前言
数字化迭代已经成为推动行业进步的力量，旧世界的地平线在逐渐消失，新的规则和秩序正在建立。未来，服务者必将以数字化技术武装自己，提升未来的竞争力，紧跟上新居住服务时代的步伐。
新居住服务是消费升级、分级的必然要求
从岩洞到高楼、从农村到城市，百万年来，人类居住方式已经产生了天翻地覆的变化，人类对于美好居住与居住服务的追求永不停止。未来，随着城市居住条件的不断改善，收入水平的持续增长，以及技术性能的进一步提升，人类对于更好更智能的居住服务体验将向高阶需求迈进。
随着中国居住条件的改善，住宅短缺已成为历史，房屋供给“总量过剩”的背景下，居民消费能力提升，品质、多元的居住服务需求已经显现。此外，人口结构变化、核心都市圈租赁人口在持续增长，养老需求、租赁需求、房屋更新等各类需求进一步分级。因此，获取更便利、更舒适的居住服务需求成为新居住服务的核心驱动力。
相比需求的快速变化，居住服务领域供给端的改革显得滞后。在传统的居住服务领域，由于居住服务行业本地化、劳动密集型、重线下的行业属性，行业整体缺乏科技化投入的动力，使得居住领域的数字化改造、效率变革远远落后于其他领域。根据麦肯锡全球研究院数据显示，在中国众多行业之中，房地产领域数字化程度不足10分，是数字化程度低、劳动增长率低的洼地。
热力学第二定律中告诉我们，自然界中热运动的宏观过程是具有方向性的，如果没有外界能量介入，分子的运动便会走入无边的“无序”。传统的居住行业作为一个不断运转中的系统，其发展亦符合热力学第二定律。当它发展到一定程度，若不注入新的“能量”，便会逐渐自我消耗，逐渐失去驱动、失去活力。而数字化，便是激活这老迈龙钟的“旧居住”生态、走向“新居住”时代的关键能量。
在资本市场的推动下，房产领域的产业互联网进程进入加速通道。在房地产产业链的各个环节涌现了诸多领先的房产科技公司，通过创新的商业模式叠加数字化工具，加速居住服务领域数字化、消费化变革，改善消费体验与提升行业效率。
是的，当我们讨论居住的时候，我们讨论的远远不只是“居住”本身。
那么，何谓新居住服务？
新居住服务：以数字化全面升级为底层，服务者职业化为中间层，最终推动形成服务效率双提升与消费者体验改善的新居住生态。
在新居住服务时代，旧要素之间的旧关系分崩离析，新的社会关系映射出一个新的立体小宇宙，这个时候，我们看到的世界是一个多面体“魔方”，新居住魔方诞生了。
新居住魔方：魔方有A、B、C……多面，新居住魔方指的是，在数字化的架构下，大居住行业产业链条中的各个主体虽然彼此各为一面，但可通过解构、重构、交互而产生融合，一方面是线上与线下达成融合，另一方面是要素间相互流动、彼此交互，但仍为一个利益共同体，体现其由线性到立体、由独立到融合、由单一到多元的变化。
新居住魔方的第一大特征数字新基建
数字集成推动居住服务行业的基础设施建设
在本文中，新居住服务行业基础设施是指，为新居住服务行业生产活动提供底层支持服务的非实物设施，用以提升行业效率、促进行业发展的服务系统。
同一般意义上的基础设施相同，新居住服务行业的基础设施建设同样具有“乘数效应”，即能带来撬动几倍于投资额的需求和收入。行业基础设施的数字化重构，目的是为了让所有的业务模式、业务流程、组织关系均能基于数据进行驱动，从而解决行业的核心痛点，而这，正是这个饱受诟病与非议的传统行业得以翻身打仗的重要基础。
数字新基建，新在何处？有什么样的方法论支持其构建？以新居住服务中的房地产经纪行业为例，数字化对经纪行业新的基础设施的构造有四个方法论：
（1）基于云架构构建新的技术基础：房产经纪行业的数字化转型绝不仅仅是传统IT系统的建设，更在于向“多云平台”的转化。云基础架构纷繁复杂，将应用软件、硬件以及多重操作系统等均囊括在内。在房产经纪领域，平台承担起新技术基础这一要任，成为搭建行业数字化新型基础设施的第一步。
基于此技术基础，经纪人的作业工具也将经受一番数字化革命。工具革命将以新技术为载体、自动化为表现形式，在经纪人的作业过程中减少非必要的时间损耗、精力损耗，从而大幅提升经纪人作业效率。
作业工具的革命同时意味着作业场景的革命：物理空间被重新构造，数字空间正在成为主流场景。在数字化深化趋势下，物理空间的主要场景——中介门店的场景化交互价值被重新构筑；此外，线上交互具有不受时空约束、低成本无边界扩张的特征，成为全新的“社交”场景，包括经纪人交互场景和经纪人与客户互动界面与场景。
（2）新数据体系和知识图谱的塑造：其一，在全行业的经纪品牌和经纪人之间，在不同品牌、不同店东、不同经纪人间，打破一个个“数字藩篱”，让数据在产业内流动起来；其二，进行数据的规则化整合，统一数据标准；其三，通过挖掘深网数据，扩大知识边界，以增加对行业的认知。
