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■本文作者：王小明 北京在明律師事務所
導讀：據新京報4月22日報道，河北省淶水縣山水醉別墅區業主反映，野三坡景區管委會4月21日下發《關於限期拆除山水醉違建別墅項目的告知書》，稱該住宅區被認定為違建，需拆除，要求業主三天內搬走個人物品。而業主們的損失補償事宜則暫無明確的落實方案，“將督促指導企業制定補償方案，籌措資金，合理補償”。那麼，爭議持續多年的野三坡違建別墅案件究竟反映了這一領域怎樣的現實問題？購房業主的補償權益又該如何得以落實呢？本文，在明律師謹依據相關媒體報道所反映的事實進行簡要的解析……
圖文無關
【要點一：2015年認定的違建別墅現在才處理？】
報道指出，2015年，淶水縣委、縣政府即成立綜合調查組，經調查核實作出處理決定：責令山水醉別墅區項目單位立即停止一切建設和銷售行為；淶水縣住房保障和房產管理局局長停職配合調查。
綜合當時的媒體報道，我們不難發現事實上當地政府早在2015年就意識到了涉案別墅項目存在違規用地情形。
然而在過去的4年多時間裡當地政府卻並未採取任何明確的處置措施，而是將問題擱置。如今卻又要求業主在見到相關《告知書》之日起3日內自行清除所有個人物品，配合對別墅實施拆除。
這樣的“謎之操作”無疑對政府公信力的建設造成了負面影響，是否符合行政法領域的“信賴利益保護原則”值得商榷。
【要點二：涉案《行政處罰決定書》業主可訴！】
根據媒體報道中的《告知書》顯示，淶水縣野三坡景區管理委員會於2020年4月21日作出涉案行政處罰決定書，要求對涉案別墅予以拆除。
那麼，根據《土地管理法》和《行政強制法》第44條之規定，行政相對人及利害關係人有權在法定期限內針對涉案行政處罰決定書申請行政複議或者提起行政訴訟。在權利救濟期限內及複議、訴訟期間，當地政府部門不得對涉案建築實施強拆。
本案中購買別墅的業主雖不是行政處罰決定書的處罰對象，但卻是其利害關係人，別墅房屋被拆除將對其實體性權利義務產生切實影響。故當地政府應當充分履行告知義務並保障業主的訴權，而不是急於要求其配合清理個人物品。
同理，若別墅業主不能於《告知書》要求的3日內清空室內物品，所謂“拆除工作組”的人員也無權未經業主同意“幫助業主搬離物品”。搬離物品事實上屬於行政強制執行階段的一個環節、步驟，而本案在法律層面上還遠遠沒有走到這一步。
【要點三：“先拆了再協商補償？”業主權益究竟如何保障！】
從報道中不難看出，當地政府目前的工作重點在於拆除涉案別墅，但卻對業主的補償問題並未作出具體的落實方案。
那麼，業主的損失補償真的只能由涉案別墅項目的開發商來承擔嗎？在明律師認為以下3點值得關注：
其一，是地方政府主導的清理整治違建別墅專項行動造成了別墅被拆除，那麼提供具備可行性、統一原則的“清理整治違建別墅補償安置方案”也應當被地方政府提上議事日程。僅僅指望涉案企業制定補償方案，顯然不能令購房的業主們安心。
其二，參照徵收拆遷領域“先補償，後搬遷”的法定原則，對此類因歷史遺留原因形成的違建別墅的清理整治，似乎同樣可以借鑑“先補償，後拆除”的處置原則，而不是人為地形成“先拆了再協商補償”的不利於業主權益保護的局面。
其三，違建別墅的建設、銷售已延續多年，地方政府及其自然資源和規劃部門、環境保護部門顯然在相關項目的規劃監督、確權登記發證等工作中存在過錯，本著“有過錯，有責任”的原理，其積極作為確保業主的補償安置權益也是有充分的必要性的。
總之，在明律師主張地方政府在糾偏、糾錯的過程中，不能只將矛頭對準開發商和違建別墅本身。如何真正做到切實保障業主的合法權益，讓“當年合法現在不合法”的違建別墅得到一個公正、客觀的處置結果，是對地方政府依法行政、服務群眾能力的現實檢驗。
一個各方都沒有爭議的認識是，清理整治違建別墅，同樣需要嚴格依法而為，將對無辜購房者的負面影響控制到最低。
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