐵口毛坯現房之外乏善可陳，戶型硬傷不少，配套目前也還都是小鎮級別，城市界面也是城鄉結合部的感覺。置業顧問口中“萬人搖”的場面估計並不會上演。
但對於城東的剛需，在2萬上下這個價位，錦繡越府確實也沒有什麼有力的競品。
