北京商報訊（記者 盧揚 王寅浩）10月29日，貝殼研究院發佈《2020城市剛需購房報告》（以下簡稱報告），報告首次盤點了主要城市“剛需上車基準線”。其中，一線城市北京（350萬）、深圳（345萬）和上海（295萬）剛需上車門檻最高，廈門總價266萬元緊隨其後；長沙、瀋陽、重慶等8城市剛需上車門檻稍低，平均購房總價在百萬以內。
此次報告中，貝殼研究院基於貝殼找房數據平臺近1年來剛需成交數據，選取4個一線城市、15個新一線城市與11個二線城市共30個城市作為研究樣本，比較各城市剛需購房群體在購房總價、面積、區位等方面的選擇差異特徵；同時，結合調研和平臺交易數據，真實描摹城市剛需群體置業需求和消費趨勢。
貝殼研究院高級分析師閆金強表示，剛需相對彈性需求而言，是指受房價因素影響較小，為滿足城市基本居住需求而購房置業的群體。剛需人群購房資金有限，買房時優先會考慮自我承受能力。
綜合來看，這類人群可以歸納為以下幾個特徵：從置業次數來說，一般是首套房/生活範圍內唯一房產；從置業需求來說，一般是婚房、異地安家、孩子上學、落戶等，有不得不買房的強烈因素；從產品來說，一般是面積緊湊中小戶型，低總價，維持居住的基本配置。
為準確地描摹城市剛需購房狀況，綜合貝殼交易數據維度分析，研究給出了各城市剛需購房“上車線”。
在總價排名前十的城市中，北京（350萬）、深圳（345萬）、上海（295萬）三城領跑，組成了“300萬區間”的第一陣營；廈門（266萬）、杭州（226萬）以超過200萬水平，構成了第二梯隊；值得一提的是，2020年前9月廈門二手房均價40242元/ 平，超過眾多新一線和二線城市房價，躋身於房價一線陣營。
而“160萬”成為第三道分水嶺，由廣州（198萬）、南京（190萬）、寧波（175萬）、東莞（160萬）、蘇州（159萬）五城組成，五城幾乎以超過160萬 “上車價”，擠入城市排行榜前十。
那麼，剛需人群是否是城市購房的主流人群呢？報告從另外一個維度——將“剛需上車價”與城市” 整體交易房價”，進行了對比分析發現，“高房價城市”才有典型的“剛需人群”。
在30個樣本城市中，北京、深圳、廈門、杭州等高房價城市，剛需上車均價顯著偏離整個市場交易均價。其中，北京剛需客戶置業套均總價比全市成交套均價低77萬元，深圳低63萬元。從房屋總價來看，剛需群體存在著充足的居住提升改善空間。
值得關注的是，如果單從性價比角度考慮，“大面積-低價格”無疑是最優的。貝殼研究院此次分析中，“大面積-低價格”剛需友好置業城市包括了成都、青島、武漢、西安、鄭州、佛山、長沙等新一線城市及濟南、南通、昆明等二線城市。
與之相反，北上廣深、廈門和南京，屬於典型的“小面積-高價格”類型，受到供需關係等因素影響，剛需群體上車難度較大，且在居住體驗方面也有待提高。
如何衡量剛需購房者上車難度？理想與現實差距到底有多遠？在貝殼研究院對2987人的在線問卷中，6成左右的受訪者表示，首套房首付款（或計劃首付款）在30萬元以內，而30萬的首付區間，與剛需購房門檻還有著較大差距。
除此之外，由於對資金價格敏感但城市房價又高企，剛需置業選擇更偏向遠離市中心。以北京為例，從空間分佈情況來看，剛需購房群體主要集中在五環外區域，越靠近市中心，成交量越小。同樣，上海表現出類似情況，主流成交商圈主要分佈在中環外，內環核心商圈成交佔比較小。
具體看北京交易情況，剛需熱門TOP5商圈包括回龍觀、長陽、北苑、常營和順義城，集聚了近15%的剛需客戶，其中有“睡城“之稱的回龍觀商圈位居首位，成為剛需客群購房的重要選擇區域。而成都的大豐、廣州的市橋、杭州的臨平等非市中心熱門置業商圈，都成了剛需購房用戶城市生活的“第一站”。