（3）新的生态体系：数字化工具仿若一只无形的造物之手，重新拆解与构造行业内经纪人与经纪人之间、经纪人与管理者之间、经纪人与经纪公司之间的关系，可以预见，在不久的将来，一个合作取代博弈的新的生态体系行将横空出世。
新居住魔方的第二大特征 服务者价值崛起
在大居住领域，不论是房地产流通环节的房地产经纪、房地产代理，还是后服务环节的家政行业、家装行业、物业行业等，均共有一个永恒不变的、也是最重要的生产要素：服务者。在新居住时代，受数字化驱动，服务者这一传统生产要素基于自身不变的价值而产生了新的交互。
以房地产经纪行业为例，由于房屋交易所具有的低频、高价、复杂的属性，人们愿意为房屋交易付出高昂的交易费用。
房屋市场的交易费用一方面在于购房者端原本需要付出的讯息搜寻与传达的费用、信任关系建立的费用、房屋价格厘定的费用、匹配磋商的费用等，一方面在于经纪人职业化的投入、经纪人的社区精耕的投入等。而最终，这两部分交易费用将以消费者的佣金为表现载体，汇合进入实体经济之中。
由于房地产交易的复杂性，无论科技如何发展，都无法完全消弭购房者的交易成本。
从新制度经济学的角度来说，显然，服务者的存在并非要增加交易费用，而是协助整个市场在限制投机主义（Opportunism）、降低信任成本、改善气氛（Atmosphere）、信息不对称（Information Asymmetric）等方面节省了交易费用。
在数字化的趋势下，根据可标准化与否的衡量标准，未来经纪人的功能价值与感性价值将被进一步拆分为两大类别：标准化价值和个性化价值。
经纪人的标准化价值，指的是通过建立行业规范（如行业准入门槛、经纪人执业标准等）、通过SaaS工具、AI技术对经纪人的数字化赋能，建立起的基础的、通用的、可预期的专业能力，从而降低经纪人的个体专业能力方差。
经纪人的个性化价值，指的是在标准化的基础上服务者提供给顾客的“服务溢价”，表现在顾客所能感受到的更好的服务体验和NPS的整体提升。
在新居住时代，服务者职业化将按照标准化时期和个性化时期的路径成长。数字化将减小服务者方差，服务者的个性化交互价值也将更加凸显。
未来通过平台的数字化赋能而具备了标准化价值的服务者，将在个性化价值上各展所能，而能借助数字化工具将个体服务者价值发挥到最大的经纪人，将是新居住时代的最大受益者。
新居住魔方的第三大特征 服务的无边界扩张：产业互融
社会演进历史来看，技术进步与革命将不可避免的带来社会产业的细分与产业链的进一步专业化、精细化分工，产生新的行业进入者，使得产业话语权的转移与产业多中心的格局的形成，进入“多中心平权”时代。在多中心平权时代，新一代信息技术逐渐模糊产业边界，产业链各环节由“割裂”走向有机融合，并最终形成有利于各方的“生态”体系。
在过往的房地产行业中，产业链上下游的分工明确，原材料、建造施工、营销、地产后服务等各环节之间泾渭分明，边界清晰。但产业互联网时代发展起来的平台模式，则让产业链各个参与方感知到了另一种生态模式的可能性：一方面，房产开发与中介销售、中介销售与房产后服务的界限越来越模糊，从业者开始期待通过可能跨界合作带来效率提升进而实现共赢；另一方面，开放与合作的平台思维下，数字化技术助力下，各链条之间的数据交互成为可能，产业链各环节之间的跨界融合案例越来越普遍。
在新居住时代，用“割裂”时代原有的工作模式已经越来越难以提升行业效率和行业参与者的核心竞争力，伴随着技术进步，居住产业的服务合作网络开始无边界扩张。
贝壳借助数字化工具，在房屋交易环节中构筑了一张经纪人间的合作之网：ACN（Agent Cooperate Network）合作网络。ACN网络中重新调整了行业的利益支点，经纪人与经纪人不再是零和博弈的关系，而是在互惠、共享的理念下共同做大行业蛋糕，每一个主体都能创造更多的边际效益。
将这个合作网络的基础逻辑推演至居住领域的新房、渠道、装修、家装、社区等环节，让合作网络的触角向居住服务领域的每一个服务者延伸、无边界扩张。经纪人与置业顾问之间共享房客、经纪人与渠道代理之间彼此合作，甚至于， 我们畅想在新居住时代，围绕着大居住领域的新兴科技公司将不断衍生出各类创新的合作方式，产业链各环节由过往的线性连接转为多维度柔性连接，各环节之间配合默契，全居住领域的服务者之间彼此交互、资源共享、合作无间，形成居住领域的“X-CN”（X - Cooperate Network）合作网络。
“竞争的准则决定社会经济运作”，经济学家张五常说。
以此合作网络为竞争的准则将没有“浪费”，每一个参与者的“贡献”与“所得”成正相关，在此条件约束下的劳动者剩余最大化，亦实现了全行业服务者的福利最大化。
结语
在各方要素融合流动、立体交织的新居住魔方中，我们看到行业数字化基础设施的全面构建，看到服务者在数字化趋势下不可颠覆的价值、与时俱进的革新，看到全产业服务者之间合作网络的无边界扩张——数字新居住，来了。
