買房時，看到的都是漲；賣房時，看到的都是跌。
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最近深圳樓市熱到火山噴發，千萬豪宅被秒的新聞不斷刷屏，還有“500萬以下的房子基本賣沒了“、“一覺醒來,又漲了1萬!”這樣的消息，讓人內心久久無法平靜。
深圳的房價究竟漲沒漲？
住建局說：總體平穩、略有上升。
統計局說：微微有點漲。
自媒體喊：暴漲了，瘋狂了！
南山的房主：賺high啦！
龍崗的房主：漲個屁！
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沒什麼比數據更有說服力的。
根據我們的調查，最早把深圳樓市上漲，說的有理有據的，是一篇名為《深圳樓市分析及未來展望》的文稿，主講人為深圳鏈家研究院院長。
文中提到：
3月全市均價，同比增長10%。
第一是光明，漲幅45.4%，寶安漲幅22%，排名第二，坪山漲幅排名第三，同比上漲21%，龍華19%，南山16.6%，福田16.5%。
學區房漲幅更大，部分地區學區房溢價可能不止50%，3-4月同比漲幅最高的是南外大沖47.8%，其中泰陽硅谷漲幅90%多。
從這個數據看，深圳樓市其實是局部在瘋。
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長期以來，大量媒體的數據，都在為結論服務。
說白了，先下結論，再編數據。
由於缺乏大量精確的房價統計數據，很容易就形成房價信息的不對稱。
官方？披露的數據，太簡單。
核查？去哪裡核查？
讓買房人自己去？用手機？看這篇文章說漲了，看那V也說漲了，再一問中介，漲了，信了，急了，買了。
數據造假？已經見怪不怪了。
將掛牌價，和成交價混淆進行統計，不是壞，而是非常壞。
“想漲就漲”，掛牌價使勁比著往上抬，能不能成交無所謂，因為有些房主根本就不想賣。
即便是今天，仍有不少小區業主，聯合起來抬高小區掛牌價。以前更不用說了，共同集資炒房也是不少的。這種炒法深圳人其實自己看著都怕。
“調價以業主自己的意願為主，我們只負責審核房源信息的真實性。”這是中介的原話。
就拿光明區光明一號來說，89平方戶型：
有房主掛出540萬的價格，每平方 6萬；
而4月份，同戶型，實際成交價500萬，每平方 5.6萬；
去年同期成交價，在350萬上下，每平方 4萬。
當然，同比漲幅的確達到40%以上。
這一波漲幅比較大的南山區科技園，拿華潤城潤府一期來說，鏈家目前有40套房源，其中有15套是一個月內新上的，巧合嗎？
一套87平方的三室兩廳，已經有房主喊出1480萬的高價，每平方17萬，處於有價無市的狀態。
同戶型在去年12月有成交，總價1279萬，每平方14.7萬。
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對買房者來說，一個城市房價的漲幅，參考價值並不高，因為區劃效應太過明顯。
這一波深圳房子有沒有漲？漲了。
第二段裡我們提到的數據，同比漲幅，第一是光明，漲幅45.4%，寶安漲幅22%，排名第二，坪山漲幅排名第三，同比上漲21%，華山19%，南山16.6%，福田16.5%，真實性很高。
但，並不是全漲。
西部房子的價格為什麼會漲那麼多？主要原因還是西部產業強，購買力強，市場需求量大。
西部南山、寶安、光明，無論是新房還是二手房，供應量都非常有限。
這個漲幅，和有些媒體在文章中提到的數據，存在出入，因為他們看到更多的是掛牌價。
掛牌價？太虛了，可人為操控，所以參考價值並不高，關鍵看成交價，而且是同小區，類似戶型的成交價，放在時間軸上去對比才有意義。
房子這個東西，包含太多看不見的價值，比如物業、學區、環境等等。
學區房真的漲那麼狠？記住一點，學區房一房一價，要對比就對比同戶型，房子越小，單價越高，因為賣得就是一個學位。
泰陽硅谷一個28.57平米的公寓，1月份成交價408萬，每平方14.2萬，去年3月，同戶型成交價205萬，每平方7.1萬，真是漲了一倍，但同學區大戶型的漲幅只有40%左右。
結
這一波深圳樓市漲價，炒家的勝利？
深圳的情況其實很特別，流動人口位列全國前4，土地面積，卻是一線城市最小的。紅本房產僅200萬套，每年交易量就10萬套左右。
如此密集的人口，如此多的高薪發展機會，如此放鬆的落戶條件，如此靈活的信貸金融政策，漲是正常的，但妖氣太重了，認為炒作的行為太過明顯。剛好，去年下半年又取消了豪宅稅。
接下來，存在局部補漲，但利好政策空間有限，這一輪行情可能就此結束。
別忘了，蘇州就是這樣的。
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